很久没见过如此沉闷的楼市时间了。
可能是酷暑逼得大家不愿意出门，也可能是当下的楼市确实没什么能让人提起兴趣。
在新政、新规以及年中冲刺的加持下，长沙楼市在六月份迎来短暂回温，而后又迅速回归平淡。
但是，一如数据的表现具有滞后性一样，相较于年初，此刻的市场也酝酿出了一些不一样的东西。
在金九银十到来之前，我们不妨展望下，2024下半年的长沙楼市。
楼市新时空下，开发商们找到正确答案了吗？
政策层面，又可能出现什么样的“救市”动作？
下半年的长沙楼市，我们还能期待什么？
当然，这同样是一篇基于个人认知的文字，仅供交流参考，也欢迎大家在评论区畅所欲言。
1.
底与底
前几天，中原研究院发布了长沙楼市7月份的销售数据。
成交面积28.58万方，环比下滑63%，同比下滑31%，仅高过今年1月和2月。
图源：湖南中原研究院
虽然数据层面上确实惨淡，但如果把当下的市场理解为和年初一样，套进房地产大环境低迷的帽子中，显然是不够专业也并不准确的。
在我们看来，年初的市场表现更多是因为大环境的急转直下，打了人们一个措手不及。而直至当下，长沙楼市似乎才终于进入到了各大专家说了无数遍的“修复”阶段。
上半年的低迷，很大一部分原因来自于，整个市场都陷入了一种深深的迷茫情绪中。
一时间，很多项目甚至很多还未出让的土地都找不到购买逻辑了。
改善时代，核心区域的大平层产品是长沙楼市的主流，也是毫无疑问的机会点。但卖改善、卖稀缺的地段与资源，本质上依然是过往那套“快周转”的逻辑。而这种遗留的“历史惯性”也造就了当红利不再时，大平层市场的激烈竞争。
图源：克而瑞湖南区域
摆在开发商面前的，是相较于刚需稀缺但在市场中并不稀缺的土地，和为数不多但选择众多的客户，以及谁都说不好的大环境。
四面楚歌，那么唯一可以做的，就是赢过竞争对手。或是价格，或是品质，或是营销，或是服务，当然，还有改规做差异化。
于是，内卷就在这样的基础上成为了近两年长沙楼市绝对的关键词。
但是，长期以来长沙楼市的品质在同级城市中都是洼地。
“卷赢”更多时候是一个短暂现象，随着新项目的不断出现，产品高速迭代，但内卷愈发严重，同时收效甚微。
此刻的低迷是一个注定的过程。
但我们想说的是，房地产的底在什么地方没人说得准，但长沙楼市的品质迭代终究会有一锤定音的时刻。
而这也是观望的购房者一直在等待的。
对于绝大多数人而言，至少在长沙楼市，人们渴望的“触底”绝非所谓的房地产行业坍塌，而是：
在利润空间内房企们内卷的”底“、和长沙楼市品质迭代的”底“。
那么现在触底了吗？
在这里，我们可以大胆给出一个结论——还没有，但并不远。
在当下的市场中，我们已然能够看到一些端倪。
比如绿城凤起麓鸣，这个长沙的顶豪项目在今年终于迎来了口碑和销售上的双重爆发，这代表着长沙人豪宅观的觉醒，相较于几年前，品质与生活方式成为了房地产身上更重要的内容。
再比如招商蛇口·天青府，它的热销，向我们展示了大家对于刚改产品的期待在什么地方，当然，其中也少不了价格的因素。
还有前不久绿城拍下的洋湖地块，也早早预定了今年下半年最值得期待的项目。
这些其实都代表着一个趋势。
如果说此前的房企是迷茫的，那么今天的楼市已然拥有了一个明晰的方向和一些值得参考的范本。
不过，反映在数据上，下半年的销售大概率也应该会迎来新的谷底。
2.
