量在价先！止跌回稳后开封楼市交出首张答卷—环比上涨48%（销售总额），43%（销售面积）
楼市
2024-12-11 09:09
河南
自9月26日楼市定调止跌回稳以后，迄今为止已超过70天。在12月9日，更是近年未有的重磅表态——“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，可以说言简意赅的传达了2025年楼市最大的可能性——稳。从楼市政策效力上来说，最明显的阶段就是落地后的首月。对于止跌回稳政策来说，已经过去的2024年10月的楼市成交数据对于判断未来楼市的可能性走势、楼市热度的维持时间极为重要。从非官方不完全统计数据来看，相比起2024年9月，2024年10月开封二手房在销售房源数量上环比上涨41%，在销售总面积上环比上涨43%（2024年9月为3.08万㎡，2024年10月为4.43万㎡），在销售总金额上环比上涨48%（2024年9月为1.71亿，2024年10月为2.53亿）。对于购房者来说，更关心的不是楼市的销量，而是楼市的价格。但，量在价先，是房价回稳或者上涨的必经之路。只有销售增速，通过量的回升才能带动价的企稳，进一步才能传导到房地产的开发投资端，也能加速二手房到新房的改善置换。进一步从2024年9月、2024年10月二手房成交各项数据来看：2024年9月成交的热门小区（前10名）：龙昇丽景北区、幸福里、枫华金明府一期、恒大未来城、晋河花园、龙昇丽景南区、森林半岛北院、建业大宏城市花园、青年城、未来美好家园。2024年10月成交的热门小区（前10名）：龙昇丽景北区、龙昇丽景南区、森林半岛南院、西湖天胤、枫华金明府一期、青年城、新龙御都国际、幸福里、大宏世纪新城、东方今典。其一、重叠的热门小区仅包含龙昇丽景北区、龙昇丽景南区、青年城、幸福里、枫华金明府一期等5个。步梯小区在2024年9月包含建业大宏城市花园、未来美好花园，在2024年10月仅有大宏世纪新城。其二、从成交小区分布来看，2024年10月开封西区核心组团多个小区入选，包含新龙御都国际、东方今典等以学区为代表的楼盘。此外，次新房小区西湖天胤入围。相对偏远的郑开大道南区、运粮湖组团的恒大未来城、晋河花园在2024年10月出局。从这一点上也能看出止跌回稳的政策效应，即：从2024年9月以更多低总价房源或者低单价小区为主逐步向更高的价格、更优的产品、更好的地段扩大。2024年9月的成交数据：成交产品以26层高层为准，成交房源包含装修、毛坯、顶楼等多种类型。成交户型以建面145㎡左右和建面130㎡为主。成交总价在33-67万之间。剔除特殊产品和楼层成交数据，成交均价3536元/㎡。2024年10月的成交数据：成交产品以26层高层为准，成交房源包含装修、毛坯、顶楼等多种类型。成交户型以建面145㎡左右和建面163㎡、建面130㎡为主。成交总价在43-68万之间。剔除特殊产品和楼层成交数据，成交均价3532元/㎡。综合对比来看：成交总面积环比上涨135%，成交均价环比下跌0.1%。2024年9月的成交数据：成交产品以26层高层产品为主，成交面积包含建面140㎡左右和建面98㎡左右。成交单价在3376-4080元/㎡之间，成交单价在37-56万之间。2024年10月的成交数据：成交产品以26层高层产品为主，此外包含11层小高层。成交面积包含建面约140㎡、170㎡、120㎡、94㎡、130㎡、320㎡等多种户型。成交房源包含毛坯、装修、顶复等多种类型，成交总价在47.5-135万元之间。成交单价在3792-5436元/㎡之间。综合对比来看：相比起2014年9月，2024年10月在成交房源、产品、户型、总价等多个层面涵盖范围更广。从成交总面积上来看，环比上涨158%。2024年9月的成交产品以30层左右的高层为主，成交面积涵盖建面87-130㎡之间。和2024年9月相比，2024年的成交户型以建面120-132㎡为主。综合对比来看：成交总面积环比下跌6%，成交均价（单价）环比上涨1.49%（2024年9月毛坯标准层产品均价6220元/㎡，2024年10月为6313元/㎡）。2024年10月成交的产品包含总高18层高层和26层高层产品，成交户型面积区间从建面101-156㎡。综合对比来看：相比2024年9月，成交总面积环比上涨322%。从18层高层产品均价上来看，建面133㎡的户型环比上涨6.23%。对比指标三：开封市场主流置业产品（电梯高层/小高层）双月成交数据分析2024年9月，全市范围内带电梯的高层、小高层产品累计成交面积18985㎡，成交总额1.05亿。对比2024年10月数据来看，成交面积环比上涨46.8%，成交总金额环比上涨48.3%。对于购房者更关心的整体均价，环比上涨1.03%。需要说明的是，整体均价（单价）受当月成交的小区、装修与否、楼层、面积以及数量等多重因素影响。如有新房、二手房买房前咨询需要，可添加以上微信，付费咨询（100元/人）付费咨询服务期限：自付费之日起1年或自付费之日起至买房结束（1年内）注：不图挣钱，如有需要欢迎联系，如介意请勿扰（不做免费购房解答）
小胖探盘
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