教育，不该成为房地产发展的“救命稻草”
楼市
2024-05-23 12:42
湖南
楼市平淡到一定程度，可能一个不太起眼的小水花，也能成为论调的焦点。最近，除了5.17的三条重磅政策外，在长沙，麓山控股集团官网的一则公告引起热议：为科学谋划谷山青山片区开发建设工作，做好片区教育配套保障，推进片区基础教育优质均衡发展，提升土地价值，特开展谷山青山片区教育配套专项研究工作。教育作为重要的民生工程之一，城市公司对其展开专项研究本质上是一件顺理成章的事，但在当下楼市土市双低迷的行情下，这条公告似乎也拥有了更多的意味。其中，提升土地价值一句，被很多人解读为，谷山是不是要开始主打教育了？当然，按照谷山目前建成/规划中的学校品质，以教育突围或许能够取得一定的成效，区域打上教育的标签也无可厚非。至少，反应在楼市和土市，理论上能够快速实现各自的目标。一直以来，在长沙升学高度内卷的情况下，市场对于优质教育的反响极为热烈。二手房里，八方钰龙无论是成交价格还是数量都长期位于长沙第一梯队，而在新房市场中，配套入读的品牌学校也几乎成为了红盘的必需品。尤其是在改善时代下，优质教育也被视为优质资产不可获取的一部分。不信你看华润置地，作为近几年在长沙排名态势最迅猛的品牌之一，它旗下的几个热盘，从悦府到润府再到瑞府，都拥有着九年制的品牌名校配套。又比如位于榜单前列的一些刚需项目，几乎在大多数情况下配套品牌学校都是它最突出的优势之一。开发商们愿意为了配套名校代建学校或者缴配套费，购房者们也愿意为了一个心安而买单。在绝大多数人都清楚地认知到教育公平是伪命题的当下，市场的行为其实是合理的。但是，当市场端的情绪传递到供应端，当教育成为一个区域的名片，也值得我们去反思。从供应端到开发端再到市场端，所有人的眼睛都只盯着教育，那么也一定会忽略掉更多美好的东西。比如观沙岭，八方钰龙依然高居不下，区域内几个项目也都卖的火热，但似乎，一切的买点和卖点都还是教育。去年年底，甚至传出南雅要更换长郡双语分校区的新闻，供应端想要获取更多的土地价值，开发商们想要更大更直接的卖点，购房者也想要吃到更多的红利甚至不惜在各大平台大喊：南雅撑不起观沙岭教城融合示范区。一时之间，好像卖地难、卖房难、客户获得感低这些所有的问题都只是一个学校换一个牌子就能够解决的事。但有多少人还记得，除了教城融合示范区外，观沙岭城市更新在官方的定义中还有宜居新城的标杆、智慧城区的样板、西岸融城的新极，以及城市更新的典范。又有多少人关注，360亿究竟投入了多少，那些区域内的公园、道路、写字楼，有什么样的进度？而区域内的房子，又该进行怎样的品质升级？教育一直是梅溪湖最重要的标签之一，早在长沙严限购期时，关于合能璞丽、梅岭国际等项目法拍房拍出了什么价，就是炒房客最关注的热门话题。前几年，这些项目也一度冲上2w+的单价，而在今天，随着梅溪湖一些学校的成绩波动，所谓的学区泡沫消散，梅溪湖的房价判断重新回到了项目地段和品质之上。也不只是长沙，这两年，在各大一线城市中，老破小学区房价格腰斩的新闻都不罕见。优质教育从来不是一个恒定的概念，而是随着政策、生源、师资、投入等多维度因素而流动的。比如谷山某项目业主对于小学招生范围包含安置小区的让人哭笑不得的维权。我们身边也有不少朋友在咨询时特地强调说，要避开学区溢价的区域或项目。所以，前不久梅二和黑石铺两个项目几乎同时开盘，都拥有不错的教育配套，论学校实力黑石铺或许还要更好，但最终梅二的项目凭借品质成功突围。和观沙岭鲜明的改善指向不同，黑石铺则是刚需刚改的教育高地。江悦和鸣为什么能够卖这么好，说白了就是因为长郡外国语。早在黑石铺城市更新的概念出来之前，长郡外国语就已经声名鹊起。但当黑石铺城市更新落定之后，甚至在它不远处的奥体新城都即将启动的时候，土地和项目最大的卖点依然是这座学校。要知道，黑石铺本身的地理位置、自然条件和城市更新规划，在长沙绝对算是不错了。主城区、市府旁、山脚下、大牌开发商云集，在它身上你能够看到很多难得，以及未来更多的机会与可能。当然，教育是民生中极为重要的一环，土地财政也是城市发展的关键，当下的楼市行情确实不比当年，一切看起来是那么的迫在眉睫。
地产中文系
地产湖湘的人文思考@城市长沙的底线观察
