全国大宗挂牌市场观察 | 5月挂牌量增整体趋稳，重点城市表现活跃

文摘房产 2024-06-21 16:30

截至2024年5月底，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为1.97万亿元，环比增加4.1%，全国大宗物业总挂牌数环比增加7.1%，环比涨幅略有扩大。在克而瑞资管监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗独栋资产项目中，北京上海办公项目挂牌量占比最高，均接近7成。二线城市中，南京、天津办公项目挂牌量占比最小，均在2成左右。

△注：按资产挂牌总价规模排行选取部分城市展示

重点城市方面，2024年5月，重点城市项目挂牌量环比增加6.4%，八城挂牌总价环比微增3.1%，环比增速加快，大宗项目每㎡单价方面，环比下降3.1%，降幅略有扩大。北京、上海大宗资产挂牌每㎡单价自3月起连续3个月下降，广州5月止跌微涨，成都大宗资产每㎡单价环比实现两连增。

房企方面，5月万科深圳湾项目挂牌不久即传来成交消息，万科22亿元出售深圳湾超级总部地块，买家是深圳市百硕迎海投资有限公司、深圳市地铁集团有限公司。该土地用途为商业办公及酒店，土地年限目前剩余23年7个月，地块土地面积1.9万㎡，总规划建筑面积不超过16.7万㎡，建成后，要求70%的建筑面积自持。近期，合景泰富以2.3亿元的交易对价出售杭州熙蓝酒店管理有限公司100%股权予科学城集团抵偿融资租赁债务。杭州熙蓝酒店管理有限公司持有酒店物业坐落于杭州市余杭区，建筑面积为1.76万㎡，其中租赁面积合计3329.3㎡已出租给商铺租户，余下部分为杭州木莲庄酒店。近期房企非住项目出售均为应对债务进行资产变现，房企化债之路依然任重道远。

截至2024年5月末，重点城市亿元以上独栋写字楼项目挂牌总量较4月环比微涨，北京涨幅最大，其他城市挂牌量变化不大。

挂牌单价方面，北京、成都挂牌每㎡单价止跌翻红，作为总部经济最为发达的北京，除海淀、石景山区外，北京大部区域亿元以上规模写字楼每㎡单价实现止跌回暖。上海挂牌单价环比微降，静安、黄浦、浦东等区域亿元以上写字楼项目挂牌每㎡单价有所回暖，其他区域仍在下行区间，降幅有所收窄。广州、杭州已有近半区域超亿元写字楼项目每㎡单价止跌翻红。与此同时，深圳、南京、武汉等城市多个区域写字楼项目每㎡单价仍在下行区间，跌幅环比略有收窄，多个区域写字楼每㎡单价跌破万元。

2024年5月，全国重点城市亿元以上独栋商业项目挂牌总量较4月环比增加4.7%，一线城市中上海、广州环比增量较高，北京、深圳变化不大。南京、武汉、成都5月独栋商业项目挂牌量环比增幅接近10%，杭州挂牌量变化不大。

挂牌单价方面，除北京、深圳外，全国大部城市亿元以上商业挂牌每㎡单价环比略有上涨，杭州商业挂牌每㎡单价与上月基本持平。5月，成都地方国资公司成都交子公园金融商务区投资开发以43.3亿的底价接盘成都金融广场项目。成都金融广场项目原为“安邦系”不动产，安邦保险集团被依法接管结束后挂牌已久，最终由成都地方国企接盘。成都金融广场项目西侧紧邻天府大道，东侧为交子公园金融总部产业园区，西南角是成都SKP精品店，北侧紧邻成都交子公园，地理位置极为优越，项目总建面86.6万㎡，共5栋塔楼。值得注意的是成都金融广场项目目前尚未竣工，仍属于在建工程，有待于收购方注资后确保后续开发完成。

2024年5月末，全国重点城市亿元以上独栋酒店项目挂牌总量较4月微增1.7%，北京、成都挂牌量略有增加，南京挂牌量下降明显，市场总挂牌量变化不大。

挂牌单价方面，随着旅游市场加速复苏，广州、南京、成都等地挂牌价亿元以上规模酒店每㎡单价环比微增，南京、成都两城更是实现两连增。而一线城市的北京、上海每㎡单价则略有下降，总体持平。近期，上海市场再现两笔酒店成交，绿地万豪酒店以14.88亿元的价格出售给北京银行，该建筑将改造为北京银行总部办公使用，不再作为酒店运营。绿地万豪酒店位于卢浦大桥旁，是绿地海外滩中心项目的一部分，由绿地持有至今。绿地万豪酒店拥有291间豪华客房及套房、地下设施，总面积达5.68万㎡。另外有个人投资者买入上海火车站附近秋果酒店，酒店总面积5417㎡，共有底商及三层酒店空间。随着旅游市场的恢复，2023年下半年至今，上海区域酒店项目成交活跃，近一年来共有7单近百亿酒店资产成交，包括虹口喜来登、苏河湾宝格丽、外滩万达瑞华酒店等高端酒店项目。

