徐汇万科广场，作为今年上半年上海新开的标杆项目之一，定位"URBAN PLAYGROUND都心玩乐聚落"。作为约72万㎡大型商务综合体徐汇万科中心的商业部分，是上海万科在TOD模式下的创新实践和最新迭代产品——探索未来多种复合功能汇集的POD综合体；更是徐汇区“十四五”规划的重点项目之一，旨在推动区域产业升级和产城融合。
项目商业面积约10万㎡，汇聚超过200个优质品牌，其中40%以上为区域首店。除了商业设施，项目最大的亮点是自带的约7万㎡城市公园业态，在这里，可以享受悠闲、挥洒汗水、度过家庭亲子时光......体验都市生活的多重乐趣。
CRIC商管团队对项目一直保持高度关注，随着项目正式开业，克而瑞商管上海总经理朱青及其团队深入项目考察，并与项目团队进行了深度访谈交流。通过交流探讨，我们得以洞察这个大型综合体十余年的发展演变以及它如何通过创新的商业模式，满足不同人群的需求。
以下是我们从此次访谈中提炼的六个关键点：
①自开业以来，项目客流量优于预期，各方面反馈积极，实现了良好的开局；
②项目在组织架构、定位招商、日常运营等方面都实现了商业与办公的无缝融合，展现了真正的商办一体化模式；
③项目对于主力店的选择已是next level，深耕运动细分赛道，引入多元化运动体验品牌作为特色主力店；依托约7万㎡公园业态，引入青少年培训和专业赛事；
④项目与租户深度共创，场内社群活动多由商户主导，挖掘租户品牌更多社群内容潜力，增强消费者的参与感和归属感；
⑤项目不仅关注夜经济的发展，也在晨经济方面进行了深度投入，体现了其对民生和社会责任的重视；
⑥项目对多元群体的人文关怀得到了广泛认可，无论是宠物友好、运动友好，还是上班族友好、外卖快递员友好，都体现了项目对不同群体需求的关注和尊重。
通过这些关键点，我们可以看到徐汇万科广场在商业创新、社群建设、人文关怀等方面的努力和成果。它不仅为消费者提供了一个全新的购物生活选择，也为上海的商业发展注入了新的活力。
徐汇万科广场位于徐汇区中城板块，紧邻沪闵高架，并与轨道交通1、3、15号线无缝连接，项目在区位、交通、规划方面，可谓先天优势尽显。然而在实操中却遭遇了一系列挑战，项目周边的高架、隧道在视觉上呈现出交通的便捷性，但实际由于邻近的小路狭窄，导致容易误入高架或隧道，形成了一种"看得见进不来"的现象。
筹备期，项目团队积极与属地政府部门进行深入沟通，探讨在现有交通体系之外增加辅助设施的可能性，以增强项目开业后对车流的承载能力。调整提升了项目的可进入性和交通通达度，吸引更多消费者前往；同时也减少了高峰期项目车流汇集对周边居民通行的影响。
整体来看，项目周边职住氛围浓厚，亲子家庭、高校学生、高知人群等多元人群聚集。徐汇万科中心作为徐汇中城重点招商载体，吸引了育碧、中智集团、阿自倍尔、李锦记、全筑股份、小米集团、百事可乐等一系列知名企业，项目办公面积超40万㎡，可容纳的商务人群可达4万人左右。项目周边三公里范围内常住人口约60万，办公人群将约45万，构成了项目充足的客流基础。
然而如何能精准的触达刚需客群和需求，在筹备前期项目采取了多维度方法分析客群，获取有效会员。不仅利用大数据，更进一步深入到街道、社区和居委会，进行实地调研和采访，以确保对客群需求和消费习惯有精准的理解。同时，与租户紧密合作，通过了解品牌的客群特征，进一步丰富项目团队对市场的洞察。在项目开业后进行客群复盘，对比开业前后的数据变化，洞察客群行为的演变，识别新的机会，为项目未来在业态布局、营销策略上的调整提供支撑，同时确保项目的品牌、活动和服务能够更好地满足目标客群的期望和需求。
1-以公园开发为导向，融合区域体育基因，打造约7万㎡“URBAN CARPET城市地毯”
在项目拿地初期，当时周边配套极不完善，如今作为项目亮点的约7万㎡公园空间最早仅是一个普通城市绿地的规划。项目团队以前瞻性的视角，不仅在工程上提升了建造标准，更是从公园开发为导向融入到商业综合体中，为如今通过公园业态的开发来增强商业的吸引力和功能性，进而持续带动其他周边整个发展奠定了基础。
整体规划上，徐汇万科广场建筑以盒子+悬挑BOX+商业街区形成village形态，向地块中心延展与生态绿轴交汇。项目的规划设计巧妙融合了自然生态与商业空间，创造出一个充满活力的"URBAN CARPET"城市地毯。
项目所在的徐汇区，集齐了体育迷眼中的上海“三件套”：上海体育馆、上海体育场、上海游泳馆，人均体育消费更是位居第一。区域的体育基因也是项目如今“运动+”理念的基础，徐汇万科广场将徐汇的体育基因融入现代商业之中，并通过公园业态将大体育转换成运动生活方式。
设有约5000㎡的球场，涵盖网球场、篮球场和小型足球场； 嗨宠乐园提供约300㎡的宠物露营营地，打造人宠互动社群活动； 众心地毯则是约3000㎡的草坪，适合举办露营、音乐会、瑜伽、市集等各类社群活动； 此外，还有亲子互动区萌芽乐园，约1000㎡的亲子树屋乐园，为家庭提供互动空间。
随着夜经济的大力发展，如今已成为城市商业的重要组成部分。夜经济，与之匹配的客群主要是年轻人；而针对老年群体，早间晨经济也备受关注。无论是晨经济还是夜经济，本质上都是通过延时运营，挖掘新消费场景，激活消费活力。
在夜经济的打造上，徐汇万科广场通过延长营业时间，并在下沉式广场和绿轴摸鱼区增加了照明设施，强化了夜间的归家动线，为周边居民提供了一个安全、宜人的夜晚活动空间。广场上的休息区和便民设施，进一步增强了消费者夜间活动时的舒适体验。
在晨经济方面，项目通过提前开放绿地内的体育和宠物公园，为晨练者提供了便利的设施，营造了一个支持健康生活方式的环境。同时，针对上班族的快节奏生活，沿地铁出口的商户从早上7点开始供应早餐，满足了打工人对便捷早餐的需求。此外，连接地铁的通道也在商场营业前提前打开，方便搭乘地铁的上班族通行。这些举措不仅激活了项目消费活力，创新运营模式，也凸显了万科作为优质企业的社会责任感。
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