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节前南昌土拍预测兑现：没有勇士、只有坚守的平台，没有奇迹，不幸又被言中。

文摘   2024-09-19 18:30   江西  
    上周六过节前写的一篇：《节后南昌土拍大概率：没有市场化的勇士，只剩下平台的坚守。》，昨天保证金截止，今天上午四宗地全部被平台兜底，市场只有利益、没有奇迹。
    和预期的一样，高新中江安可地块被高投兜底，朝阳地块被市政及西湖区城投兜底，江铃护盘自己的板块、轨道兜了另外一宗，没有一家市场化的企业参与。
    核心原因还是那句：市场下行情况下，任何地块原始缺陷，都会被无限放大，同时企业需要的安全边际提高了，所以，企业对未来市场能销售到多少价格心里也没底。
    大家都会算账，很多人对企业算账的逻辑确实不是很理解，就比如说，朝阳二看那块地6000不到，加个3、4千块钱的毛坯建安，按道理卖个一万二的毛坯咋不赚钱呢？咋没人去呢？
    就像之前有读者在我微信上留言说左岸国际算账问题一样，项目九千来块钱，卖个均价1.8-1.9万的均价咋不赚钱，因为算账的逻辑是不一样的，项目的税金、土增税、销售增值税＋销管财，就将近16%-20%个点，而这只跟销售价格挂钩。
    也就是说，假设项目将近1.8万，那么光上面三项，将近3000的成本，再加上普通的市场化企业建安3000+精装修1300左右，如果楼面价9000多，这时候，成本已经到了16300。
    貌似还有1700能赚，结果把地下车位部分施工成本翻到地上可售部分，可售部分又要承担1000多的地下室成本，如果运气不好加上一些不可控的地下成本，基本上也所剩无几了，结果全沉淀在车位里，大部分都变成了沉默资产，这也为什么开发企业不愿做车位的原因。
    就比如合肥地王2.5万的楼面价，估计要卖到4.5万的精装才有可能算过账，按照普通人的逻辑，然道做这种房子的建安成本还要要两万一平米么？
    所以说，房地产的实质就是土地财政和税收的结合，然后一业主还没交房就去闹，劝了一句没有必要，然后一群人留言教育我，毫无疑问内心是跟你们站在一起的，只是现实太赤裸，没有用，不管是赚钱还是不赚钱，结果都一样。
    就像当年我说新鸥鹏会跑是一个逻辑，当年一伙人来骂我，说我胡说八道，人家都封顶了还交不了啊，结果还真跑了，将近延期了一年还没交房，最后留给区城投一堆烂摊子，幸好项目有写字楼作为资产，最起码住宅交付zf保交楼会解决。

红谷滩地块省人民医院南侧地块
小小碧业生
作者2016年进入房地产投资圈，因首家企业为碧桂园江西区域公司，故起名为“小小碧业生”，文章内容大多是关于地产投资、商品房市场分析之类，目的是通过分享自己的工作经验，与大家一起探讨市场、共同学习增长知识。
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接二连三的调控政策......
控制土地供应，要分城市、也要分板块。
一个出地王、一个变流拍，南昌市场调控真的要反思。
合肥又刷新地王了，南昌是不是该反思下。
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