长沙保利：“卷王”是怎样炼成的？
楼市
2024-06-23 12:00
湖南
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前不久，克而瑞5月榜单发布。保利荣登房企权益榜第3名，保利天瑞初面世便斩获了5月销售榜冠军，长沙北中心|保利时代更是摘得了5月及1-5月销售套数榜的双冠。可能，在很多人心中，保利取得这样的成绩更像是一种理所当然。毕竟，这家常年位于全国百强房企榜单前两名的行业巨头，一直以来都是长沙楼市的头部角色，近几年中也仅有去年跌出榜单前5名。楼市动荡，政策不断推新，产品飞速迭代，内卷成风，强势也意味着需要比此前付出更多的投入与努力。而如果只是因为印象中的想当然，那么我们也会错过一个更精彩的保利。它依然是我们熟悉的那个保利，从刚需到改善、从新区到城芯全方位布局，但在悄然间，这个品牌已然完成了自我的升级，呈现出完全不一样的姿态与态度。可能很多人不知道这个数字意味着什么，要知道，长沙楼市真正系统化运行，也不过20年出头。它是长沙最早一批外来房企的代表，在那个草莽的时代为这座城市带来了一些新视野、新标准。但和许多同行蛰伏一角默默蓄力不同，长沙楼市关键的每一步，每一个热门区域，几乎都有保利的身影。从最早的今利园，到后面的麓谷林语、阆峰云墅、西海岸，再到现在的北中心、梅溪天珺和天瑞等项目，27年的时间，保利在长沙落子无数。甚至，有说法称，每20个长沙人中，就有一个保利的业主。这大概就是一家房企和一个城市共进、共荣的最好诠释。之于长沙，保利不像是一个外来者，一些由它创造、篆刻的东西，已经深深融入到这座城市的骨血中，留在长沙人的日常生活和记忆里。在麓谷工作的年轻人，几乎没有人没去看过保利麓谷林语。2008年，保利在这里打造了湖南保利首个大盘，直到今天它仍是麓谷最具代表性的项目之一。而如果你问长沙人长沙最好的江景房在哪里，那么大多数人的答案中一定有保利天禧。早在滨江新城初启动时，保利就联合万科落位于此，打造了保利西海岸、保利天禧及万科金域国际、万科金域滨江等项目。从这些项目中，我们也不难看出此前保利在长沙长期霸榜的原因。他们对城市发展有着精准的判断，央企的强大实力也能够支撑他们完成大盘战略下的积极拓取。所以，在那个新区拥有大量发展机遇的时代，长沙愿意将区域、土地的未来交给保利，它能做到别人做不到的部分。人们也愿意买保利，因为稳定性，更因为保利的先瞻传递到购房者身上，就是实打实的价值让渡。不信你去看当下保利天禧、西海岸等项目的二手房价。但我们说楼市新时空下，刚需时代过去，新区红利消失，人们对于房子的需求也在不断变化。居筑升级是大势所趋，想要重新收获人们长情的爱，保利必须得完成从“大”盘战略到“精”品化的航向转变。它不仅意味着开发思维、产品逻辑的改变，更要求在规划细节、营建工法、功能感官、审美意趣等全维度的进阶。排名并不重要，重要的是购房者用真金白银，表达了他们对于新时代下保利所呈现出的全新内容的认可。在我们看来，市场一直没有充分认识到一个问题，那就是——“卷王”保利究竟在卷什么？当下，无论是降价还是超配，所谓的楼市内卷，其实都是另一种形态的价值让渡——开发商舍弃掉一定的利润，用区域内相对更友好的价格交出看起来更高的品质、配置，自然能够收获购房者的热切。但是，想要获得全面、长期的胜利，就要求房企跳脱出互相比较的市场思维。保利之所以能够再一次走在前面，对标其他项目的“赢”只是表象，真正重要的，其实是品牌层面的“轴”。一如此前众多大盘引领区域发展一样，他们要打造的是各区域内引领楼市的标杆作品，从而实现保利从规模头部化到品质头部化的转身。这或许就是楼市优等生的骄傲，但你也可以想象其背后所需要付出的是何种投入。不信你看他们当下在售的几个项目，无不贯彻着他们对于标杆的坚决，折射出保利对于品质升级的全新理解：长沙楼市，没有几个能够将板块名放进案名中的项目，长沙北中心|保利时代是其中一个。从一开始，它就承载着板块发展的使命。也和此前保利的无数个大盘一样，聚拢着板块最核心资源的同时，自身亦是区域的核心。比如，预计于本月底正式运行的地铁1号线鹅羊山站与保利时代无缝连接；又比如，除了自建商业体外，项目还配建了两大市政公园、3所幼儿园以及1所小学和1所九年一贯制学校。![]()
实景图
但真正征服购房者的，推举保利时代登上高位的（在2022年和2023年的销售套数总榜中，保利时代分别获得了第1名和第3名），是它更高阶的规划、更动人的实景，也是保利的踏实与诚意。虽然整个项目依然是TOD超级综合体大盘，但大型商业被放在了单独一侧，学校、公园、商业盒子穿插式排布进社区中。品质在这里被着重强调，人们的生活也被更贴心地对待。市场的呈现有很多，可以是更高端、更精致，也可以是更大面积、更纯粹，但保利给出了一个很不一样的答案——更生态、更自然。后疫情时代，无论是旅游业、露营风的狂飙，还是公园20分钟理论的爆火，都精准传递着一个观点——新时代的人们需要更多和自然生态共处的时间、空间。而在捞刀河畔、背靠500亩山体生态绿地麓峰山、容积率仅有2.54的绝版土地上，保利带来了长沙首个生态住区——保利和光尘樾。我们可以通过保利极细腻的笔触，看到它所勾勒的度假式生活的层次感。比如，在社区中引入原生山体，打造悬浮客厅、垂直绿化、无边界跌水瀑布等多重景观园林；又比如，270°超大转角阳台、奇偶错层的设计，也造就了层层有园林、户户有庭院的私享体验。![]()
