这两天，听说业内都在打探龙湖的这个项目
楼市
2024-06-17 11:02
湖南
如果你在滨江新城核心区有一块地，让你去开发，你会做什么样子的房子去售卖？请先停止那些天马行空的想象，此刻作为开发商的你终归要回到清醒与现实：当下长沙楼市的形势，一旦总价超过300万，销售流速大概率将会随价格递增呈现出几何级的放缓。而流速的放缓，代表着你要在资金、时间等维度上付出更高昂的成本。换言之，你的开发利润将被大幅侵蚀。所以，算得过账的你，会不会倾向那种面积相对小一点、入手门槛匹配大多数购房者的产品？说句实在的，如果换做是我来做决策，极有可能会这么干。这大概就是我们看完「龙湖春江郦城·滨江颂」之后，打心底佩服和欣赏的他们重要原因。他们本可以利用市场行情随便做一做，也可以凭借地段优势不需要为销售发愁，却主动把产品面积最大拉到超过300㎡的层次。并且，参考滨江新城的二手房价，发售价格明明可以上一个台阶，他们却极力克制关于追逐利润的冲动。一万四五左右的精装均价相当接近2019年春江郦城的价格水准，在当下的行情里，低于周边二手差不多4000元。从商业逻辑来说，加面积意味着总价提升，压价格代表着舍掉相当一部分利润，旁人很难看懂龙湖的这波操作，但他们说——“不为自己留遗憾”。这宗滨江新城的“极核”地块，因为当时政策和市场的双重引导，龙湖及合作方只能选择偏大众化的开发路径。当年龙湖春江郦城半年销售破50亿的成绩，也从侧面印证了地块非同一般的居住价值。在龙湖看来，虽然春江郦城和铂金岛的开发、交付、业主获得感令人满意，但这样的地块，显然值得更好的产品呈现、更高级的城市界面。这就是为什么哪怕开发起来难度不一般，他们也要坚持“往上走”的原因。其实所有房企都有一些理想色彩，有些可能表现得激进，有些可能让人感觉很内敛，只是在行进途中将理想坚持到底的，确实不太多见。所以也不难理解，房地产行业多次大浪淘沙，为什么龙湖始终站在前排。这次，龙湖春江郦城·滨江颂谋划的是一个全新的住宅产品形态。当年做别墅时候“匠造手册”可以细节到屋顶坡度、率先在长沙引入连廊式建筑布局、第一个引入“叠墅”产品概念，以及首个成功运营的商街、长期提供高水准物业服务等等，都是长沙楼市发展进程中的记忆瞬间。这也给滨江颂项目提供了一个不错的品牌惯性与开发平台。其实不论从何种角度来看，龙湖春江郦城·滨江颂都是一个有些特立独行的项目。它处在滨江新城CBD也就是湖南金融中心核心区内，历经十几年发展，在区域价值几乎全完兑现的当下，很难想象这里还有新的住宅项目面世。第二点就是，你既可以将它看成是龙湖春江郦城的“三期”，也可以当做全新的独立项目。因为在土地关系上，它与春江郦城、铂金岛同出一脉，但项目地理、产品形态、人居理念及功能配置上又完全不同。同时基于价格上的表现，基本可以断定这也是个不以赚钱为主要目的的项目。而第三个独特之处在于，龙湖春江郦城·滨江颂的项目本体只有一栋建筑。虽说在当下这个改善当道的时代，“小地块”开发是主流样式，哪怕那些几十万方的项目，也有不少是由多个小地块组成，但“一栋楼”构成一个社区的规制，还是特别罕见的。要知道，业内的一个普遍共识是，项目越小反而越难，何况是在滨江新城的明星地块上。并且，它是一个“商改住”的项目，在某种程度上比较容易造成市场误解。很多人觉得“商改住”就是简单粗暴地把商业楼改成住宅建筑，例如说把公寓组合一下改成住宅等。但实际上，“商改住”并不是说在现存建筑基础上进行改变，而是将土地性质从商业调整为住宅。跟所有住宅项目一样，包括规划、建筑、产品等在内的开发全流程，一切都需要从头开始。这大概就是龙湖在做滨江颂项目之初必须面对的开发条件与形势。·光怪陆离的区域界面，单栋住宅建筑怎样既融入都市建筑群，又能去实现清晰的业主身份标签感；·地处铂金岛商街界域、对望凯德壹中心，如何在城市繁华中营造高品质的私密、尊享、独立空间体系；·有别于传统规模性社区，项目“小气候”内究竟该如何去实现品质越级式的创新……单拎一个出来，对于任何一个房企的产品研发部门来说都是不小的挑战。精华就在于借鉴高端酒店的场景、功能与服务模式，引入到人居生活的日常之中，给予业主在传统型社区中无法获得的享受。当然，酒店式运用到人居中其实并不算新鲜，很多公寓项目尤其是商业大平层项目，已经探索过不少案例。但把酒店式和住宅联系在一起，则是长沙楼市的头一遭。请注意，住宅与生俱来的城市资源占有，比如教育政策、生活成本等，是商业性质物业所不具备的。同时，酒店式住宅意味着更高的投入度，不只是资金上更多的倾注，最重要的还是在每一个场景、每一个功能上的雕琢，以及后续服务体系的建设。