全国大宗挂牌市场观察 | B级资产现2笔成交实体企业开始抄底，价格或有见底迹象

文摘 2024-07-10 17:30 上海

截至2024年6月底，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为2.2万亿元，环比增加11.7%，大宗物业总挂牌数环比增加11.6%，大宗物业挂牌量价齐增，增速有明显上升。在克而瑞资管监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗独栋资产项目中，上海超越北京成为办公项目挂牌量占比最高的城市，写字楼项目占比约65%。二线城市中，杭州、宁波、青岛、武汉等地办公项目挂牌量占比较高。

△注：按资产挂牌总价规模排行选取部分城市展示

重点城市方面，2024年6月，重点城市项目挂牌量环比增加12%，八城挂牌总价环比微增11.9%，项目单个均价变化不大；大宗项目每平米单价方面，在克而瑞资管监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗独栋资产项目中，除北京、杭州外，其他6城大宗资产挂牌每㎡单价翻红，北京大宗资产挂牌每㎡单价自3月起已连续4个月下降。

房企方面，最近一年来，积极“变现”资产回笼资金的不仅有万达、万科等内地房企，前几年大笔拿地的港资房企新世界发展也开始卖资产“回血”。6月26日，新世界发展宣布以人民币14.4亿元出售深圳前海周大福金融大厦30%权益予周大福企业。出售完成后，新世界发展将不再持有深圳前海周大福金融大厦权益，周大福企业持有周大福金融大厦100%权益。深圳前海周大福金融大厦共43层，包括3层防火层及5层零售购物商场和35层写字楼及停车场。项目于2023年8月落成，是新世界发展在深圳落地的首个项目。据了解近期项目出租率一般，商业、办公出租率仅有4成左右。

截至2024年6月末，重点城市亿元以上独栋写字楼项目挂牌总量较5月环比增加13.9%，其中，北京、上海、广州、南京等地亿元以上写字楼挂牌量明显增加，北京亿元以上写字楼项目挂牌总量更是突破6000亿。

挂牌单价方面，重点城市亿元以上办公每㎡单价全线走低。北京仅有西城、石景山等区挂牌单价微增，其他区域均在下行区间；上海黄浦、徐汇、闵行、普陀等区域亿元以上写字楼项目挂牌每㎡单价有所回暖，浦东、长宁每㎡单价有明显下探；广州仅部分非核心区域办公每㎡单价翻红，城区大部仍在下行区间。6月，杭州滨江、西湖区，南京鼓楼区亿元以上办公挂牌每㎡单价环比跌幅扩大。南京、武汉等城市多个区域写字楼项目每㎡单价持续走低，环比跌幅有所收窄，多个区域写字楼每㎡单价跌破万元。

2024年6月，全国重点城市亿元以上独栋商业项目挂牌总量较4月环比增加11.5%，一线城市中深圳环比增量最高，北京、上海略有增加。成都6月独栋商业项目挂牌量环比大涨，连续两个月环比增幅上升。

挂牌单价方面，除北京外，重点城市大部亿元以上商业挂牌每㎡单价环比持续回暖，武汉商业挂牌每㎡单价与上月基本持平。6月，绿景中国地产宣布公司以8.14亿元的价格将深圳虹湾购物中心出售予深圳本地国企深圳市福田产业投资服务有限公司。此次交易标的包括虹湾购物中心59个商业单位，建筑面积约为33,188.61㎡，以及位于虹湾购物中心地库一层及地下的426个车位及物业设施。据了解深圳虹湾购物中心2023年12月底的估值约为12.794亿元，此次交易价格仅为该估值的63.2%，按公允值亏损约3.92亿元人民币。绿景集团此次6折出售商业地产主要为补充企业运营资金。

2024年6月末，全国重点城市亿元以上独栋酒店项目挂牌总量较5月增加4.8%，环比增速微增，北京、成都挂牌量增加明显，杭州、南京挂牌量略有下降。

挂牌单价方面，酒店挂牌价结束小阳春行情，除南京外7城亿元以上规模酒店每㎡单价小幅翻绿，南京则实现三连增。上海继前段时间绿地万豪酒店和上海火车站板块秋果酒店两笔酒店成交后，6月末，位于上海黄浦区斜土路710号的原华美达酒店在阿里资产平台进行第二次拍卖，最终以4.2627亿元成交，溢价率达31.5%，竞得人为上海达晟致鑫物业管理有限公司。此次拍卖的标的物起拍价格为3.2427亿元。此次拍卖的斜土路710号项目地处打浦桥板块，原为华美达酒店，楼高18层，拥有197间（套）客房。酒店距离9号线站点约500米，建筑面积合计14782.98㎡。2023年下半年至今，上海区域酒店项目成交持续活跃，共有8单超百亿规模酒店资产成交，既有虹口喜来登、苏河湾宝格丽、外滩万达瑞华酒店等高端酒店项目，也有秋果酒店等经济型酒店。一线城市酒店物业现金流良好，未来随着酒店REITs的放开，可为优质的酒店资产提供巨大的流动性，酒店的融资属性将更为显著。