花园呼应园林，园林又辉映社区外的自然，人们在房子内部、社区中央、社区外部都能享受到不同的生态场景。在这里，生活不再局限于社区，与自然无界交融，有了更广阔的链接。长沙的第四代社区，也不再局限于阳台和花园。可以说，人们正是从这个项目开始，真正感受到了保利的卷。在一个以刚需为主导的项目中，你能看到很多此前市场不会有的东西:更具品质感的社区、更友好的入手门槛、又比如更先锋的户型设计......但它的意义远不止这些呈现。抛开外在，我们想探讨下保利的创作逻辑。地铁口、公园旁、湘江畔，这是一个“三好”地块，也注定了它是一个不愁卖的项目。保利完全可以借助土地本身的价值随便做做，但他们的做法是：向外加强社区与配套的连接，打造“五近”社区；而向内则创造大量活力空间，将重点放在了生活场景的营建上。
比如引入长沙首个唐宁书店，不作为商业用途，只是单纯服务于社区阅读和举办各类兴趣活动的空间；又比如在社区内部打造景观中轴，社牛快乐剧场、佛系交友区、帐篷、天幕、溯溪、露营、茶话、林下瑜伽、亲子会所、星空聚会、森活剧场、儿童戏水、趣味探险、自然认知......保利长交锦上 X 唐宁书店实景图
值得一提的是，此后，“轴”几乎成为了保利项目的共同标签。要么临近超级中轴，要么自身打造景观中轴。很“轴”的保利执着于“轴”的营建，拗口背后，其实是他们对于居筑升级的独到理解。中轴，就是在社区中人们能感受到的生态与生活场景丰富度的浓缩。楼市新时空，人们渴望的也绝不是配置升级那么简单，所有的一切都是为了生活方式的进阶。想明白了这一点，那么新时代的社区营建就不能停留在产品本身的层面，保利要立足于生活，去打造一个连接人与理想生活的轴线。在我们看来，他们之所以在此刻受到购房者追捧、行业尊敬，是因为保利一直在卷自己、卷未来。人们对于产品的需求是在不断进化的，这也是保利在长沙27年深切体会到的。于是，他们给出的答案也不再停留于产品，而是围绕着人的方方面面。用不计代价的决心和持续领先客户需求的生活场景，实现与购房者从物质到生活再到精神上的共鸣。也就是当下整个保利集团都在重点打造的——国际人文社区。在市场销售流速和价格成明显反比的当下，保利天瑞首开当天就热销5.5亿，地产同行更是纷至沓来竞相观摩。传奇般的成绩背后，无关任何物质和价格上的内卷。而是，保利找到了塔尖人群真正在意且长沙楼市没有的东西。比起物质的堆砌，他们更强调礼序、定制。而在这种高阶礼序、形制的搭建中，保利天瑞也自然流露出一种独特的精神气质。![]()
从一开始，他们就将这个镶嵌在洋湖湿地公园里、容积率仅有1.1的绝版地块和面前的洋湖湿地公园结合在一体而设计，打造和恭王府、苏州园林这些传世经典一样的“前庭中院后园”的府院。人们循着迎、住、游的空间功能，获取天人合一的府院体验，物质过后，精神满足，人文浓郁，万物归心。![]()
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在长沙，终极住居并不少见，但驱使着人们眼中再无其他唯有保利天瑞的，是这全城仅此一座的“前庭中院后园”的洋湖定制府院，更是“见天地、见众生、见自己”、“独与天地精神往来”的至高之境。我们曾多次分析过这个项目的开发逻辑，在我们看来，它是保利真正变得不一样的开始。也正是在这个项目身上，我们能够完完全全地看到——保利不计代价的决心。决心在这里绝不是缥缈的概念，你可以仔细思考下当今市场主动提质意味着什么。它需要保利时刻以人为着力点，保持对市场的高度关注，真正去谋划未来生活的美好可能。而后，才是站在利润的反面，再次投入。并且，极有可能成为一个反复打磨的长期过程。但保利不仅争取对项目地下车库、架空层会所、教育配套进行升级；更在项目A区主动将地下车库与地铁站连接；毛坯发售，给予业主更多自由度的同时，也以更亲和的门槛面向更多人。甚至，有传闻保利还将对旗下物业进行系统性的改革、升级。所有人都知道，对于销售而言这些的收益远不如将力气花在向外展示中所带来的直观。保利完全可以不这样做，但这也是保利成为如今的保利，成为“卷王”、叫好又叫座的原因。27年间，销售登顶、狂揽百亿、以一己之力成就一个片区，保利在长沙有过无数高光时刻，但当他们想要在新时代的长沙继续领跑，对新时代的楼市、人居有了新的理解，那么保利的决定就是——![]()
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