1、价格低了吗？
流拍楼面价3039元/平方米，表面上看上去楼面价比较低，有一定空间，但真实楼面价要考虑商业部分亏损，如果将亏损摊入住宅楼面部分，真实的楼面价约4300元/㎡以上，按目前高层毛坯售价11000元/㎡（对标精装赣电东方城1.2左右的精装），毛坯房地缝在6700元/㎡左右，基本上也没有什么空间了。
地块上还有未拆迁，对于开发企业也是比较大的风险，之前需要与原地主方进行协商拆迁费用，提出来所需要的费用也不小，如果再摊到住宅部分中去，这个项目就更难算账，亏损的风险非常大。
2、产品怎么做？
这块地的综合容积率2.85，基本上只能全部做2T4的大高，在这种刚需急剧下滑的市场，除非有好学区或特殊景观加持，否则这类大高产品基本上是很难吸引当下客户。
再看看周边是什么竞品，建发朗云、水投未来社区、中大艾溪府尾盘，基本上都是小高+洋房的产品，而且品质都还是不错的，而且学区也比这块地的位置要略好一点，但销售表现不尽如人意，当然这块地的交通位置要更好，但对当下市场交通优势不是必要选项。
3、商业怎么兑现？
本次拍卖相较上次，调整了地块红线范围取消了商业超高层建设要求，住宅配比增多些。对于地块价值算是一个利好，超高层商业在高新已经非常饱和了，尤其是办公，成为项目算账负担。
同时商场36个月内运营调整为48个月内，每延迟1个月(不足1个月按1个月计算),受让人须向高新区管委会缴纳违约金1000万元人民币。这个条件几乎杀死了99%的企业，谁能保证的了，没有任何人能保证得了，除非利润空间巨大，但就目前来看，住宅的利润也比较薄 ，无法去支撑商业对赌风险。
4、现在的算账逻辑？
现在的算账逻辑跟以前不一样了，以前市场好的时候，还要看下上浮预期，现在这种事想都不要想，没有那个开发企业敢去对赌，现在大地块算账要看下浮，去化量跟不上，利息都要被拖死，最后开发企业给银行打工。
5、怎么破局？
继续提升土地价值：之所以定这个价格，是要去平衡一级土地收储的费用，但是目前的土地价值是覆盖不了一级部分的，所以还是要提升土地价值，如何提升？拔容已经没有意义了，只有接着降低商业比例，不能既要又要。
切分地块分批出让：要么就切分开来卖，先拿出一小块，比如50亩左右放入市场试下水，看下市场反应情况，等第一块土地成交开盘后，再去评估剩余土地价值，不要想着一口吃掉一个胖子，把所有风险摊手给企业，现在的企业可真没有那么傻。
总之：醒醒吧，别做梦了，这样是卖不出地的，不仅仅是土地楼面价的问题，是你们低估了现在房地产企业有多艰难。
