化肥厂老厂区：不做房地产开发，或建工业博物馆
楼市
2024-12-27 20:08
河南
作为开封重要的工业发源地和聚集地的东区，遗留的有众多的老厂区。对于老厂区来说，更多的用途多半是用作房地产开发的商住用地。在2024年已公示的街坊规划来看，包含轴承厂、空分厂、第二玻璃厂等都符合这一惯例。根据相关资料来看，在尚未正式公布的预期中的老厂区规划中，晋开化工老厂区（化肥厂）的定位则是结合现状工业建筑形成开封市工业遗产风貌区，并计划在区域内建设工业博物馆，用来展示开封工业历史的辉煌成就，园区的改造方向为创意产业、服务业等形式，鼓励保留旧厂房特色元素，在原有基础上增固美化。根据《开封历史文化名城保护规划（2021-2035）》公示稿来看，划定2处工业遗产风貌区，分别是仪表厂和化肥厂工业遗产风貌区。从2024年最新公示的空分厂片区规划来看，着重的提及了CD0502-03地块内的毛主席铜像为不可移动文物，应按文物相关部门要求进行保护。且，从规划中来看，该地块的用地性质为公园绿地。在化肥厂老厂区，还包含开封化工行业发展史上代表性企业的建、构筑物——原化肥厂办公楼、合成/机加/铸造/脱盐水车间、冷却塔、两个黄河饮水渠口等。在此之外，历史建筑还包含化肥厂家属院片区内保留了代表六七十年代商铺的典型建筑立面和店招装饰风格的原万国理发店和新文艺照相馆、开封东区具有时代标志性和群体心理认同感的化肥厂俱乐部等。与老厂区一起老去的还有老家属院。从房地产开发的角度来看，老家属院的拆迁成本要远高于老厂区和十余年前刚起步的开封西区的征地成本。尤其是对于东区来说，受航道限高的影响更是让大多数的老家属院等来的是老旧小区改造。在2024年东区规划公示的项目中，开化社区33号院9号楼10号楼拆除重建项目格外的惹人注意。从楼龄上来说，两栋楼建设于1975年。在开封东区众多的老旧家属院中，房龄仍显相对“年轻”。从建设年代上来看，在化肥厂家属院范围内，建设年限最早的多层楼栋，应该在1958-1960年，并且至今仍能实现较好的居住功能。从相关鉴定来看，开化社区33号院9号楼10号楼属于“D级危房”。从相关鉴定报告上来看，两栋楼分别包含“无钢筋混凝土圈梁、无钢筋混凝土构造柱等抗震设防构件、房屋年久失修、墙体开裂、阳台脱落、一层地面多处塌陷以及室内地面出现局部大面积沉陷空洞”等现象。D级危房作为危房系数中最高的。如：B级危房不影响主体结构，基本满足正常使用。C级危房更多是局部出现险情构成局部危房，需加固或者局部改造。而D级危房则是整体出现险情，构成整幢危房，一般是整体拆除。在此之前的东区老旧家属院，一般都是人员搬出，住宅闲置。开化社区33号院9号楼10号楼拆除重建项目的出现，使得解决方式又多出了一种——拆除后原地重建。从相关资料上来看，拆除重建前的开化社区33号院9号楼10号楼共涉及88户居民，拆除重建后的户数仍为88户。拆除前的9号楼为总高四层，10号楼为总高三层，拆除重建后的9号楼和10号楼均为四层。改造后的总建筑面积5738.08㎡，全部为地上计容。此外，重建后项目配建地面非机动车停车位176辆（其中充电停车位44辆），绿地面积为1311.67㎡。从规划图上可以看出，在规划建设的屋顶出现了绿化效果示意。根据相关资料来看，绿地面积包括楼顶绿化。对于该类型项目来说，最受关注的问题大概率还包含资金来源。从该项目来看，项目总投资额约1135万，建设资金来源为全体业主自筹。对于东区改善居住而言，短期内更容易实现的是直接购买开发商的新房或者业主的二手房。中期内更值得等待的是规划建设中的开发商的新地块。从2024年东区公示的街坊控规来看，主要区域是东区的空分厂区域和东区的体育公园片区。如果说东区的空分厂片区受航线的影响，东区的体育公园片区属于东区未来发展中的区域，那么轴承厂地块（新曹路劳动路附近）似乎更值得购房者期待。