上半年长沙房地产市场点状复苏，但仍在周期底部。随着行业规模的触底及供给侧风险的逐步出清，在政策的加速引导之下，本轮楼市成交规模进一步下调的空间有限。下半年，在政策效果逐渐展现的基础上，产业、人口支撑更强的长沙有望率先回暖。未来商品房回归市场本质，品质提升&保值双重属性相互促进方能支撑楼市健康发展。
榜单维度
房企榜
九区县房企全口径、权益以及操盘榜
项目榜
商品住宅榜、各区域商品住宅榜
别墅榜、公寓榜、商业榜、办公榜
企业榜
榜单解读
01
上半年长沙新房市场承压，6月房企年中冲刺季，成交量同环比仍处于下行通道，市场还处于筑底修复的过程中。5月以来从中央到地方利好政策不断，目前仍处于存量需求释放周期。当前供应、成交基本也降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势。
备注：成交数据截止2024年6月27日。
02
2024年1-6月，从长沙TOP30房企累计业绩表现来看，全口径、操盘榜和权益榜单本月同比跌幅持续收窄，全口径榜和操盘榜同比跌幅降至5成以下。其中权益榜单跌幅最高，累计业绩同比下跌50.8%，较前五月下降2.7个百分点。
备注：成交数据截止2024年6月27日。
6月单月业绩来看，TOP30房企三榜同环比齐跌，同比跌幅扩大，其中权益榜金额跌幅扩大了19个百分点。三榜环比数据均由正转跌，跌幅达到2成以上，5月受政策刺激等因素影响，市场数据冲高，6月数据从高位回落。
备注：成交数据截止2024年6月27日。
从不同梯队房企全口径销售门槛值变化来看，TOP10门槛11.44亿元，同比下跌57.5%，较上月收窄10个百分点，而TOP20和TOP30门槛同比跌幅均达到6成以上，较上月跌幅扩大了2-4个百分点。
备注：成交数据截止2024年6月27日。
整体来看，2024年以来虽然政策面有明显优化放宽、城市调控政策持续松绑，但上半年企业销售仍延续筑底调整、保持低位运行，市场信心和预期修复还需时间。
03
2024年1-6月长沙九区县全口径榜单TOP10房企销售业绩呈现普跌之势，同比跌幅在2-6成之间不等，上半年市场业绩承压。
从排名来看，TOP10企业变化微小，TOP9企业名单和去年完全相同，仅排位有所变动。TOP5房企排名均较去年上半年有所上升，上升最快的是【中建信和】和【保利发展控股集团】，分别上升6和4个名次。【城发恒伟】多项目集中发力，跻身前十阵营。
备注：成交数据截止2024年6月27日。
长沙市场仍以全国性品牌房企为主导地位，半年度榜单占据7位，本土房企【中建信和】排名最高，居第三位，【运达集团】和【城发恒伟】居9、10位。分企业性质来看，民企仅【龙湖集团】和【运达集团】上榜。
具体企业业绩表现来看，【招商蛇口】居全口径榜和操盘榜双榜第一。当前旗下6大主力盘在售，产品覆盖面广，爆款项目频出。终改大平层项目招商蛇口江山境位居克而瑞上半年长沙商品住宅销售金额榜第一位；5月新入市刚改大盘招商蛇口天青府首开去化9成，优势产品力使其成为网红打卡点。招商蛇口臻境领衔大平层公寓市场，销售额居上半年公寓销售首位。
【华润置地】权益榜居第一位，销售金额25.44亿元，旗下“瑞、润”两大高阶住宅项目长沙瑞府和长沙润府贡献金额18.05亿元，布局城市中芯，聚焦改善市场，华润置地步行稳健。
【中建信和】位居全口径和操盘榜第三位，上半年全口径销售金额22.32亿元，是头部房企中业绩最稳健的企业，也是排名上升最快的房企，从去年上半年的第9位跃升至今年TOP3。凭借中建钰山湖、中建桃李九章、中建和悦宸光三大优势项目，实现逆市上行的亮眼成绩表现。
【保利发展控股集团】位居权益榜第三位，销售金额19.46亿元，业绩主力贡献项目为长沙北中心保利时代和保利天瑞项目。
本土三个房企入榜，除【中建信和】外，【城发恒伟】和【运达集团】同样居市场前列。
【运达集团】是本土上榜房企中唯一的民营企业，三榜均居第9位，实现操盘销售金额13.34亿元。深耕长沙28年，【运达集团】秉承“以产品创品质、以品质立品牌、以品牌促发展”战略，在长沙市场撰写独具运达特色的项目篇章。上半年运达中央广场三期、运达滨河广场、运达会展湾三大高端改善项目在售，本土民企TOP1地位稳固。
本土国企【城发恒伟】高居权益金额榜第8位，销售金额11.07亿元，是市场化改革浪潮下的城投平台发展样本。2024年【城发恒伟】发展加速，上半年三大纯新盘城发恒伟君樾文昌、城发恒伟雅郦映2013、城发恒伟观江学府入市，未来业绩持续加码。
【麓谷发展集团】上半年销售业绩跃居前列，作为麓谷新区主要投资发展商，麓谷山湖郡和麓谷城市公园双盘销售亮眼，业绩稳步前进。
04
腰部房企竞争格局激烈
TOP30房企中，13家企业同比名次上升4位以上，其中国央企8家，民企5家，变动主要集中在TOP11-TOP30腰部房企梯队中，腰部企业尚未形成绝对性品牌和布局优势，在深度调整的市场中，格局变化颇大。
