一、基本地块信息
地块编号:DABJ2024008、占地:125.734亩、商业占比:30%、起始楼面价5003元/m、起始总价146354万元、保证金:29271万元、拍卖时间2024/7/30下周二、同时需建设2栋超高层写字楼180m、120m。
二、流拍一次，再来一次？
该地块从去年开始多单位参与招商引资谈判，却最终没有人报名，不知道有没有想过确实企业是算不过账，还有就是商业比例过高了，这种环境下住宅已经拖不动这么多体量的商办了。
很多时候，要做成一件事，不能既要又要，如果只要土地出让金，要不然就拆分出来卖，把住宅切割出来，商业放在另一宗地上，等市场好的时候，再作为未来招商的筹码。
三、卖不动江边的，能不能先上台湾产业园的地？
台湾产业园100亩地块，虽然目前是比较难收储供应，但它是目前朝阳板块最核心区位的可开发建设用地，未来除了拆迁银燕物流园，朝阳其它地方基本没有啥供应了。
如果是先成交了西湖126，到时候又把更核心的产业园100亩供应出来，126亩的住宅去化肯定会受到比较大的影响，还是要有策略的控制土地供应，如果126亩要作为招商，那就再捂一捂，把它做到真正的孤品。
四、怎么把126亩的价值提升？
如果是理性一点操盘朝阳，就不急着挂126亩，先把台湾产业园的100亩地块先解决，因为这块地不会受到中海、保利等北面项目的影响，如果能在这个位置上搞个低密第四代住宅，朝阳板块的价格水平会持续向好发展。
等北面的保利、中海、晟泰等项目和100亩全部消化完毕，这时候126亩的住宅价值就能再提升些，也有利于企业招商，如果非急着卖，就不要考虑招商，直接调规，把住宅切割出来卖就好了。
五、能不能成交？
大概率还是不会有人去，就算有报名最多是兜底，今年市场化成交的地块也就两宗小地块，都是地方企业拿的，126亩这么大的商业体量和总价，地方私企是不可能玩的动的。
今年市场化的品牌国央企还没有在南昌参与，就以这种条件也很难吸引别人动心，只有靠地方性的国企去兜，自我盘活，但这几年市政、轨道、产投、区城投等单位也兜了不少地，开发能力也是比较一般，短期内也消化不良，不靠市场化的良性循环，未来只会越来越难。
