从相关统计来看，2024年开封土拍市场累计成交可用于房地产开发的商住用地约15.6公顷（约235亩左右），合计成交价约6.62亿。拿地企业分别为开封筑诚置业发展有限公司、河南茂居置业有限公司、开封恒辉工程管理有限公司。这三家拿地公司的背后分别是：城投、新惠、城建（新宋风）。从某种角度上来说，也可以理解为2024年全年没有民企开发商在开封摘地。
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对于未来的开封楼市来说，民企暂停拿地，不能以完全悲观的情绪作为判断市场走向的依据。甚至于可以理解为，这是一件好事。民企拿地，最核心的因素是钱，也就是资金运作，也可以理解为资金使用成本。从现状来看，房企（股东）投入资金拿地以后，会根据项目的资金情况进行融资（如土地或在建工程等多种方式），在项目建设过程中以销售收入作为回款解决项目的现金流。和此前不同的是，当前的销售回款被执行严格的资金监管。所以，在项目完全交付前，销售回款所获得的资金既不能用于融资还债，也不能回流股东（或房地产企业）。在这种情况下，房企开发商（或房企的股东）无法从项目抽取现金流用于其他项目的再开发。所以，这意味着，房企开发商只能老老实实的做完一个项目。这可能也是在2024年，原本有拿地计划的梅隆置业、未来房产、晋开美居置业、祥符地产等并没有在在售地块还有余量的情况下前置拿地。从某种角度上来说，对于购房者来说，更是减少了期房项目延期交付或烂尾的可能性。因为当下的房地产开发模式资金运作，基本上都属于单项目封闭运作。但凡事都有利弊，在降低开发商单项目交付风险的利好一面以外，势必会影响区域整体的开发建设速度。因为，单项目交替，势必会拉长销售周期。举个例子来看，2024年未来天澄一期高层产品基本已销售去化完毕，主要在售的产品为洋房产品。在2025年年底交付的情况下，2024年完全可以前置拿地，进行高层产品的工程建设。等到2025年未来天澄一期交付，二期高层产品基本上进入到期房封顶状态，可以更加顺利的实现销售转换。对于梅隆系列在高铁片区来说也是如此。此前从梅隆琚到梅隆上院，从梅隆上院到梅隆花语都是延续的边开发边提前拿地的策略。从花语到上城暂未沿用此逻辑。当然，对于未来房产和梅隆置业，即使是在2025年提前拿地，在项目工程开发和销售转换上也基本上可以实现“无缝连接”。这主要是因为：当前的期房新房市场，销售速度不及预期。在销售价格无法支撑开发利润的前提下，也无法通过“以价换量”传统的营销手段。2024年，房地产频繁提到一个词汇，即：构建房地产发展新模式。之所以强调新模式，是因为从全国房地产大的市场层面已经出现供求关系的重大转换、房地产期房项目的风险等问题。我们以前的模式是解决住房“有没有”的问题，从福利分房到通过市场解决。在缺房子的年代，房地产企业采用高周转的开发模式可以在初期、中期解决市场上的住房需求，在末期则会面临资金过度使用、扩张无序且过于快速的风险。从当前的市场来看，一方面是从“有没有”向“好不好”转换。另一方面是二手房在整体房产交易中占比逐步提高，存量市场权重在增加。二手房可以在一定程度上替换商品房（新房）中相对刚需、刚改的相对低总价产品。所以，留给新房的更多的是解决改善需求。与此同时，在购房者期待的层面，也更加希望现房销售可以替换期房销售。在政策上，也希望逐步的以商品房现房销售替换预售制。显然，这对于民企来说，在资金层面上面临的压力较大，并不容易实现。当然，并不是没有。如，此前的西城华府、金色安康家园。从当下的市场来看，可以理解为“现房销售”的项目有两个类型：四季城B区可以理解为在期房建设阶段既承担了购房者担心的交付风险、降标风险，同时也解决了开发商层面最担心的问题——即，如果期房阶段完全不销售，则到现房阶段购房客群的锁定和销售周期的问题。尤其是对于四季城B区来说，包含洋房、高层，且开发体量相对较大。绿城龙语海棠在售的1号院、3号院，其一是体量相对小，其二是相对以低容积率和低密产品为主。这两点意味着开发建设成本相对较低，开发周期相对较低。1号院和3号院的别墅、洋房产品是2024年12月31日交付，3号院的高层产品是2025年10月交付。项目的销售周期从2024年1月首次开盘开始，相当于以“准现房”销售，其本质上还是期房销售。项目销售的转折点基本上是2024年11月以后。绿城的加持更多的是锦上添花，能够热销的本质大概率还是已经基本上接近现房。加上同区域内美凯龙地块未启动销售，四季城B区的洋房产品标准层已经销售完毕。从绿城龙语海棠项目来看，1号院共计88套，其中别墅32套，洋房产品以建面158/186㎡两个户型为主，分别是28套。3号院包含总高18层的高层和洋房，洋房合计238套，高层合计144套。高层产品以建面118/136㎡两个户型为主，分别是72套。洋房产品建面119㎡的户型是绝对主力，达到182套。建面148㎡和129㎡的两个户型各28套。