上周去河南参观了河南濮阳、商丘两个当地开发企业，一个是濮阳清丰县冶都地产，一个是商丘市金沙地产。
给我个人最大的感悟是，这两家公司对自身经营定位非常清晰，我们常说，项目地块要定位准确，可是如果放大来讲，公司的经营战略才是第一位的，因为它决定了公司的死活以及发展上限。
冶都地产优势在于“军事化”的物业服务能力，以及股东盘活商业资产与员工共同运营社区商业如：干洗店、面点制作、自营商超等，最基础的社区运营，在四、五线县级市场还是比较突出的，在一二线城市社区运营已经并不陌生，有些企业甚至把医疗等其它业态也纳入到社区运营领域。
从专业领域角度上去看冶都开发的产品，其实做的只能说中规中矩，无论是外立面、还是园林只能说是常规操盘，无非噱头多一点的就是施工工艺，对缝整齐之类的，但我觉得对于客户来讲，对缝那些东西并不是主要的，除非是极度强迫症，否则并不能成为购房客户置业的决定性因素。
从普通人的视角来看地产产品，第一评判标准永远是材料的选择，外立面是真石漆还是石材、铝板、门窗的质感、开窗大小。公区装修的选材，是用油漆、石材、木饰面、还是铝板格栅。园林景观里灌木的品种、灌径的大小、草坪的品质，地下室地坪是金刚砂、地坪漆还是水磨石
往往户型放在最后一部分，因为现在的户型都是互相抄袭，已经很难变出新的花样，无非是根据项目的定位不同，选择户型配比的结构不一样而已。
这两个开发企业有个共同特点，都没有做精装产品，对于小开发企业而言，做毛坯控成本，主要把主材控制住就基本控制住了，因为工程劳务基本是自己的建设单位，自己生产或者有性价比极高的供应渠道，就能控制主材钢材、石材、铝材、板材、门窗、苗木几个大类。
而室内精装修的成本比如说卫浴、洁具、厨具、空调、地暖这些品牌的集采，小企业是没有优势的，同时装修工艺很容易造成客诉，再加上他们所在城市的房价很难支撑室内精装。
所以企业的定位是很清晰，企业走什么样的路线、用自己产品去适配什么样的市场，参观学习后，感叹的不是金沙还是冶都的产品，而是他们房地空间缝空间都非常小的情况下的盈利能，比如冶都1000左右的地价，卖5500左右的毛坯，同时其产品效果能赶上很多二三线城市，但他们还有一定利润。
金沙这个企业就更夸张，3000到4000左右的楼面，卖13000左右的毛坯，但产品效果可以和一线城市优质产品对标比较，让人眼前一亮的不是它们打造出来的产品，从产品本身而言很多企业（蓝城、滨江、仁恒等等）可以做出同样的效果，但这类企业基本去不了房地缝空间小的市场，其成本控制以及他们的盈利能力确实是值得思考。
金沙项目虽然价格是整个城市或周边的标杆，但其本质上还是以“性价比”驱动客户，就是客户觉得这个价格“值得”，但不能拿这种项目去碰瓷上海、杭州等一线城市的豪宅项目，还是那句话，房、地产如果不谈地理区位，只谈论项目本上产品建造标准，这样的比较没有意义。
就比如农村的宅基地，做基础框架只要800元/㎡以内，再投入3-4千的装修，可以说是吊打市面上几乎90%以上的项目，所以不能只比产品效果和标准，房地产一定是产品＋区位配套的相互结合，还有就是不能只谈论产品标准和效果，不谈成本及盈利能力。
近几年来，行业很多观点，认为房地产行业未来是往制造业发展，但制造业本质上就是用科技进步来降低成本，利用规化来获得利润，这两点无论是建造科技升级、还是市场规模都无法支撑房地产行业向制造业去发展。
未来行业发展方向是利用优化、合并供应链降低成本，用运营服务来换取利润的模式，既有制造业的成本能力、同时还要服务业的属性，这应该是房地产企业是否能存活的关键点。
什么是成本能力，比如说最近热点“萝卜快跑”，虽然是反人道主义，但从企业经营来说，他的成本确实是要低的，一个安全员通过现代化设备控制多辆出租车，传统的出租公司无法通过价格竞争，对于房地产企业而言，成本能力就是整合供应链能力水平。
再一个就是服务业，企业提供的服务是身可以不赚钱，但服务水平要正向反馈助推主营业务，就像之前万科通过物业实现项目溢价的能力，未来不仅仅是物业服务，社区其它的运营服务也会在未来几年迅速发展，因为内卷产品的材料、工艺、设计基本已经到头了。
金沙这类企业的发展是很难复制的，其实南昌新力是最有机会能成为这样本地龙头的企业，本身产品就在当地形成口碑，园林大草坪的记忆点，建造端各类供应链又做的比较好，当时物业能力也可圈可点，甚至铺排了一定的社区运营零售“新力有家”
但现在这类企业成功是很难复制的，如果他们的成功可以轻松复制，他就不会让外人去考察，自己闷声发大财就好了。
