随着黄金内湾及滨海湾新区的建设推进，新区的土地整备工作也提起了节奏。
近日，滨海湾新区沙角半岛的3宗总面积约185.2万平的大型城市更新项目，正式公布了拆赔方案。
据悉，私宅土地补偿金达到了1.8万元/平，且建筑物的补偿面积可计算至9层！
和楼市君一起来看看具体的补偿方案~
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滨海湾新区3宗旧改启动
千万不能低估滨海湾新区的发展。它正以惊人的速度，展开东莞前所未有的大规模城建。
近日，滨海湾新区沙角社区3宗“巨无霸”城中村改造项目正式启动，拆迁补偿方案也已出炉。
这3个旧改项目位于地铁2号线3期滨海湾站、青创城站TOD范围内，总改造面积超185万平。
｜图片经数码制作
据悉，滨海湾新区3宗旧改，补偿方案基本相同，主要由土地补偿、建筑物及装修补偿、签约移交奖励三大部分组成。
其中，建筑物补偿、签约移交奖励占补偿款的大头；
回迁房则需村民以4500元/平的价格自行回购，安置房无完全产权，且为毛坯交付。
同时，可置换回购安置房面积也有面积限制：
按私宅用地面积的4倍核定，最大回购面积为600平，回购价格为4500元/平。
1、宅基地补偿：
同一权属人（户籍村民，或非户籍村民但有权属证明文件）名下有3宗私宅以内（含3宗）的，可选择货币补偿、产权调换方式进行补偿；
不属于户籍村民，且未办理合法产权证明的，以及私宅宗数超过3宗的，仅作货币补偿。
其中土地补偿以认定的私人住宅用地面积为计算基数，补偿18000元/平。
2、建筑物补偿：
有合法权属证明的建筑面积，不区分层数，补偿2000元/平；
无证房屋按实际建筑面积为计算基数，分层数补偿：
4层以内（含4层）：2000元/平；
5-9层（含9层）：1800元/平；
9层以上：1600元/平，最多仅补偿30平，超出部分不获任何补偿。
3、装修补偿：
钢筋混凝土结构、砖混结构：1000元/平；砖木结构600元/平。
4、安置补贴费用：
搬迁补助费：建筑面积大于100平，奖励3万元/宗；
临时安置费：18元/平/月，最高补偿3个月；
租赁经营补贴（需有租赁登记或证明）：12元/平/月，最高补偿6个月；
5、签约及移交奖励：
签约奖励：15万/宗+1000元/平签约额外奖励补偿；
物业移交奖励：10万元/宗+500元/平移交额外奖励补偿。
02
无证可获赔金额约96%
根据这份拆迁补偿方案，村民最多能拿到多少钱？
楼市君按房屋有证、无证的情况分别算了一笔账：
假设村民A宅基地面积为200平，房屋高9层且证件齐全，有7层面积对外出租，那么他可以获得的补偿款为：
土地补偿：18000元×200平=360万元
建筑补偿：2000元×200平×9层=360万元
装修补偿：1000元×200平×9层=180万元
安置费：18元×200平×9层×3个月=9.72万元
出租补偿：12元*100平×7层×6个月=10.08万元
签约奖励：15万+1000元×200平×9层=195万元
移交奖励：10万+500元×200平×9层=100万元
若村民A不需要回迁房，总货币补偿金约为1214.8万元。
若村民A选择回迁安置，他可购买的回迁房面积最大为600平；总价则为600平*4500元=270万元
扣除回迁房购房总价后，村民A还有944.8万元的拆迁补偿款握在手里。
假设村民B私宅情况与A相同，但他没有完整的产权证明，那么他可以获得的补偿款为：
土地补偿：18000元×200平=360万元
建筑补偿：2000元×200平×4层+1800元×200平×4层+1600元×30平=308.8万元
装修补偿：1000元×200平×9层=180万元
安置费：18元×200平×9层×3个月=9.72万元
出租补偿：12元*200平×7层×6个月=10.08万元
签约奖励：15万+1000元×200平×9层=195万元
移交奖励：10万+500元×200平×9层=100万元
若村民B不需要回迁房，总货币补偿金约为1163.6万元，约为有证房屋的96%，整体差距并不大。
算完回购面积后，村民B也还有近900万元补偿款在手里。
楼市君了解到，三宗城中村改造项目中，最早官宣的是宴岗项目，于8月15日正式启动；
坭只-旧围以及曾屋片区两项目，则同时在9月9日启动，相隔不到1个月。
而拆迁补偿方案，几乎是在各改造项目官宣启动后同步推出，可见更新改造的信心与决心。
按照沙角半岛东部片区城市设计，三大城中村改造项目将依托轨道站点，打造成为高品质城市TOD地区和现代服务业集聚区。
同时将结合滨海湾大道都市商务轴、公园道创新生活轴，共同构建城市复合中轴，串联南北重要枢纽核心，带动片区高质量发展。
