长沙楼市，是不是可以考虑现房销售了？
楼市
2024-05-11 19:33
湖南
自4月30日政治局会议后，无论是放开限购、以旧换新还是暂停供应，一次新的“应出尽出”在各大城市席卷。大家看起来“诚意满满”地对顶层的指示做出回应，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。但和此前一样，一个老生常谈的话题再次被不约而同地忽视或遗忘。但是，人民群众对优质住房的新期待中、房地产高质量发展的新模式中，到底有没有现房销售的位置？当然，这些问题可能没有答案，毕竟这是一篇基于个人认知的文字，只能算是一家之言。而我们也只是一个长沙楼市的旁观者，无法做到精准而全面地掌握所有实践信息。但我们还是觉得，这些问题更值得我们在当下去讨论、去思考。其实，纵观楼市这么多年，关于现房销售我们能够看到的落地案例并不多，但大家对于这种模式并不陌生。因为几乎在房地产发展的各个阶段，我们都能够听到这样的倡议。现房销售的频繁出场，代表的是大家对于“所见即所得”、“一手交钱一手交货”的交易模式的渴望。毕竟说到底，买一套房子对于大多数人而言还是要建立在花费大半个身家的基础上。但就像调休一样，民众的所期和高层的漠视，背后涉及到的都是所谓的“大命题”。预售制借鉴自香港的预售管理模式，房企们贷款拿地开发，只要达到预售条件，便可开始对外销售。而它的背后，是和土地财政紧密连接的城市化进程。虽然当下我们都知道了这种模式的弊端，房企用收到的钱再拿地、开发、销售，从而导致了高周转、高负债、高杠杆。但也正是预售制的高效、快节奏，才让城市能够在短时间内完成飞跃式的发展。房地产为什么能够成为国民经济的支柱产业，就是城市扩张、建设路网地铁、兴建公园学校、构建地下管网、提供产业发展条件、提升城市居民福利等城市建设需要海量资金，而土地财政在其中发挥了至关重要的作用。2005到2020年，是长沙楼市最火热的时间段。那时候，从国字号企业到民企再到小老板，谁都想要分一杯羹，搞块地玩玩。那几年，也是长沙城市发展最快速的阶段，相信在这座城市生活过的人，都能深切体会到房地产对于城市的巨大改变。大家一窝蜂地涌进这个行业，一切展现出梦幻般的欣欣向荣。也不只是长沙，几乎所有城市都被房地产的火热调动，陷入进“大城”的绮梦中。眼下，土地财政对于城市发展的重要性依然存在，但预售制，或许可以不再成为我们的唯一选项。此前，我们说没有哪个行业像房地产一样高高在上。一方面是因为房子好卖，另一方面是因为盘子够大。说白了，就是房企们对于购房者不够尊重。而在预售制之下，这也很容易导致货不对板，预期与交付脱节，延期、烂尾、降质等一系列情况。当然，我们并不是说没有尊重购房者的企业，但这就是预售制的实操缺陷。同一个品牌下不同城市、不同项目，因为土地、产品、利润、人员的不同，能够展现出完全不同的交付水准，购房俨然成为了一种“赌”，而最终的这一切都只会由消费端买单，这对于购房者其实是不公平的。而当下，随着楼市进入改善主导的阶段，购房者也需要更多的确定性和尊重。这也是为什么麓湖生态城、普罗理想国等项目能够在今天成为行业标杆的原因。另一方面，预售制在今天呈现出一种极度依赖市场行情的状态。当城市发展到了一定边界、城市化进程达到一定阶段后，人口增速放缓、楼市存量饱和、房地产市场萎缩，曾经的短平快难以为继，这也导致了一众过渡依赖预售制的“三高房企”的大规模暴雷。而最终，无论是暴雷后的兜底，还是其给予城市带来了伤疤、乱象，都需要城市付出更多的维稳成本和善后成本，同时，也形成了房难卖-地难卖-财政吃紧的消极循环。在这方面，长沙得益于限购、房价的严控，所受到的影响并不算大。不信你看其他几个兄弟城市，财政被大量的保交楼项目裹挟，楼市存量过高土地又限制供应，房企几年前拿的地不敢开发，因为区域售价已然低于楼面价，而购房者更是深陷“保交楼”和“中产破产”的危机当中。3月7日，政协委员易纲建议：用三年时间过渡到以现房销售为主。3月9日，住建部部长倪虹：有力有序推行现房销售，下力气建设好房子。近几年，虽然在反复提起反复难以落地的折腾以及当下国央企主导的开发局面中大家对于现房销售的讨论逐渐减少，但确定性一直是消费端的期盼。购房者对于“所见即所得”的渴望从未消失，并在当下愈演愈烈。就拿长沙举例，越是高端的项目，购房者的参与度和话语权往往也越高，从社区规划到产品用材、细节，从实景展示区到工艺工法样板，PPT卖房的时代彻底结束。购房者和开发商的关系，或是主动或是被动的从不平等变成了一种共建模式，甚至有不少项目主动先封顶后销售、先实景展示再销售。无论是为了更好的销售还是趋于品质、口碑的追求，房地产开发都成了一个“漫长”的过程，不少项目慢慢卖成了现房、准现房，在销售阶段基本完成了社区开发。甚至，很多开发商从一开始就做好了慢慢卖的准备。你可以说这是一种市场萎缩时的主动内卷，但这些也无疑是现房销售的有力支撑。另一方面，随着城市发展来到一定阶段，开发商对于土地的选择更加慎重，城市也不再需要过多的所谓“大社区”的开发，比如北辰三角洲，又比如湘江世纪城，这些都是上个时代的产物。而当下楼市的代表，更多的是核心区域的小地块，比如长沙悦府、瑧湾汇，又比如当下风头正盛的观沙岭。对于开发商而言，楼市开发的规模压力减小，开发周期与开发资金也相对友好，为现房销售创造了一些可能。就像我们前面说的，无论是主动或被动，长期主义与产品主义，都是当下还想拥有更好发展的开发商需要去标榜的。所以在我们看来，现房销售的最终落定大概率不会来自于政策层面的一锤定音，更多的可能在于市场的导向。从1994年正式推行到现在，预售制走过了30年的时间，也为城市带来过无数的幻梦、荣光。但城市建设需要和土地财政松绑，属于房地产的黄金时代也不会再回来。未来的房地产，如果用四个字形容的话，可能是“客户至上”。
地产中文系
地产湖湘的人文思考@城市长沙的底线观察
