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今天（9月26日），中共中央召开政治局会议，再次向楼市、股市释放重大利好。
其中，关于房地产的最新表述里，就提到了回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。
平均约50BP的降幅，预计很快就会落实到位，大家可以期待起来了！
在前天（9月24日）的金融支持经济高质量发展会议上，针对存量房贷利率，有以下的表述：“引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。”而且，本次下调存量房贷利率将是普适性的调整，覆盖所有存量房利率业主。目前，东莞市面上的存量房贷，主要可以分为以下三大类：这批业主的存量房贷，执行的利率下限水平为LPR+0BP。因此，今年他们的存量贷款利率水平在3.85-4.2%之间。这部分的业主的存量房贷，距离新批贷款利率（3.05%）之间，有80-115BP的差距，调整空间较大。第二类：贷款办理时间在2022年5月17日至2024年1月1日之间的这批业主的存量房贷，执行的利率下限水平为LPR-20BP。因此，今年他们的存量贷款利率水平在3.65-4.0%之间。这部分的业主的存量房贷，距离新批贷款利率（3.05%）之间，有60-95BP的差距。这批业主在办理贷款时，已取消了政策利率下限水平，贷款利率在3.05-3.45%左右，基本与新房贷款利率无差异。平均下降50BP，受益最大的是在高利率时间段买房的群体，即第一类，2022年5月前进场的人。假设存量房贷利率统一下调为LPR-50BP，那这批客户的存量房贷利率，会依据重新定价日不同，产生两种不同情况:
1、合同重新定价日在1月20日-10月20日之间的:
这批人已重新定价，享受了今年重新下调后的的利率水平，即3.85-3.95%。
在存量房贷统一下调后，他们的存量房利率，将降至3.35%-3.45%的范围内。
2、合同重新定价日在10月20日-次年1月20日之间的:
这批人的存量房利率，目前仍然保持在4.2%。统一下调50BP后，利率可达3.7%。
由于七天逆回购率已下降20BP，最快在10月20日，LPR将同步下调20BP，降至3.65%。因此，这批客户很可能享受到双重利好，在3.65%的新LPR基础上降50BP。调整后，存量房贷利率可降至3.15%，已非常接近于新房房贷。与去年存量房利率调整后约4.2%的利率相比，下调后相当于下降了85-105BP，远超50BP的平均降幅。放到二套房业主身上，利率降幅更加可观，有望从5.2-6.35%左右的超高利率，一次性降到3字头。
至少约185BP的降幅，相当于每100万元贷款，月供可降低约981元。（按等额本息，贷款30年计算）相比之下，在2022年5月至2023年12月进场，利率为LPR-20基点的人，受惠幅度略小一些。如果重新定价日在10月20日前，这批客户如今的存量房贷利率，在3.65-3.75%之间。假设存量房贷利率统一下调为LPR-50BP，那他们今年的利率水平，将降至3.15%-3.25%。而还未到重新定价日的这批人，利率则在4.0%，下降50BP后为3.5%。若10月LPR下降20BP，根据最新的3.65%利率，再降50个基点，他们的利率同样可降至3.15%。与去年存量房利率调整后约4.0%的利率相比，下调后相当于下降了50-85BP，也已相当可观。至于今年已买房的，利率水平是LPR-70至80BP，本身已处于低位，因此存量房贷利率调整幅度，或无法达到平均值。要到2025年的重新定价日，他们才可享受今年下半年LPR下降后的最新利率。
至于存量房贷利率的下调何时正式落实，楼市君也向银行的工作人员咨询了。
楼市君从东莞多家银行了解到，存量房贷利率已确定将跟进下调，但具体执行时间、下调细则都仍有待上级通知。
一银行工作人员表示，预计下调方式将会参照去年的集中下调，由银行统一自动调整，不需要贷款客户自己额外操作。
据报道，其他城市的国有大行和股份制银行，也在积极推进这一政策：
南京兴业银行一支行表示：在等待上级通知，落地时间不会很快，国庆后有望正式执行。，北京中国工商银行房贷相关工作人员表示，“政策出台后，银行需要用至少半个月到一个月的时间落地。”央行行长潘功胜在24日的发布会上也表示，“因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。”下一步，央行也在考虑指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。存量房贷利率大幅下调后，有望对消费带来强力正向作用。
毕竟如今大额存单利率也才只有2%左右，而房贷利率普遍还在3-4%甚至更高。
在一二手房利息差太大的情况下，提前还贷反而成了理财手段。
手里有钱就先把贷款还了，就导致了消费意愿急剧下滑。想要遏制这种情况，最简单的办法就是拉低存量房贷利率。
总量约38万亿的存量房贷利率，平均降息50个BP，预计平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。
这些资金，很大概率会流动到消费市场。有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为。
综合来看，这次的政策给了超预期的市场信心，大大振奋了房地产市场。
接下来，就等各大银行官宣，公布细则，正式落实了。
你觉得央妈这次放水够不够力，又会为东莞市场掀起怎样的波澜？
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