一园二十年：长沙终见桃花源
楼市
2024-09-05 10:00
湖南
罗马是无法一天建成的，风云人物也会风流云散，惟有时间方能成就罗马。平凡如我们，常常会纠结于某个瞬间，却都会顶礼膜拜时间的力量——前不久，我们又去看了一位真正的老朋友，久别重逢，却带着关于“时间的拷问”：一个项目走过二十年，到底在干啥？接下来，它又想干啥？没想到，问题很重，不过青竹园给出的答案却异常简单。说真的，我们一般很少乐意在楼盘提“桃花源”三个字。事实也证明，那些喊我是桃花源的项目，大多是借个概念唬唬买房人罢了，虎头蛇尾是大部分项目的终局。甚至可以说，中国房地产只有一个人说出桃花源这三个字能让大多数人相信的，他就是宋卫平。时间拉回2004年，绿城掌门人宋卫平和一个名叫道格拉斯·道林的美国人踏上长沙北边这块略显生僻的土地。那一年，中国房地产迎来黄金时代的首个高潮段落，长沙楼市市场化进程也刚刚开始。就在几乎所有中国头部房企都在长沙主城区攻城略地的时候，绿城却用异乎寻常的勇气，一口气拿下青竹湖2000亩土地。这个20年的故事，从一开始，就无法用传统房地产开发的眼光去审视。于绿城和宋卫平而言，他们更多是在纯经济账的逻辑之上，真正瞄准了一个理想。一个事关企业，更和最终生活在这片土地上的人密切关联的，理想。彼时的绿城，刚刚在杭州打造了一个名叫杭州桃花源的项目。杭州桃花源对于绿城的意义是重大的，它的亮相刷新了人们的认知，并在人们心中留下了对于绿城的认知，而它所收获的热切也验证了绿城和宋卫平的判断——千百年来，人们对于美的共鸣、美的追求其实是一样的。绿城甚至将美写在了企业使命上——创造城市的美丽，放进了LOGO中，月亮与桂花，成了刻在这个理想主义者骨子里的浪漫。从江浙到湖湘，面对这块依山傍水的约2000亩净地，宋卫平大抵是和此前决定打造杭州桃花源时同样的心境。但前者在高端购买力更旺盛的大本营杭州，而后者还在豪宅拓荒的长沙郊区。为此，绿城特意请来了国际著名的规划与建筑设计大师——道格拉斯·道林。2004年道格拉斯•道林先生现场踏勘绿城青竹园地块道格拉斯·道林，正是美国著名豪宅“黑鹰社区”的设计师。和传统的社区不同，黑鹰社区有两个极鲜明的特征，一个是纯粹的高端指向，一个是极为完善、自恰的生活方式。当时，道林还在中国刚刚完成了另一个项目——麓山国际社区。后来，麓山国际社区的开发商万华，打造了中国房地产界的传奇项目、中国四大小镇之一的“麓湖”。和麓山国际社区一样，绿城青竹园诞生在一个关键时间点——汽车时代来临之前，踩在城郊化发展的浪潮之上，时代也给了绿城和道林造梦的空间。一个中国版的黑鹰社区，一个当代版的桃花源，一个与世隔绝但高端、纯粹、自恰的生活场域，一个多数人向往、少数人拥有的终极理想住居，和这片2000亩土地完成拥抱。以终为始，绿城青竹园经历过考验，却也穿越了周期，即使从“动作不变形”这个一个角度来看，过去的20年即堪称经典，“桃花源”的梦想延续至今，唯有坚持。甚至，它已然不再是绿城的理想，随着它的逐步兑现，青竹园也成为了一些长沙人的理想，激励着一群人的奋斗。但长沙楼市二十年，别墅产品并不算少，为什么青竹园能够始终独占鳌头？人们又为什么会反复地被青竹园而打动？产品是最容易被模仿的部分。青竹园之所以能够成为青竹园，桃花源的理想得以成真，更深层次的原因其实在于两个在如今行业中已经失去本味的字——初心。房地产行业，各式各样的概念、噱头有很多，就像“桃花源”的概念，拿过去用的楼盘何止百十个。二十年周期，面对困难与诱惑，变很容易，不变才最难。特别是房地产这种直接与利润挂钩的行业，高周转就是最好的教材。我们见过太多消费了人们的高度期待与热情之后，最终烟花散尽，空留余叹的楼盘。善变者多，才恰恰衬托出了绿城青竹园的美好。亚洲十大豪宅的名号，是长沙楼市的关键标高，也成为一座城市一个行业一群人的共同骄傲。一个有趣的现象是，绿城青竹园里很多员工，都已陪伴着青竹园走过了十余年的时间，知晓园区的每一处细节，甚至对每个业主的爱好、性格都铭记于心。专注而清晰的理想才能带出一个超级稳定的团队，此话诚不欺我。二十年，时间带来了很多困难和诱惑，但一份初心始终成为这个团队穿越茫茫周期的底气。实际上，纵观绿城青竹园的所有产品，你会发现他们一直在改变。从最早期的欧式、美式到后来的中式，再到近两年，绿城青竹园先后推出更具现代主义“未来山”和“雲山逸庐”，用简约而富有格调的建筑元素来营造更契合现代都市审美的生活场景。![]()
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现在的绿城·青竹园，俨然已经成为了一座别墅博物馆，这一切其实都是根据潮流、人居需求所做出的进阶。或许我们可以这样说，把网红产品“中式小别墅”当成绿城的标签，本身就是一种肤浅的理解。比如在“未来山”，绿城以大面宽的单层空间进行垒叠，在别墅住居内实现类似大平层的空间感官，颠覆传统别墅空间利用和功能规划的方案。比如“雲山逸庐”，以“刚刚好”的空间布局，则更偏向“分代而居”的人居潮流。甚至，他们还在雲山逸庐组团交付之后，选择再花1000多万拆掉公区进行升级。这种很多人眼里“没必要花的成本”，在绿城·青竹园却是必须，要对得起住在这里的人对于当代桃花源生活方式的感受。![]()
