多楼盘普遍销售，暂无绝对热销楼盘，为2024年开封新房市场压轴
楼市
2024-12-15 11:42
河南
2024年的开封楼市已经进入收官时期。在刚刚结束的12月上半月，开封新房市场首次呈现了全新的趋势，即从此前西区个别热点楼盘领衔销售进入到了多个楼盘普遍销售的新时期。换一种更为容易理解的说法，此前是极个别的楼盘卖的特别好，其它楼盘较之略显失色。而当下是，大多数的楼盘销售数据大差不差，暂时没有哪个楼盘再遥遥领先。从数据端来看（非开发商数据，不排除有一定的局限性），24年12月上半月销售普遍不错的楼盘包含但不局限于（排名不分先后）：未来天澄、绿城春江明月、四季城B区、汴京熙华府、臻熙府、永威梅隆琚、巴川府、绿城龙语海棠、永威梅隆花语、幸福里、枫华金明府九期、卓瑞禹璟台、岚溪府、西湖华府等。其一、热点销售楼盘阶段性出现“销售疲软”的情况更多的还是因为：已取得预售证的房源且在当下市场更容易销售的房源基本上已经销售的七七八八。剩余未售的房源多半是和楼层、价格、大面积等有一定的关系。其二、由于近年来，个别开发商新楼盘的开发施工速度不及预期，造成了个别楼盘出现了“业主前期高价购买的已交付的现房在销售或抛售、开发商的期房（或现房）在特价在促销”的现象，使得意向的购房者观望情绪更加浓厚。其三、随着止跌回稳楼市政策的深度发力，加速了更多地缘性购房者对于非西区楼盘的购置速度。此外，随着近年来开封西区的规划或者城市生活配套落地速度不及预期和开发企业拿地的降速，使得在现有的汴西湖成熟区域向西、向北、向南扩张发展的步伐有所缓慢。这也正在使一部分购房者在综合后期居住日常生活成本的多重考虑下，逐步开始选择生活成本相对更低、更成熟的开封主城区、老城区。绿城春江明月，如今已成为开封西区刚需、刚改置业购房者的备选楼盘。但由于目前西区热点楼盘未来天澄一期的高层产品房源有限，加上汴京熙华府近期因个别现房楼栋引发的不同观点或者说不同舆论，使得绿城春江明月在当下的开封西区优势极大。四季城B区现有销售的高层产品，是北区、东区刚需、刚改，一部分改善购房者的首选楼盘。四季城B区能够得到认可，不仅和价格、工程进度、品质等有密不可分的关系，更为现实的逻辑大概率还是开发商不仅为期房购房者着想，也不忘了为已入住的业主着想。从近期来看，体现在四季城B区一期冬季供暖已开启。卓瑞禹璟台是东区改善购房者的首选楼盘，是东南片区（对南区更有地缘性情结）购房者的次选楼盘。幸福里五期大概率会成为2025年开封西区的平替楼盘（在开封西区核心区域无或少新增供应的前提下，在幸福里五期自身工程进度持续呈现的前提下）。从另一个维度来看：2025年的开封新房市场的主战场大概率在更具改善属性的洋房产品上。而对于更具刚改、刚需属性的高层产品、总高相对较低的高层产品（18-22层）会成为相对“稀缺”的产品。未来天澄在售的产品更多以洋房产品为主，且在12月2日刚取得了洋房楼栋11号楼、12号楼的预售证。从预售证上来看，分别是汴住建预（销）售证字（2024）第030号、汴住建预（销）售证字（2024）第034号。引申一下：对于购房者来说，从预售证编号上也能看出未来新房市场供应降速。对比2023年同期数据，2023年12月19日，开封下发的预售证编号是048/049/050-052/054，取得预售证的项目分别是豪运诚府1号院、豪运诚府3号院项目的16栋楼。如果对比2022年，最后一张预售证的编号应该是汴住建预（销）售证字（2022）第082号，为卓瑞禹璟台的7号楼。2021年，最后一张预售证的编号应该是汴住建预（销）售证字〔2021〕157号，为四季城B区的7号楼。当然，对于2025年新房供应量更为直接的数据应该看施工许可证。毕竟，只有新开工，才有新预售的可能。从2024年的相关数据来看，和房地产项目施工许可证有关的并且被购房者熟悉的项目是开封梅隆置业有限公司花生庄于良寨城中村改造永威·梅隆花语项目，在24年5月中旬取得“1号住宅楼及社区服务用房，2号、3号、5号、6号、8号住宅楼，10号住宅楼及商业、物业用房及变配电室，11号物业管理用房（物业门岗），地下机动车库”等楼栋或者工程的施工许可证。从不完全和非开发商数据来看，永威梅隆花语的2#/10#/5#/8#楼的总户数在198户左右，目前已经销售约80%左右。项目取得首张预售证的时间节点应该是6月7日前后。所以，根据相关数据推算，可以理解为自取得预售证当月起至今，梅隆花语月均普遍销售20套左右。如果你考虑到期房前期普遍出现的销售瓶颈，那么该数据可以修正后在24年下半年，梅隆花语在真正的销售周期内普遍的销售在30-40套左右。除未来天澄的洋房产品以外和梅隆花语（虽然部分楼栋不是洋房产品，但从价格和预期品质角度也可以理解为是改善产品）项目以外，还有在2025年最后一个月还相继迎来了发投铁建投郑开大道南部的三千著、汴西湖区域的海马公馆五期等项目（多以洋房、小高层等改善产品或预期中的改善产品）。此外，包括汴京熙华府后期也以洋房为主。从这一点上也可以理解为，汴京熙华府在和绿城春江明月的竞争上，大概率要等到后期洋房产品入市更能获得市场上的全新认知。综上所述，也基本可以看出2025年的开封市场各个区域都会密集的供应洋房产品（在西区以外，还包括北区的绿城龙语海棠、幸福里、鼎立金玉府等项目都会在2025年以现房的状态呈现）。西区的预期中的品质洋房期房项目和北区的洋房现房大概率会成为2025年最大的看点。当然，这一切和以刚需、刚改置业的高层产品购房者无关。如有新房、二手房买房前咨询需要，可添加以上微信，付费咨询（100元/人）付费咨询服务期限：自付费之日起1年或自付费之日起至买房结束（1年内）注：不图挣钱，如有需要欢迎联系，如介意请勿扰（不做免费购房解答）
小胖探盘
愿与每一位购房者深度的聊聊开封房地产市场
