今年以来，市场里出现了一股“洄游”置业热——
2020年前后那批从城区外溢到周边片区的客户，开始准备重新“进城”，向上置换了。
楼市君的粉丝H姐就是其中一员，宁愿狠下心割肉近100万，也要向城区进击。
01
外溢至麻涌的城区客
2020年，是东莞楼市最疯狂的一年。
城区供应紧张，且房价居于高位，令不少城区置业者退而求其次，选择了周边镇街/片区。
H姐就在这一年，以约260万的总价，买入了麻涌某盘约128平的四房。
项目三期刚收楼时，楼市君也去过小区周边，彼时一二期入住率在5-7成左右，人气尚可，生活还算便利；
当年登上成交榜TOP10的三期，也在入住后的这一两年里逐渐热闹了起来。
既然H姐自己都盖章表示麻涌这里自住得还算舒服，为什么今年又想回城？
H姐直言：人总得往高处走，麻涌再发展，各项配套还是和城区难比。更何况最初的置业理想，就是在城区。
首先，水乡⇆城区的长距离通勤，就是一大痛点：
非高峰时刻，水乡大道转东莞大道，半小时左右就足够从家里自驾直达国贸写字楼。
但H姐苦笑表示：东莞交通，懂的都懂，朝九晚五一堵一个不吱声！来回通勤时间经常拉长到一个半钟，甚至是2小时都有可能。
｜东莞大道车流 东莞楼市发布摄
当初买房时想着离广惠城轨麻涌站2公里左右，城轨转地铁，也算沾到轨道交通的光。
但入住定居后发现，现实很骨感：从小区去城轨站20分钟，坐城轨又20分钟，转地铁到公司还得20分钟……
一来二去，有城轨地铁，通勤效果也和自驾差不多，其实也没那么方便。
再来，离开环城路的大圈后，生活配套质量的差距，确实有点大。
收楼两年，H姐和孩子们最常光顾的，居然是小区楼下的路边走鬼小吃街……最近的华阳湖商圈，还在5公里开外。
最让她害怕的，还是市区朋友的周末聚会。
不是不想去，而是实在走不动了。来回还是走那条通勤路线，明明是去玩结果“班味”又来了，谁懂？！
薄弱的不止商业环境，麻涌目前学校、公园、图书馆等公共配套，和城区比始终还是有差距。
还有一点，就是麻涌的房价，确实有点扛不住了。
如今，H姐所在的小区，二期最新的二手成交价仅约1.14万元/平。对比2020年2万左右的价格，将近腰斩。
降价并非个盘危机，目前麻涌的房价体系，已经固定在1字头左右。
根据住建局官方数据显示，麻涌新房网签均价仅约1.24万元/平，二手1.17万元/平。
整个麻涌内最低有5、60万一套的两房二手房，单价1万/平的新房。
价格相互倾轧之下，H姐这样的二手业主，想不自刀都难。
最终，H姐决定以180万+的价格，放出了手上这套260万买入的麻涌房。
这个价格，在前两年都还只能买三房户型，如今约128平的四房也忍痛割爱了。
算上本金和4年来的房贷，H姐割肉出货亏损近百万。
但心态平和才是最重要的，最近有邻居挂牌价，甚至比她之前成交价都低了。
02
当初得不到的城区房
有人说，从水乡换到中心城区，一样是个卷字。
但其实，它的卷是“向上卷”，产品升级+价格给到位，对买家都是好事一桩。
今年中心城区楼市划分2派，匹配不同买家需求：
在学校资源上，世纪水岸是莞中系；旗峰润府是华中附系；CBD内新盘则有CBD北部学校……“鸡娃”有足够资源，业主还能抱团取经。
这类高使用率产品有个显著优势：
同样是约100平户型，使用面积比别人多约20方，相当于多出一个大主套。
新规后，新住宅的飘窗可从原先50cm拓展到80cm；阳台尺度做到约6米以上大有人在。
