最近，相信很多朋友都看到了一个文件。
5月31日，财政部官网发布消息，经财政部、住房城乡建设部组织专家开展竞争性评审，公布首批拟支持的15个城市为（按行政区划排序）：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。
虽然8-12亿的金额对于偌大的城更规划宛如杯水车薪，但这个文件还是在长沙楼市引发了不小的讨论，或是惋惜，或是疑问：
为什么长沙没能入选？
借此机会，我们也来聊聊长沙的城市更新。
当然，这同样是一篇基于个人认知的文字，仅供交流参考，也欢迎大家在评论区畅所欲言。
1.
从表面来看，长沙绝对是值得占有一个席位的。两年，长沙城市更新的发展不可谓不火热。
论规划，其规划之大，投入之多，在全国都位于前列。
2022年初，长沙市城市人居环境局公布《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）》批前公示（下文简称“文件”），对城市更新作出长达15年的专项规划。划定八大重点更新板块和32个更新片区。
中央核心区覆盖了长沙二环内大半面积，而几乎每个有点年头的板块也都配备了相应的城市更新计划。
就比如当下几个率先启动的热点板块，观沙岭、新开铺、黑石铺、红星，都不属于中央核芯区，但你可以看下他们的规划投入：
360亿、200亿、300亿、500亿。
要知道，奥体中心一场两馆的计划投资也只有70个亿。在城市更新的设计上，长沙绝对是花费了大力气，也取得了不错的成绩和关注度。
去年年底，第六届中国城市更新论坛上，观沙岭城市更新项目荣获《2023中国城市更新优秀案例》之“五大片区更新奖”。
而在销售端，购房者也用真金白银投了票。
2022年，长沙悦府（桐梓坡）、万科瑧湾汇（文昌阁）、中建钰和城（新开铺）分别以29.21亿，25.21亿，19.03亿的成绩位于销售总榜2、4、8名；
2023年，长沙润府（新开铺）、招商蛇口江山境（观沙岭）、中海星樾府（红星）、中建钰和城又分别以37.08亿、28.55亿、23.27亿、18.15亿的成绩收获了1、4、8、12的好成绩；
图源：克而瑞湖南区域
而在今年第一季度，冠亚军都是来自于观沙岭城更的项目，长沙润府和中建和悦宸光（黑石铺）则分别位于第5名和第7名。
在长沙，城市更新几乎成为了红盘的代名词，长沙楼市也展现出了对于城更极高且在持续上涨的依赖度。
规划大、投入多、成绩好、市场认可度高，但为什么在专家开展的竞争性评审，长沙没能入围首批名单？
这其实是值得我们去认真思考的一件事。
2.
两年前，我们曾经写过一篇文章，《小板块和城市更新，将主导长沙楼市？》
桐梓坡“城市更新”
其中很多东西在今天都已经得到了验证，随着城市发展到了一定阶段，改善成为主流，刚需回归二手，城市回归核心是一种必然。
在滨梅洋等新城都拿不出太多相对核心地块的时候，拥有更好地段、配套、资源的主城城市更新自然会成为购房者的更优选。
这是楼市大环境的改变。
这个时候，《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）》的发布，恰逢其时。
2022年初，也是长沙悦府、万科瑧湾汇等项目刚面世不久，收获了一定成绩的时候。城市更新+改善大平层的组合，几乎是一下子点燃了楼市，也成为了延续至今的开发模板。
刘廷芳公馆实景图
此后的两年时间，购买端的情绪传递到开发端、供应端，规划、推地、热销，长沙城市更新如坐了火箭般飞速发展。
但是，城市更新真的只是这样吗？
它当然有人居更新的部分，实际上很多时候也正是因为楼市的推动，城市更新才能够蓬勃发展。
但城市更新，绝不应该是为了楼市而更新。
人们对于城市更新的渴望，也不只有对于房子的渴望。
或是因为在新城阶段主城区的发展停滞、缓慢，或是历史遗留问题等等，城市需要更精细的规划来修复不适配的功能、场景，还原土地的价值，也带来更好的城市。
这才是城市更新的意义，它是发展工程，更是民生工程。
包括但不限于各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，换句话来说，就是街道、公园、商业、建筑、城市界面、居住空间等一揽子全方位的改造。
而就居住层面而言，也有老旧小区改造、拆迁安置、原拆原建等多种方式。
这是一个很复杂、很丰富也是难度极高的事情。
我们也看过不少优秀的城市更新案例，比如万科的上升新所、猛追湾、南头古城，这也是为什么瑧湾汇被大家高度期待甚至能够成为长沙万科代表作的原因。
上海上生新所实景图：图源网络
但就当下长沙城市更新所呈现的，似乎跟外界的期待，还有距离。
3.
在官方的规划中，核心区域内的城市更新以历史文化保护和综合整治为主。
通过城市更新整合土地优先用于落实公共服务设施和市政服务设施，适当降低区域内居住建设容量，逐步向外疏解人口及低端城市功能。
外围城市更新片区主要承接核心区疏解的功能，通过城市更新完善功能布局，加快城市化进程，应按规划严格落实公共设施、市政设施、交通设施、绿地等，同时外围片区通过城市更新强化功能，通过承载核心区功能来支撑核心区的城市更新。
核心、外围，制定者很清楚对于城市更新而言，更多的着眼点应该在核芯区域的修复。
但很可惜，在长沙悦府和瑧湾汇之后，当下长沙率先启动、活跃在市场上的，几乎都是外围片区。
城市界面崭新，拥有大量土储，能塞进大量全新的配套，站在一个相当宏大的规划下。
这种逻辑更像是新区操盘的逻辑，对于楼市的意义，也远大于对于城市的意义。
观沙岭，图源长沙城市更新公司
当然你不能说有什么错，但这种模式不仅让销售端承压巨大，对于供应端也未必是好事。
毕竟，即便是当下的观沙岭、黑石铺，也都逃不开新区操盘逻辑下的弊端——规划落地慢、客户获得感低。
板块内所更新的内容、率先落地的东西，大多都停留于住宅层面。
人们的切实感受和庞大的规划并不相符，这也是为什么从供应端到开发端再到市场端，所有人的关注点越跑越偏的原因。
