2025年开封楼市基本面预测:一手房翘首以盼,二手房以价换量

楼市   2024-12-04 07:02   河南  
时至今日,所有的购房者在买房之前,仍然会在意房价的未来趋势以及短期内的房价涨跌。从微观的开封市场来看,影响房价归根到底的因素可以概括为居民购房意愿。从我接触到有限的购房客群中来看,最能影响居民购房意愿的关键要素之一是收入和预期。
在2024年以前,更为直观的感受到资产评估价格下跌的是开发商。进入到2024年,绝大多数的业主也在二手房买卖交易银行评估阶段和过户阶段有了更深刻的感受。
与此同时,进入到2025年以后,二手房(存量房)代替一手房(新房、期房)成为市场的供应主力,将直接改变2025年开封房价短期的涨跌。

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从2013年开始,2017以后,开封西区成为了开封楼市的唯一热点区域。多年以来形成的区域印象,使得西区以外其它的区域在购房者眼中,都不能称之“优质购房区域”。与此同时,在开封西区核心片区,所剩的优质地块也已寥寥。所以,在该前提下,开封楼市在2025年大概率要面对的趋势是——开发商新房(一手房)翘首以盼。
2025年开封西区的房地产开发商所开发的项目,大概率会有如下几种可能:
其一、未开发的存量闲置优质地块,由相关部门回收回购,再次分批纳入土地储备计划,重新出让。
其二、部分开发商的项目重启“团购”,以促使项目进入正轨,缓解在期房阶段初期市场购买力不足的困境。
其三、相对优质的房企在市场新房供应极度缩减的前提下,凭借着此前积累的口碑,继续完成期房阶段的相对热销。
对于2025年来说,开封新房的热点区域必定属于北区。对于北区而言,大概率会有如下可能:
其一、代替开封西区,拿到开封房价的定价权。但这种可能性,相对较低。从目前来看,开封房价的锚点是西区热点刚需楼盘的价格(下限)和热门房企改善楼盘的价格(上限)以及品质洋房项目的价格(天花板)。北区的房价主要受三个楼盘影响,分别是四季城B区、幸福里五期、绿城龙语海棠。
其二、从近年来看,北区单一热点楼盘的销量上限是400套左右,北区整个大区域的上限大概率不超过1000套。但由于北区所辐射的购房客群不如开封西区范围更广,则2025年不排除会出现“以价换量”。
在西区、北区之外,2025年的东区新房市场可能性的走势则相对明晰。其大概率会有如下几种可能:
其一、由于卓瑞禹璟台受区域限高的影响,使得其规划的产品大概率在东区未来20年内都具有迭代改善属性,所以该小区的销售价格大概率会成为东区很长一段时间内房价的锚点。对于后续东区其它地块的开发商来说,在做是否拿地经济测算分析时,大概率会以卓瑞禹璟台作为蓝本参考。

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从二手房市场来看,其整体上有两种可能:
其一是西区个别组团受新房供应量的缩减,二手房价格止跌回稳甚至出现小幅上涨。其二是西区绝大数的购房组团和西区以外的其他区域,大概率还会呈现出销量有增无减,但价格会继续阶段性走弱。可以综合概括为“局部改善、整体下行”的分化局面。
需要说明的是:二手房市场根据产品的不同会有较大的差异与分化。
具体来看,影响价格的可能性因素:
一、大盘印象
从2024年来看,刚需或者刚改类代表性二手房小区成交量较大的分别有:龙昇丽景(全年超300套)、郑开橄榄城、鼎立国际城、郑开森林半岛、晖达新世界(全年超150套)。
从以上几个成交量大的小区可以看出:
其一、小区规模大,整体规划入住户数基本上都超过5000户。
其二、除龙昇丽景是以绝对的价格优势之外,其它如橄榄城、鼎立、森林半岛、晖达等小区都在不同程度上具备可售产品丰富、部分区域楼龄相对较长、部分区域购买价格相对较低。
从2024年的二手房市场来看,大多数的刚需或者刚改产品为主的二手房小区,前期开发阶段知名度大且可售房源较多的小区,在价格层面表现的更加稳定。这主要是因为其所能辐射的购房者相对较多。而对于规模小的二手房小区来说,由于知名度低,所辐射的购房客群相对较少,在买方市场的背景下,更容易受买方情绪所左右。
二、产品保值
在当下的二手房市场,步梯房、26-33层以上的高层(尤其是楼龄相对较长)的产品和高总价的别墅产品、大面积的改善产品、大面积且高总价的非改善产品,不如11层小高层、18层高层、7层洋房标准层更有溢价属性(根据面积、区域不同也有较为明显的差别)。
从购房者出价的角度来看,当前的普遍现象是:购房者更愿意以高层的价格买入11层小高层和18层高层的产品。在无法转换需求的前提下,大多数的购房者会选择继续观望,从而导致偏刚需类的高层产品需要以价换量。

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小胖探盘
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