备注：成交数据截止2024年6月27日。
【华发股份】是TOP30房企中增幅最大的企业，名次上升148位，跃居长沙房企排行榜TOP20行列。【华发股份】2019年首入长沙，坚持核心地段打造品质项目的中高端路线，拿地均位于滨江新城、中心、洋湖垸、梅溪湖这样的核心热门板块。2024年业绩主力项目为开福中心板块的全鼎级配套华发四季云玺项目。
增速位于第二梯队的代表性企业是【湖南建投地产集团】，前进14个名次，挺进房企TOP20行列。作为湖南省属企业唯一地产开发平台公司，企业立足湖南，辐射全国，重点深耕长沙。2024年湖南建投·象山国际、湖南建投·向江徕、湖南建投·御湖印三大主力项目在售，支撑企业长沙市场排名持续上升。
除了国央企表现优异外，品质型民企增速也不逞多让，【九颂山河】、【阳光城】、【龙光集团】、【华实领峰】、【美的置业】前进均超过10名。
典型如【华实领峰】，成立于2019年8月，是年轻的本土民营房地产开发品牌。在行业下行周期下，华实领峰通过定位品质取胜、坚定执行稳健经营战略，展现出了优秀民营企业的底色和实力。首个面世项目就是百万方高端墅盘，创新打造新中式“院子系”国风产品，在激烈的市场竞争环境中快速取胜。
项目榜
榜单解读
01
商品住宅榜岳麓区项目占四成
优质地段高端项目霸榜1-6月长沙九区县TOP30商品住宅金额榜单中，成交金额仍以岳麓区为主，入榜项目12个，占比40%，区域2024上半年累计入榜业绩62.16亿元，断层领先。天心区入榜项目数量7个，区域排名第二，入榜业绩41.36亿元，较第二名高出96%。
备注：成交数据截止2024年6月27日。
从上榜项目表现来看，三个项目上半年业绩突破10亿元，分别为招商蛇口江山境、长沙瑞府和建发缦云。
招商蛇口江山境以半年度销售金额13.55亿元位居住宅排行榜第一位，项目位于城区核心板块市政府，教育资源优越，生活配套醇熟，一二期为终改大平层产品，三期推出首改143平户型，将初改至终改客群一网打尽。
长沙瑞府以11.06亿元的业绩位居榜单第二位。项目位于高铁新城，是华润置地TOP级高端人居“瑞”系产品首入长沙之作， 2023年12月底首开即爆，摇号开盘当天劲销约8亿元，入市以来一直居销售市场前列。
建发缦云销售金额10.01亿元，位居榜单第三位，项目2023年12月入市，2024年5月即全部推完，热销程度可见一斑。今年5月，建发房产市政府板块补仓，溢价5%竞得观沙岭宅地，有望再续建发缦云业绩辉煌。
住宅销售榜单中以主城核心板块项目为主，但也不乏凭借产品力实现高业绩的新城板块高品质项目，如长沙县松雅湖板块万科松湖天地、长沙国际会展板块运达会展湾和望城区月亮岛板块宸嘉嘉臣道项目，以领先的产品力实现业绩突围，高居住宅排行榜TOP30行列。
分区域商品住宅榜单中，仅岳麓和天心两区TOP5项目累计成交金额超过30亿元，岳麓区长红，持续量价领跑市场。
天心区近年发展迅速，刚需到终改产品全面开花，终改塔尖豪宅如中海阅湘臺、绿城凤起麓鸣市中心一线临江大平层项目，刚改高性价比大宅如长红十年品质大盘丽发新城，“六边形战士”完善配套央企新盘中国铁建花语江南。
02
非普宅物业榜头部效应凸显
TOP1项目占据绝对优势长沙2024上半年非普宅物业表现延续低迷之势，均价同比齐跌，成交量跌多涨少。同时呈现出头部项目销售业绩占据绝对优势的特点。
别墅物业一季度市场极度冷清，以远郊性价比别墅成交为主，量价同环比大跌。4月洋湖垸板块保利天瑞首开，以长沙DI王之姿入市，洋湖湿地公园环绕，兼具都市繁华和山野清幽，打破城市豪宅天花板。上半年三推别墅产品，套均价达到千万，每推必售罄，累计网签业绩3.96亿元，单盘业绩占据TOP10榜单43%。
公寓市场区去年二季度开始，成交量逐季度下降，上半年更是出现成交量同环比腰斩的低谷态势。但是低迷行情下，优势项目仍是能偶脱颖而出，岳麓-梅溪湖二期板块招商蛇口臻境以1.51亿元位居长沙公寓排行榜TOP1，项目今年3月首开，去化率高达90%，凭借自身的硬件品质，片区价值、品牌影响力等优势实现逆市热销。
办公物业此前成交量基数较低，上半年在华润置地中心项目的拉升下，呈现同环比齐涨的态势。单项目上半年销售业3.66亿元，TOP10榜单业绩中占比71%，巨头效应最为突出。
商业物业上半年整体表现尚可，同比涨幅超过3成，对比其它非普宅物业，头部项目集中度略低，从业绩榜单可以看，运达中央广场三期、人和未来基因谷、南崇九颂|江山印三盘上半年销售金额超过2亿元。
总结：2024年上半年长沙楼市低温延续，政策频发但市场并未完全走出困境。因此从企业业绩出现全面承压态势，国央企受益土储结构稳固头部阵营，腰部企业面临去库存及调土储的双重压力。但从各类项目角度来看，仍有发力空间，未来企业需要更专注某个垂类赛道，稳固企业发展护城河。
来源：克而瑞湖南区域
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