如果要用一个词来形容龙湖的谋划，我们认为最贴切的一个词是——我们就围绕项目开发的三个难点，简要梳理一下龙湖是如何去构建这套完全不一样的品质生活模式的。项目所在的城市界面，处于滨江新城玻璃建筑群与市府区域住宅建筑群接驳的位置。如果沿用春江郦城的住宅风格，或者照搬湖南金融中心的四方玻璃体，都显得有些突兀感。他们找到HZS的张润舟，联合这位执笔中海甲叁號院、合生上海缦云等全国新生代代表性豪宅的建筑大师，为龙湖的这栋住宅酝酿建筑方案。这也意味着，龙湖此番并不是采用新产品战略中的青云系或云河系，而是更高层级的定制化开发。这栋建筑在平面上被定格为L型，这种另辟蹊径无疑体现出龙湖大胆前卫的风格，建筑因此变得极具辨识度。选用超大面积的高反镀膜隐私玻璃幕墙，搭配极窄边框工艺，形成鲜明的公建化风格，既与东侧金融中心建筑群呼应质感，又与周边住宅社区较好地融合氛围。并且，建筑层高被拉升到3.2米左右，为室内空间制造很好的景观视野。在住宅楼栋内部，他们采用地面-空中会所-品质居所的立体式动线布局。地下车库及首层均设置专属迎宾大堂，起到相当于古时豪门贵族府邸的仪门作用。真正进入到楼栋内场，需要上到四楼，这里才是酒店式人居体系的动线集散核心区域。整个楼层的近两千平米面积，将全部拿来营造成业主独享的会所体系。包括健身房、瑜伽室、书吧、商务会客、艺术走廊、棋牌室、桌游区和儿童游乐等功能在内，他们的会所功能并不只局限在室内，利用楼层特殊的室外平台，龙湖将部分功能享受延伸到室外，形成一种类似无边际的功能与视觉体验。所以说，凭借这套立体式的动线规制，整栋建筑看似座于城市繁华之中，实则在不经意间完成与外部的切割。就像高级酒店那样，只能你在内部感受这份尊荣和城市呼吸，在外面根本体察不到内部的别有洞天。在硬件设施朝着极致化方向驱动的同时，与之匹配的物业服务，亦将大幅升级。比如说，在双大堂设置双门岗及24小时物业服务、全程“0触感”的梯控等，甚至细节到电梯拥有宠物提醒功能。在等电梯和上电梯的时候，邻居所带的狗突然冲出或者吠叫，很容易让我们吓一跳。宠物提醒功能就是在上电梯之前，提醒轿厢内有宠物的存在，让我们们可以提前做好心理准备或者选择其它电梯乘坐。当下最容易破坏社区静谧品质的主要有这么两类行为，一是大叔大妈扫楼收集可回收物品，另外一个是快递小哥外卖小哥穿梭其中。前者可以通过独立车库、双门岗大堂等设置避免掉，但后者处理起来确实比较棘手，你总不能经常跑下楼拿快递和外卖吧？![]()
室内配送机器人工作场景示意丨图源：无锡新传媒龙湖用了一个很巧妙的东西，瞬间就解决了这个问题，他们将引入“送货机器人”，只需要将物品交给它，这个机器人可以送到楼里的每家每户。说起来这些都不是什么新技术新玩意，但也只有滨江颂将它们引进项目中去，而这本身就是一个值得细细琢磨的事情。当然，这些并不是龙湖春江郦城·滨江颂的全部，我们也只是简单粗略地分享它的开发逻辑和即将到来的呈现水准。我们想说的是，先不论住宅，哪怕是在研究酒店式人居这么多年的商业大平层领域，龙湖这个项目的细节程度和围绕生活日常所延伸出来的东西，都值得好好研究一番。归根结底，还是一个房企对人居、对生活阅历的深度和温度。毕竟堆料谁都会，但走入人心、深入每个日常的场景化运用，有时候并不是做的多么高雅、多么贵重那么简单。看户型图你会发现，龙湖春江郦城·滨江颂所有住宅的竖向承重结构，在平面上看均是点状外沿的布局，与传统住宅“点-线”交错的形态完全不同。他们这么做的一个原因，就是彻底打开宅内各功能空间的人为结界，任何相邻的区域都可以进行自由整合，为后期不同业主对不同空间的想象提供无遮挡的便利。这就是酒店式住宅的精髓所在，随时随地、无拘无束地去实现那些完全不同的自我追求。如何在相似圈层、同一品质气候内实现人们的不同需求？并将它们妥善安置，满足人们不同偏好的同时，给予每个人更贴心、舒适的体验？这也是滨江颂所面临的问题。不过，就从龙湖目前的呈现来看，他们显然走在了一条正确的路上。189㎡的产品被定义为现代阔居，但用区域内其他项目140㎡的总价就能够得到，它所锚定的是那些对改善、品质更渴望的人；而226㎡的产品则不被定义，居家、工作室以及私人会所，它的可改造性之强让它几乎面向所有有实力的受众，如果你同样深谙滨江的独特价值，那么它一定是不二之选；至于317㎡的产品，则是为顶层人士限量定制的总统套房。滨江不缺房子，但能够抵达如此高度的房子其实很少，而龙湖的姿态更加亲和，仅需500万，首付不破百就能拥有。某种意义上，龙湖春江郦城·滨江颂这种创新也是在挑客户。不过，可能从一开始龙湖想聚拢的，就是城市里那波真正懂生活、关爱自己同时还有点趣的人吧。
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