2024年5月，北京（亿元以上）大宗资产挂牌总额约为7775亿元，高居全国榜首。其中，7成为办公项目。5月，北京区域酒店项目挂牌量增幅明显，办公、商业挂牌总量变化不大。截至5月末，东城、通州两个行政区的大宗资产每㎡单价翻红，其他行政区每㎡单价略有下探，总体变化不大。

2024年至今，北京大宗市场成交冷清，今年前5个月合计成交约68亿元，仅为去年同期的6成左右。近期，北京位于德胜门附近的一处写字楼以2亿元价格成交，买家为上市公司“挖金客”，所购房产为公司“研发及运营基地建设项目”实施地点，以此满足公司规划发展对经营场地的需求。该项目该处房产位于北京市西城区德胜门外大街，受让面积约为5337㎡，属于中轻国际旗下物业。5月中旬，北京美泉宫饭店管理有限公司名下房产在二次拍卖中以7.003亿元的价格成交，竞得方为北京泰恒新景商贸有限公司。拍卖标的位于海淀区西四环北路，建筑面积约3.95万㎡，起拍价为6.57亿元，评估价为11.2亿元，最终以评估价的6成左右价格成交。北京美泉宫饭店地理位置优越，邻近北京地铁6号线海淀五路居站，曾为德润企业集团所有。

从价格区段来看，北京区域挂牌价在亿元以上的大宗资产项目，近7成挂牌价在3亿元以内，70%的项目挂牌价在5亿元以内，近3个月3亿规模以内项目数量增长最快。单个项目市场挂牌价超5亿元的项目数量变化不大。挂牌价在5亿元以上的项目中，7成为写字楼项目。从今年前五个月北京区域的大宗资产成交来看，近8成成交为10亿以下项目，5亿及以下规模项目成交占比超6成，当前大宗市场买家出手较为谨慎，购入项目多为北京核心区域小体量办公/商业项目，今年至今建面万㎡以下项目占比超过5成。

2024年5月，上海大宗物业挂牌总额约为2587亿元，挂牌总价较上月微增5.6%。其中，7成为办公项目，办公挂牌总价占比较上月末变化不大。5月虹口、杨浦、长宁等区域每㎡单价略有回暖。

2024年前5个月，作为大宗交易市场成交主力的上海，大宗资产总成交规模约150亿，仅有去年同期的5成左右。5月，上海大宗市场最大一笔成交为同济科技拟自筹资金11.15亿元收购上海益田假日广场。近日，上海同济科技实业股份有限公司发布公告，披露参与上海录润置业有限公司破产重整并收购其100%股权的进展情况。同济科技将以自筹资金出资11.15亿元取得录润置业100%股权，资料显示，上海录润置业专门负责“新江湾城23-5地块商办项目”（益田假日广场项目）的开发与建设。益田假日广场项目坐落于上海新江湾城街道，土地用途为商业及办公，占地面积为2.65万㎡，总建面为18.1万㎡，分办公和商业部分，目前项目仍在建中。

挂牌单价方面，2024年5月，上海各区大宗资产每㎡挂牌单价除虹口、杨浦、长宁略有回暖外，其他区域挂牌单价略有下降总体变化不大。

从价格区段来看，95%的项目挂牌价在3亿元以内，8成左右的项目挂牌价在1亿元以内。与2023年年底相比，最近几个月，市场大宗资产挂牌量虽略有增加，但与去年年底扎堆挂牌的情况不同，当前市场买卖方仍以观望为主，资产“变现”难度颇高，这种情绪可能延至年底。近期，各地密集放松住房限购政策，多个核心城市市场活跃度有所提升，特别是二手房市场成交增长明显。大宗交易市场方面，当前市场仍未见到可以提振市场信心的政策，央行货币政策兼顾多目标平衡，“降准”“降息”仍有待三季度落地。

将上海地区挂牌大宗物业按区位、楼品、可投资价值分级，A级为最高、C级为最低。今年至今，上海鲜有超A级优质商办资产挂牌，5月，上海环球金融中心71层物业3亿“二拍”再次流拍。该标的总建面3195.94㎡，评估价4.8104亿元，起拍价3亿元，起拍单价约为9.39万元/㎡。与今年3月完成物业交割的环球金融中心67层物业相比，67层物业折合单价仅为8.2万元/㎡，远低于71层物业起拍单价，流拍在情理之中。

附注：

大宗资产指大陆地区单笔挂牌金额超3000万人民币的商办独栋非住类项目；

统计数据为2024年5月可抓取大宗资产挂牌数据；

重点城市为包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都在内的八大城市；

资产评级标准为挂牌大宗物业按区位、楼品、可投资价值综合评分后分为ABC三等级，A级为最高，C级为最低；

数据来源：公开资料、克而瑞资管

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