所以，如果对比1号院和3号院，即使是全部定义为改善小区，也可以理解为终极置业改善的1号院和相对于1号院的相对普通的改善（3号院）。从2024年土地挂牌出让时间来看，首次出让可用于房地产开发的商住用地是2024年9月。该时间节点是房地产的“金九银十”。但和往年不一样的是，2024年的房地产市场是“金十”。也就是说，在9月26日楼市定调“止跌回稳”以后，市场才迎来销售转好。从开封挂牌出让的土地来看，位于高铁片区。尽管没有明确拿地的开发商，但也基本上可以判定大概率不会有房企敢在这一区域和梅隆置业较高下。毕竟，梅隆花语可以理解为2024年销售最好的项目，并且是市场多方公认的。从不完全和非开发商数据来看，梅隆花语的2#/10#/5#/8#楼的总户数在198户左右，目前已经销售约80%-90%左右。项目取得首张预售证的时间节点应该是6月7日前后。所以，根据相关数据推算，可以理解为自取得预售证当月起至今，梅隆花语月均普遍销售20套左右。如果你考虑到期房前期普遍出现的销售瓶颈，那么该数据可以修正后在24年下半年，梅隆花语在真正的销售周期内普遍的销售在30-40套左右。所以，从某种角度上来说，热销如此的项目，尚且抽不出或者不愿意提前拿出资金用于拿地，更不用提开封市场上的其他民企。在进入买方市场以后，二手房市场的业主感受的最无奈。因为，在2024年，从二手房中介费上，已经全面实现了买卖双方各承担1%的中介费用（甚至部分房源急卖的时候，卖方全部承担）。所以，从某种角度来说，开发商不拿地，对于二手房市场的流通性会有促进作用。以开封西区为例：开封西区的主力房企在2024年没有斩获新地块，且在售的项目已经基本售罄。西区核心区汴西湖组团（郑开大道与东京大道之间，一大街到四大街）目前大概率仅剩两三块地（已出让未开发），分别是西湖华府的西侧地块和海马三期的西侧地块以及东侧地块。按当前的开封市场规律，即使是前期拿地的开发商在2025年3月份全面开工，也大概率会在2025年第四季度取得预售证或者说具备市场销售的可能。所以，从这一点上也可以侧面推断出：2025年绝大多数的时间，开封西区都会是二手房占据主导地位。且，从新房整体市场上来看，2025年新房销售的角逐点在北区，以复兴大道、东京大道沿线为主。现有的楼盘包含但不局限于枫华金明府九期（大概3栋楼）、幸福里五期、碧桂园云玺、绿城龙语海棠、四季城B区三期等。当然，也包含美凯龙项目。从某种角度上来说，位于复兴大道的美凯龙天铂在2024年没有进入到全面销售状态，对于开封楼市来说是一种损失。对于北区的发展来说，更是一种损失。开封北区的重点之一是安远门大道（开柳路）区域。除了大多数购房者熟知的规划中的吾悦广场、医院地块以及学校配套以外，在安远门大道东侧复兴大道南侧区域还有美凯龙计划中的另一个项目。该项目占地200亩，包含红星美凯龙家具区域、百货区域、商务办公区域、商业街、休息娱乐、居住等。民企不拿地或者少拿地，跟现有供应地块所处的位置也有关系。即大多数的地块并不在城市的热门购房区域中。在2024年12月，根据《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号）要求，在开封市市本级（龙亭区、鼓楼区、顺河区、禹王台区、示范区）范围内向社会公开征集收回收购存量闲置土地。主要条件包含但不局限于：在2024年3月31日之前供应的、企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地、进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地和因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，已动工地块中规划可分割暂未建设的部分。所以，从某种角度上来说，在2025年开封土地供应计划中，或许也会有更优质的地块。此外，对于开封市场来说，国企全拿地，对购房者来说，也未必是一种坏事。从2024年拿地地块的位置来看，基本上都处于城市待发展的区域。即使多在西区，也是以郑开大道南部片区为主。即：2024－21号（开封市十一大街以西、晋安西路以北ZMQ05C-13）宗地、2024－20号（开封市十一大街以西、规划路南侧ZMQ05C-11）宗地、2024－19号（开封市郑开大道以南、十一大街以西ZMQ05C-05）宗地、2024－18号（开封市自贸区八大街以西、规划路南侧ZMQ05F-07）宗地、2024－17号（开封市自贸区八大街以西、晋安西路以北ZMQ05F-11）宗地、2024－16号（开封市自贸区九大街以东、晋安西路以北ZMQ05F-09）宗地等。对于这些地块而言，如果国企开发商有意愿，也可以做现房销售类的项目，或者说做保障房、人才公寓等多种形式。从此前拿地的国企和地块来看，开封城投亦拿出7块已获取的商住用地用于招商合作，并且很明确的罗列出该地块开发的可能性。