轴承厂地块预期可开发的房地产商住用地超过110亩，容积率大于等于1.0且小于等于1.8，建筑限高36米。从以上数据推断，该地块预计开发的产品基本上以小高层、洋房为主。与轴承厂地块不同的是，空分厂地块更容易影响当下的开封东区以及未来的开封东区。从2021年8月空分厂地块启动拆迁开始，空分厂地块先后经历三次规划调整。其中，首次调整的规划拟建设11.5万㎡的商业文化综合体、36亩城市文化广场和57万㎡的高档住宅。第二次规划调整主要是332亩左右的中小学教育用地，计划建设寄宿制高中。第三次规划调整也是目前的最后一次规划调整。调整后的空分厂区域用地性质变更为：住宅用地、公园绿地、机关团体用地、老年人社会福利用地、中小学用地、排水用地、环卫用地。调整的后空分厂区域，住宅部分体量约443亩（图中黄色区域为住宅地块），容积率以不高于1.8为主，个别地块不高于1.5、1.6。其中，住宅地块分别为：CD0502-01、CD0502-02、CD0502-04、CD0502-08、CD0502-13、CD0502-15。CD0502-01地块临近新宋路、东环路、空分西街，占地约67.74亩；CD0502-02地块临近新宋路、空分西街、空分厂街、空分北路，占地约63.23亩；CD0502-02地块临近东环路、空分西街、空分北路、空分南路，占地约82.84亩；CD0502-08地块临近空分西街、空分南路、空分厂街，北侧为机关团体用地、老年人社会福利用地，以及公园绿地，该住宅地块占地约33.96亩；CD0502-13地块临近空分北路、空分厂街、重工路，北侧区域为现有小区贵都花园，该住宅地块占地约95.79亩；CD0502-15地块临近空分南路、空分北路、重工路、空分厂街，近邻中小学用地，该住宅地块占地约100.04亩。从整个大地块来看，区域内还包含：派出所及社区用地、养老院及老年养护院用地、9班幼儿园1处、36班小学1处、不小于2000㎡菜市场1处、小型多功能运动（球类）用地、室外综合健身场地（含老年人户外活动场地）等。从空分厂地块启动拆迁到期间的几次规划调整，空分厂地块周边的毛纺厂地块在几年间正在进行卓瑞禹璟台项目的建设。目前，卓瑞禹璟台项目一期一批次房源已交付，一期二批次房源将于2025年9月交付，二期已规划公示。从2024年来看，东区的另一个片区体育公园片区在房地产以外的建设速度相对较快。从大的区域来看，开封高中实验学校新校址在区域内新曹路与东昌路交会处附近落址。除此之外，体育公园片区核心范围内的体育公园、财小新校区等相关配套也逐步落地。从位置上来看，东区体育公园位于汴京路北侧，东安路东侧。周边的道路路名分别为：东平路、昌盛西路、翡翠街、东兴路、东昌路、中兴路等。对于以上路名，即使是常住东区的人们，也会有一定程度的陌生感。所以，这片区域也可以理解为“新东区”，或者称之为汴东先进制造业开发区。在未来东区的交通规划里，计划构建“四横六综”的主干道路网络。其中，四横分别是：新曹路、汴京路、新宋路、建设路。六纵分别是：公园路、大花园路、工农路-化工路、东平路、宏达大道、青年路。如果说空分厂片区代表的是东区的过去与现在，那么体育公园片区代表的就是东区的未来。如果说空分厂、化肥厂等代表的东区的过去，那么汴东先进制造业开发区代表的就是东区的未来。从相关资料来看，汴东先进制造业开发区区域内两大主导产业是储能炭新材料产业和智能装备产业，三大发展主轴分别是新宋路、宏达大道、新曹路，四个产业园分别是碳新材料产业园、智能化装备产业园、物流加工产业园、专精特新创意产业园。从该区域用地规划图来看，位于西南方向的是原化肥厂（晋开化工）老厂区，由东郑线、东护城大堤、滨河路东段、化工路围合。
小胖探盘
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