2024年主旋律:“市场不好,产品开卷”。
上一篇文章写到南昌市场的产品,由于“限房价、竞地价”政策,使得2017-2022年的项目,急剧压缩了项目成本,无论是精装、园林等都是简配。
随着市场的反转,产品逐步开始升级,市场产品的风格也多样化的提升,比如联发的九龙和悦、悦上鹭鸣新悦系鼓浪屿风格、建发的新中式、保利朗悦的宋式,给市场带来了一些不一样的作品。
个人喜欢把项目产品对标分为四个部分:住宅单体、地下车库、园林景观、配套设施。
住宅单体包括户型、外立面、入户大堂、架空层公区、室内精装等,对于洋房或高层产品户型基本上已经很成熟了,也卷不出很新颖的东西,除非设计规范改了,可以出第四代住宅带入户花园,大家做出来的东西差别不大。
对于外立面、大堂公区、室内装修,各家企业也有不同的风格,在客户的视角下,当然希望是能看到项目是花了钱打造的,所以对于材料的优劣是第一视角。
公建化外立面,石材到顶、铝板单元造型
所以对于住宅产品来说,只要肯花钱,都能做出客户较为满意的效果,这就考验开发商的成本管控能力,任何脱离成本谈产品都是伪命题。
再谈到车库,本来是不太引起大家注意的地方,以停车功能性为主,为了增加卖点,一些项目有了不错的提升,比如说锦天盛世地的地下车库,采用了全吊顶及星空顶大堂,虽然在合肥、武汉市场比较常见,但在南昌为数不多,但还是回到刚刚的那句话,脱离成本是毫无意义的。
园林风格,每个人的想法和感受不一样,个人还是比较喜欢偏现代的风格,一些山山水水看起来是不错,但是对于南方来说,运营不好容易滋生蚊虫,基本上后期都是摆设,还是要看投入成本与客户回报。
最后谈到的是小区生活配套,这点是未来产品转型的最关键点,因为它能真正提升生活品质,这也是当代客户比较追崇的,比如小区医疗服务站、幼儿游玩看护、公共宴会厅等,这些生活场景比较符合当代人的需求。
架空层配套服务设施
现在置业改善,大多数为了小孩或老人,年轻人大多数是社畜,居住环境对他们而言其实都不重要,那么什么样的产品能稳定年轻人的后方成为了未来的关键。
地下公区,社区医疗服务
地下公区,公共书吧
如何联动医疗资源与社区互补,如何让小孩放学以后有人看管、有地方可以玩耍、下班回家有场地锻炼身体、有地方阅读,如果能运营起来,能很大程度解决年轻人的生活压力。
地下庭院公区健身房
公区私宴厅