2024年6月，北京（亿元以上）大宗资产挂牌总额约为8638亿元，高居全国榜首。其中，7成为办公项目。6月，北京区域写字楼项目挂牌量增幅明显，商业、酒店挂牌总量变化不大。截至6月末，仅有西城、石景山两个行政区的大宗资产每㎡单价翻红，其他行政区每㎡单价仍在下行区间。

2024上半年，北京大宗市场成交冷淡，近8成成交为10亿以下项目。6月，北京市场终现上半年最大笔成交，中国人寿和太古联手出资40亿元接盘远洋集团北京颐堤港二期项目。中国人寿是远洋集团的第一大股东，此次出手主要为缓解远洋集团当前流动资金困境。中国人寿出资约31亿元，太古地产出资约9亿元，二者分别获得颐堤港二期49.895%、14.895%股权。交易完成后，中国人寿与太古持有同等比例的股权，远洋集团则不再拥有目标公司任何权益。目前，颐堤港二期的地库及上层建筑工程正在建造当中，此前由远洋集团和太古地产共同开发。项目位于北京大望京商圈，拟开发成以办公为主的商业综合项目。此外，6月底，中国人寿旗下基金拟6.1亿向国寿不动产转让北京国寿金融中心权益，本次交易主要为实现人寿旗下启航基金对国寿金融中心项目的投资退出。国寿金融中心位于北京CBD核心区域，于2019年二季度建成并投入使用，当前处于稳定运营期。租户主要为金融业、专业服务业、科技和医药行业。2024年上半年，北京大宗交易市场买家主要来自保险行业，据不完全统计，上半年共有大家保险、友邦人寿、长城人寿、中国人寿、国寿不动产5家保险公司买入北京市场商办资产。

从价格区段来看，北京区域挂牌价在亿元以上的大宗资产项目，近7成挂牌价在3亿元以内，70%的项目挂牌价在5亿元以内，上半年3亿规模以内项目数量增长最快。挂牌价在5亿元以上的项目增量不大，超5亿元项目近8成为写字楼项目。

2024年6月，上海大宗物业挂牌总额约为2936亿元，挂牌总价较上月增加13.5%。其中，超6成为写字楼项目。办公挂牌总价占比较上月末变化不大。每㎡挂牌单价方面，办公、酒店资产单价略有下探，商业挂牌单价微微回暖。

今年6月，上海大宗交易市场表现更为活跃，6月共有8笔近40亿元规模资产达成交易。其中半数为企业为自用办公场所配置资产。最大手笔当属北京银行以16.6亿元购入绿地万豪酒店转型为自用总部办公。另有机械设备龙头企业苏美达以1.7亿元的价格购入浦东新区金吉路3万㎡综合研发大楼浦发江程广场自用。芯片企业峰岹科技1.3亿购入上海长宁区临虹路上海朗诗绿色中心自用。朗诗项目建筑面积5724㎡，曾为朗绿科技上海办公总部。杭州万事利丝绸以0.55亿元的价格购入上海力波中心31号楼,该项目建筑面积1140.8㎡,用于企业自用办公。除现金流充沛企业购入自用办公外，上海天主教青年会今年上半年以14.9亿元拿下宜山路轨道交通枢纽的美呈大厦，据了解近两年，该机构已购入徐汇区锦和中心写字楼、黄浦区南外滩同创汇独栋等核心板块稀缺物业。

挂牌单价方面，2024年6月，上海各区大宗资产每㎡挂牌单价除徐汇、黄浦、杨浦、普陀、闵行略有回暖外，其他区域挂牌单价略有下降总体变化不大。

从价格区段来看，95%的项目挂牌价在3亿元以内，8成左右的项目挂牌价在1亿元以内。当前市场挂牌增量主要来自一亿元以下中小体量项目，鲜有大宗优质资产挂牌。大宗交易方面，今年2季度，现金流充沛行业的龙头企业开始抄底上海办公资产，目的大多为企业自用。多行业资金流入上海办公资产，价格或有见底迹象。今年4月，互联网保险企业众安在线购入上海风貌别墅；5月，华信新材料花掉近4年净利1.2亿元购入闵行七宝申文传媒广场办公自用。

将上海地区挂牌大宗物业按区位、楼品、可投资价值分级，A级为最高、C级为最低。6月，芯片企业峰岹科技1.3亿购入上海长宁区临虹路上海朗诗绿色中心项目，该项目建筑面积5724㎡，成交单价约为2.27万元/㎡。杭州万事利丝绸以0.55亿元的价格购入上海力波中心31号楼,该项目建筑面积1140.8㎡，成交单价4.82万元/㎡。两笔大宗成交的成交标的均为上海市场小体量B级项目，此前该类资产鲜有成交，市场下行行情下，企业自用型买家已入场抄底，市场价格或已见底。

附注：

大宗资产指大陆地区单笔挂牌金额超3000万人民币的商办独栋非住类项目

统计数据为2024年6月可抓取大宗资产挂牌数据

重点城市为包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都在内的八大城市

资产评级标准为挂牌大宗物业按区位、楼品、可投资价值综合评分后分为ABC三等级，A级为最高，C级为最低

数据来源：公开资料、克而瑞资管

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