大洗牌
据湖南中原研究院数据，今年上半年，长沙土地成交总建面180万方，仅达到2023年的16%，成交金额则为2023年的26%。
而这还是在大部分土地面粉价相较于去年更低的情况下。所以土地供应端其实没有什么好说的，就是两个字——核心。
改善市场的竞争只会更加激烈，而刚需则不可避免地走向二手。
据湖南中原研究院数据，7月长沙二手房成交5300多套，环比上涨20%，同比上涨35%，套均成交面积104㎡。
所以其实无需对于当下的新房数据太过悲观，市场的萎缩是一个注定的过程。毕竟，只有刚需走向二手，才能推动市场的有序循环。
但要知道，房地产这个行业需要周期，从一块土地到一个项目开售，至少还是需要五个月左右的时间，对于改善、豪宅项目而言则需要更久。
所以下半年的新项目供给较往年而言依然会是一个下降趋势，不出意外的话销售端也会与之同步。
但是，供应量的下降并不意味着亮点的减少。
不知道你有没有注意到，上面我们引用的三个例子有两个来自于绿城。
绿城上一次在长沙拿地，还是两年前的事情。它并算不是这两年长沙楼市的头部房企，但大家之所以相信绿城，无外乎两个字：品质。
而如果你细心留意的话就会发现，当下其实很多项目内卷并不是内卷项目本身，而是带着品牌层面的抱负。
比如保利，今年的保利可谓华丽转身，天瑞、梅溪天珺几个项目让人刮目相看。实际上，不仅是湖南保利，整个保利集团都在针对产品力进行升级。
保利天瑞
又比如龙湖，早早地便针对新时代的人居需求推出了青云阙、云河颂等全新一代的产品系，旗下多个项目在长沙也是叫好叫座。
龙湖云河颂
这是楼市新时空下，新一轮的大洗牌。
在当下国央企主导的楼市中，能否交付不再是竞争的主战场，过往高周转、标准化带来的口碑在今天也无法适用，想要收获信任，带来溢价，产品力与交付力才是关键。
所有人回到同一起跑线，于是，在今年，我们也迎来了长沙楼市近些年中最多的新角色。
比如能建城发，长沙首作天誉府即将面世，全封窗、全架空加上好户型的组合，堪称今年为止，长沙楼市最惊艳的作品。
又比如邦泰，有小道消息称，他们在梅溪湖一期的长沙首作很有可能是“无漆战士”。
再比如润和，也交出了他们继滨江湾后全新的战略作品——润和大泽湖。还有大陆希望、鑫宇、嘉信等房企的长沙首作，大概率也都会在今年下半年面世。
竞品质的时代，想要在长沙有所成绩的房企一定需要付出更多，但是挑战的同时，也是机遇。
至于那些长沙人民翘首以盼的品牌，能否借此机会来到长沙“搅局”，同样是下半年长沙楼市的看点之一。
我们也期待更多有抱负、有能力的开发商在长沙有所展现。
对于购房者而言，今年无疑是等等党的胜利，但又何尝不是产品主义者的胜利呢？
3.
“救市”
文章最后，我们还有一点想要探讨的，是下半年的救市政策。
这两年，从中央到地方再到区域，关于救市的政策出了上千条，各种放松、补贴，但带来的效果大家也能看到。
至少在长沙，指望着政策带来多大的影响难度不亚于登天。更何况，其实也没有更多的底牌能够打出来。
5.17新政，几乎让利率见了底，能够放松的空间相当有限。
但我们依然期待一些新的政策，无关利率、补贴，而是房产、土地本身。
7月27日，中央发布《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，取消普通住宅和非普通住宅标准。
上半年，长沙也发布了两则重要通知。一个是《优化房地产开发项目规划管理若干措施》，带来零公摊；
一个是《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，解决公寓开发难题。
在我们看来，这才是当下楼市最需要的东西。
但对于长沙而言，当下的政策真的足够了吗？
城市核心区的土地，是否需要更谨慎的规划与决定？在居住升级的语境中，我们真的需要那么多的高密度地块吗？地块又需要那么多限制吗？针对品质的要求与规范又真的足够吗？
而在更好的人居空间之外，除了教育，我们是不是也需要更多的公园、场馆？
当然，这些问题并不是一道政策或者一纸文件就能够彻底解决的，但对于供应端和开发端而言，我们还是希望大家的目光更多的放在未来。
历史已经给出了太多教训，而以上说的能否成为现实，我们暂且画个问号，年终再来看。
希望会有好结果。
