最近复盘这半年南昌市场，一直在思考一个问题，在这样成交量急剧下降的市场环境下，什么样的房地产企业能活下去。
2024年这上半年，南昌整个土地市场十分惨淡，截止今年7月份，南昌市本级仅挂出了7宗地块，其中只有3宗（经开城投、西湖南崇、青山湖嘉龙）以兜底或底价成，另外4宗流拍。
成交的3宗，市场化竞买成交的只有南崇、嘉龙两家本土企业，总计3.2亿的成交金额，对比下2023年南昌上半年土地出让金成交近80个亿，其中建发朗云、观塘两块地成交额就达到了30亿。
一级市场的表现，就是二级市场低迷的反馈，商品房市场举步维艰，土地热度自然就会急速下降，截止今年7月份市本级累计成交万101㎡，同比下降49.5%，去化周期拉长，导致一级市场逐步趋冷。
这几年市场，一年比一年艰难，不仅仅房价单维度的降低，对市场冲击更大的是成交量的持续下滑。导致成交量下降可以归纳为两个问题，一个是客户购买力问题、一个是客户购买需求问题。
第一类就是刚需客户，更多的是有需求但购买力不足，购买力的问题，核心本质还是价格问题，所以刚需项目的客户对价格敏感度很高，价格是这类客户决定第一要素。
第二类就是有购买能力的客户，这些客户偏功改、品改需求，但就在经济市场下行的环境下，这些需求也逐步被压缩，客户降低消费、降低杠杆，这类客户选择会更挑，不仅仅是价格，而且在产品的品质上也会有比较高的要求，所以这类项目产品也处于红海竞争的市场。
最后一种就是最顶级的客户，这类客户更多的是关注项目的产品档次和工艺水平，对于价格而言也会比较，但不是第一要素，核心还是要产品高大上，让客户有身份感。
面对这样的市场和客户，未来怎么做到土地适配产品是非常关键的，以前是一年一个市场，现在可能是半年或一个季度又变一个样，那么穿越周期未来的不确定性会越来越强，体量大的项目会非常不利，造城的操盘逻辑已经不复存在了，项目越大利润最后被财务利息吃掉的概率越大，甚至是亏损最后给银行打工。
现在社会需要什么样的房地产企业？不仅仅只是项目本身居住功能，更需要结合项目的配套及社区服务，换句话说“房、地产”，未来“地”的稀缺属性很重要，再加上能升级的也只有服务端，因为产品端已经快卷不动了。
未来房地产开发全供应链的企业还是比较占优势的，比如中建、中铁建这种以施工为主营业务的企业，虽然房地产和施工企业都是独立经营，但只要是母公司主营业务不变，下游的供应体系支撑还是比较充足的，还有就是本土有建造资源的小开发企业，成本有足够的优势，只要不乱拿地，还是可以慢慢做下去的。
还有一类，就是做极致深耕，打造服务产业链闭环的企业，原本新力在南昌是有机会的，为其感到惋惜，新力的产品打造能力在南昌还是得到很多业主认可，后期的社区物业运营也布局的不错，始终认为新力是一家好企业，只是发展的步伐迈快了些。