时代产生了很多新的需求，也给予了很多选择，但绿城在不断做减法，轻装上阵。其实无论是产品风格也好，还是公区的提质升级也罢，所有的改变，所有的努力，到最后其实都只有一个答案。二十年的故事中，最关键的人——是青竹园的业主们和那些有住到青竹园理想的人。从生活的角度解读，青竹园的另一个可贵之处在于，它没有去硬凹格调、依傍奢侈、强调艺术，二十年淬炼下“慢”的功力，完全反哺给了这里居住者的生活。桃花源的理想绝对不是创作者的自说自话，而应该是一种生活方式共识，提出来的人，最重要的任务是把它还原给于这里的人。![]()
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关于青竹园，有几个不太为大众认知的“可怕数据”可以分享一下：他们的入住比例已经达到了50%，装修率达6成，老带新的比例达到了惊人的71%。某种意义上，豪宅让有钱人买单并不难，但是让他们持续买单很了不得了，让他们对于一个社区有渴望、有归属感，并且愿意喊朋友一起住进来更难，这也是为什么一直以来别墅产品入住率低的原因。它不仅关乎户型几房几卫，开发商给多少便宜占，真正的考验在于生活环境、生活方式。![]()
越来越多的人们开始意识到这一点，于是公区、低密、圈层、纯粹越来越被强调。但想要做好公共空间和社群，我们去看看微乎其微的成功案例，就知道这件事有多难。或许初心的坚守，会简化后面的一切。难而正确的开始，后面会越来越容易而成功。71%的老带新力证了这一点。在初心不变的基础上，当代版“桃花源”的感受一直在进阶：在公园化的设计理念下，整个社区新增了无数可以交互的公共空间，比如云山学堂，比如在街角专门打造的供孩子实践、交流的家庭植物博物馆。![]()
又比如巷道的提质升级，在私域领地里打开一扇窗，让大家乐意走出家门，和生活在此的邻居们一起去真切感受更多美好的东西。孩子们一同玩乐，长辈们闲时聊天，自己有空时也能和邻里朋友一起聚聚，这些其实都是人们心中最原始的需求，也是人们心中所向往的。并且，除了对公共空间的打磨，绿城还积极推动业主之间的联系。早期搭建的各类邻里社交圈现在已有不少实现“业主共享共建”，这个概念早已经超越了社区社团的传统概念，开始朝着更生活化和自主化的方向延伸。有很多业主通过“旗袍社”、“高尔夫会”等社团认识、熟知，发现某些共同特点和兴趣，发展出更为灵活和好玩的东西。![]()
除此之外，在这里你能看到另一个高频的名词，在别墅社区中极为罕见的——业主委员会。这是绿城·青竹园积极推动并搭建起的完善的沟通机制，及时接受业主的反馈，并做出调整。绿城青竹园称得上宋卫平时代绿城的代表作之一，无法复制的土地条件必将让它成为孤品。但是它不孤僻，它不玩票，它的“桃花源理想”具有普世价值。二十年的雕琢、打磨，时间在不急不躁中产生了特别有意义的催化，沉淀出一种属于绿城青竹园的精神气韵，一如桃花源的美好从来不在于风景。或许从古至今，人们向往的更多的是那种的舒适、怡然、融洽。你能想象吗，在青竹园的商业区，很多店面都来自于青竹园自己的业主。需要一个美容和中医理疗的场地，克丽缇娜和文利中医就相继落位；而朋友来时需要一个高端商务宴请的场所，那么铭锦汇餐厅就开放了。开明湖南书院湖湘文库也落位于此，不出社区，家人们便可以全面及便捷地汲取到湖湘文化，孩子们从小就能沐浴在书香氛围中，感受阅读的共鸣，品味文化的力量。![]()
把一个社区当自己家，并根据自己喜好、需求而共建共享，一个业主代表青竹园的一个“点状组成”，这是业主对于青竹园的二次构建，也构筑出了最终的桃花源。人人参与共建，邻里物业和睦，放在哪里，都是对一个房地产项目的最高褒奖。这种奖励远高于“亚洲十大豪宅”的奖章。虽然它在形态上和文人心目中的桃花源不同，但是追求的境界却又高度相通，前者是更原始、更理想主义的男耕女织、只能出现在想象中，而绿城青竹园是可实现的生活版、当代版“桃花源”。平等、成熟，稳定而富足，纯粹而包容，这是二十年来绿城、青竹园的创作者和它的业主们共同追求的，也是此刻绿城青竹园所呈现的。![]()
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这个2000亩的社区，大部分面目已呈现，只有200多亩还待开发、销售，可能只需要几年即可完成收官，但是对于业主而言，属于绿城青竹园的故事永远不会结束。我们想了很久，该怎么评价这个项目，亚洲十大豪宅？长沙顶级别墅？站在时间的角度上，这些头衔都还太轻、远远不是绿城·青竹园的全部。这既是绿城品牌的描述，更是绿城青竹园给全体业主最深情的回答。
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