开封正式启动收购开发商存量商品房做保障房
楼市
2025-01-21 07:07
河南
根据相关信息，开封已正式启动配售型保障性住房或保障性租赁住房房源的征集工作。从相关收购价格上来看，基本上打破了开发商此前卖房定价的逻辑。即：开发商卖房，会基于自身的开发成本和从市场的整体售价作为参考，其参考对象一般是在售的商品房项目。如：海马公馆五期大概率会参考海马公馆二期、揽月湾、桃李春风等进行定价。对于购房者来说，往往也是如此，更多的是从市场角度在售的项目作为价格参考。近两年来，一部分购房者也会从二手房、法拍房等角度作为价格参考。从本次收购做保障房的价格逻辑来看，给出的条件是：以划拨土地成本+建安成本+开发商不超过5%的利润。从面积上来看，收购后用作配售型保障性住房的，单套建筑面积为70-120㎡。从新房销售市场角度来看，如果一个在售项目中的部分楼栋出现诸如安置房等房源，通常会影响一部分市场上的购房者的购房决定。这可以从两个角度理解：无论是单栋还是单套，从购买成本上安置房或者配售型保障房的价格更低。从不考虑后期再次二手房交易的居住角度来看，本质上没有太多区别。如果是园区中的单栋或者单套房源，其园区的景观、甚至是建筑质量都是一样的。这对于市场价高价购买的业主来说，会造成一定程度的心理落差。当然，在此前和现状的开封市场，亦有项目在启动之初以相关单位的团购价低价促销，完成项目的第一波销售。条件之一：可以办理不动产权证书，满足金融机构的贷款要求。概括起来就是有证，无抵押。这主要是因为，由于上一阶段延期交付产生的遗留问题或者此前更早阶段的历史遗留问题，一部分小区虽然是现房但是不具备办证条件。条件之三：优先选择整栋或者整单元未售，可实现封闭管理的项目。从以上三点来看，也一定程度上反映了当前房地产的现状，至少三四线城市仍然处在买方市场的大背景下。所以，从某种角度上也可以理解为：先行启动开发商的存量商品房房源收购，是在梳理收购流程。因为对于三方来说（收购主体之一的开封经开悦驰保障性住房有限公司、提供房源的开发商、金融机构），沟通成本更低，执行力度更快。此外，缓解开发商现有的负债或者经营压力，也在一定程度上更利于开封房地产市场健康平稳发展和开封新房市场的持续发展。对于2025年来说，也不能排除国企收购业主的存量商品房作为保障性住房的可能。此外，也不能排除会有民企以更市场化的角度收购业主的存量商品房用作运营，如民宿、长租房等。
小胖探盘
愿与每一位购房者深度的聊聊开封房地产市场
