最近看抖音，经常刷到一些关于“南昌跌价最惨楼盘”的排名，这类短视频还是比较符合流量需求，但仔细去研究降价这个问题，其实也蛮有意思。
最主流的观点，说最惨的是新建城，说新建城从最高的一万一二掉到了现在的五、六千很惨，直接掉了一半以上，但有没有深入思考过，当年当年通源地产以多少土地楼面价是多少拿的这个项目？
可能最早通源拿这块地的价格也就一、两千左右的楼面，第一批团购房价格又是多少呢？可能也就三四千左右的毛坯。从大的算账逻辑来讲，现在毛坯二手房能卖五千，也就是回归了正常的开发逻辑了。
新建城降价也是在二手房市场，也算是跑的比较快的，算是吃到了一轮完整的市场红利。在反观下金茂、保利、万科、新力、文演这几个项目，楼面价就将近5000了，目前金茂新房售价对外5088元/㎡起，如果再降下去，真的是买地、送房的节奏。
如果再降下去，从算账的角度，抛开土地成本，销售额仅支付项目建设成本都不够了，这些项目再这样发展下去必然要停工，甚至要以底价（评估基准价）退回给政府，因为按照这个价格选择开发建设会亏的更惨，还不如不做。
望月湖这个版块土地出让的时期是把握的真好，21年市场最高点推出来，当时的规划配套的饼也比较大，什么湖景、学校，再加上离西站又近，把一批开发企业套在里面，结果配套未兑现，版块被几条快速路和轨道给围了起来。
如果未来没有什么比较好的配套兑现利好，这个版块开发会有很多问题，未来也会很难，因为现在的客户不可能再吃饼了。
现在客户买房，讲的是落地配套，规划上的利好现在基本上不会带来多少溢价能力，自身板块没有配套，依靠临近核心板块的这套逻辑已经不存在了，典型项目就是中海玫瑰园。
周边没有什么其它配套，当年打着近红谷滩，十分钟到铜锣湾，想当年楼面价5500元/㎡，售价也是卖到一万二的精装，像卖白菜一样卖，在看下现在的二手房是什么价格，可能也就六七千吧。
所以整个白水湖这个板块也起不来，也是回归了板块本身价值，这也是这么多年赣江新区为什么发展不起来的本质原因，主要是因为白水湖这个板块割裂了赣江新区和红谷滩主城，如果白水湖发展不起来，赣江新区就好不到那里去。
