文 | 克而瑞资管
根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2024年11月，内地32城大宗物业成交20笔，总金额约136.1亿元，同比上升100%，环比上升近2倍；平均单笔成交额由于月内大体量项目成交，同比上升38.8%、环比上升83.8%至6.8亿元。同期看，11月成交规模及单笔成交额虽不及2021年及2022年，但较2023年有明显上升。
从区域来看，以上海为核心的长三角城市群以108.5亿元的成交金额居首位，其中上海总成交额约83.3亿元，为单城市最高，同时也占总成交规模的69%。京津冀超越珠三角城市群居次位，成交额达到12.3亿元。海峡西岸城市群表现亮眼，11月成交规模仅次于珠三角，总成交额达5.5亿元。关中平原和长江中游城市群11月无成交记录，市场整体表现较为低迷。
11月金融业为大宗市场收购方的主力行业，成交金额达87.86亿元，占总成交规模的64.6%，其中主要为内资机构投资者收购。其次为房地产业，11月成交金额为9.2亿元，占总成交规模的6.8%。此外，综合体资产为11月主力成交业态，达到86亿元，占总交易规模的63.2%。其次为商业，成交额为22亿元，占比16.2%，办公/研发资产月内成交规模约15亿元，较去年同期增长较多，但远不及2022及2021年。
本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
整体来看，前三季度经济运行总体平稳、稳中有进，政策效应不断显现，主要经济指标近期出现积极变化，与此同时11月份扣除食品和能源价格的核心CPI同比上涨0.3%，继续回升，涨幅比上月扩大0.1个百分点，连续两个月改善，国内需求逐步恢复。值得关注点的是伴随前期支持房地产市场等政策工具成效显现，11月地产销售高频数据有所回暖，大宗市场交易活跃度也有所提升。上海的优质资产表现依旧稳定，在全国范围内受到投资者青睐。
从区域来看，以上海为核心的长三角城市群以108.5亿元的成交金额居首位，其中上海总成交额约83.3亿元，为单城市最高。京津冀超越珠三角城市群居次位，成交额达到12.3亿元。与此同时海峡西岸城市群表现亮眼，11月成交规模仅次于珠三角，总成交额达5.5亿元。成渝城市群11月成交1.7亿元，不及去年同期。关中平原和长江中游城市群11月无成交记录，市场整体表现较为低迷。
数据来源：CAIC商办数据系统
从一线城市成交情况来看，2024年11月上海、北京和深圳均有成交。其中上海成交规模达95.4亿元，占总成交规模的69%，且同比前几年同期增幅明显；北京成交规模达12.3亿元，占总成交规模的9%；除2022年外，近4年同期成交规模相差不大。深圳和广州近两年大宗市场交易不活跃，其中深圳11月仅有1.1亿元的成交。此外，宁波、福州、佛山、杭州等城市基于法拍资产成交，大宗市场相对活跃。
2024年11月，金融业为大宗市场出让方的主力行业，成交金额达87.86亿元，占总成交规模的64.6%。其中内资机构投资者月内成交额为81.26亿元，主要是中国人寿成交的两个上海综合体项目。项目其一为杨浦中央，是一个位于上海市杨浦区的大型城市综合体项目，由杨浦区政府和瑞安房地产共同开发，项目包括六个低层工作住宅单位和一座50米高的办公楼，可出租建筑面积合计为16.7万㎡。另一个项目创智天地位于上海市五角场商圈，是一个综合性知识社区，由上海市杨浦区人民政府联合瑞安房地产打造，周边环绕着复旦、同济、财大等、高校和科研院所，包括办公楼、零售商铺、酒店及停车位，可出租建筑面积合计为85,268㎡。
从投资业态偏好来看，2024年11月32城统计口径内大宗交易物业类型以综合体为主力业态，总成交额为86亿元，同比增幅较大，占总成交额的63.2%。其次为商业资产，成交额为22亿元，占比16.2%，同比下降15.3%。办公/研发资产成交规模达15亿元，较去年同期增长较多，但远不及2022及2021年。酒店/公寓资产由于部分项目成交未公开交易对价，11月公开数据为0。综合体资产本月规模较高主要是由于月内中国人寿以81亿接手上海杨浦中央、创智天地两个综合体项目。
数据来源：CAIC商办数据系统
附表：2024年11月内地大宗成交典型案例
大宗月报 | 4-5月外资持续加码优质物流资产，上海大宗市场韧性显现
2022一季度内地大宗交易市场报告| 克而瑞资管（CAIC）
4月全国大宗成交频率提高，总额下降，上海成交领跑全国 | 2021年4月内地大宗交易市场报告
全国大宗成交总额457亿，北京超过上海领跑全国 | 2021年Q1内地大宗交易市场报告
成交总额大幅下降，上海继续领跑全国 | 1-2月内地大宗交易市场报告
