文 | 克而瑞资管
根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2024年上半年，内地32城大宗物业共106笔成交，总金额约666.68亿元，同比上升7.19%；平均单笔成交额约6.28亿元，同比下降7.9%。上半年多个重点城市大宗资产交易整体表现好于去年同期，但较2021年上半年成交规模拦腰减半，也远不及2022年同期市场表现，整体处于近几年的成交低位。同时平均单笔成交额由于法拍项目的增多呈现下降趋势，更多中小体量的资产进入交易市场。
从区域来看，以上海为核心的长三角城市群以301.6亿元的成交金额仍居首位，其中上海总成交额约274.5亿元，为单城市最高，其在内地大宗交易市场举足轻重。京津冀城市群由于北京有多笔大体量项目交易，上半年交易金额超越珠三角，市场活跃度较往年有所提高。成渝城市群基于成都市场热度的提升，总成交额达63.4亿元。
上半年，内资机构投资者为大宗市场主力收购方行业，成交金额达到124.8元，占总成交规模的18.73%。其次为商业服务业，上半年成交金额为117.6亿元，占总成交规模的18.5%。与此同时房地产业为上半年主要出让方行业，成交规模达到380.4亿元，占总成交的57.1%。此外，办公/研发资产为上半年主力成交业态，达到289.1亿元，占总交易规模的43.4%。商业和酒店/公寓资产热度一直维持较高，持续受到投资者追捧，其中酒店/公寓成交规模同比增幅达3.36倍，而工业/物流和综合体资产成交规模则降幅较大，其中工业/物流资产项目更是连续两年大幅下降。
本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
从区域来看，以上海为核心的长三角城市群以301.6亿元的成交金额仍居首位，其中上海总成交额约274.5亿元，为单城市最高，其在内地大宗交易市场举足轻重。京津冀城市群由于北京有多笔大体量项目交易，上半年交易金额超越珠三角，市场活跃度较往年有所提高。同时成渝城市群基于成都市场热度提升，总成交额达63.4亿元。长江中游、海峡西岸和关中平原上半年大宗市场表现较为冷淡。
数据来源：CAIC商办数据系统
从一线城市成交情况来看，2024年上半年除深圳外，北京、上海及广州都较去年同期成交额有较大增幅，其中广州增幅达3.46倍，但仍不及2022年同期。北京较去年同期增幅一倍多，并高于2022年同期，大宗市场热度持续提升。而深圳则较去年同期下降43%，市场表现相对冷淡。上海作为大宗市场一直以来的核心热门城市，2024年市场活跃度较高，同比增幅达45%，其在市场总成交规模的占比也提升至41%。此外，成都、杭州、宁波等城市上半年大宗市场相对活跃，其中成都成交了6笔、共计63.4亿元的大宗，仅次于北上广三城，市场表现亮眼。
2024上半年，房地产业为大宗市场出让方的主力行业，成交金额达380.4亿元，占总成交规模的57.1%，主要是受到近两年房地产市场下行影响，需求收缩的同时融资渠道未有明显改善，众多房企面临流动性压力。加之在目前市场形势下，资产价值也在下降，尽管出售资产可能面临价值损失，但成交可实时带来大量现金流入，有助于缓解房企目前的资金困境。其中万达集团从去年起陆续转让了10座万达广场，6月远洋集团也以40亿元的价格出让其位于北京朝阳区酒仙桥的一处综合体项目来缓解财务危机。
从投资业态偏好来看，2024年上半年32城统计口径内大宗交易物业类型以办公/研发为主力业态趋势不变，总成交额为289.1亿元，占总成交额的43.4%，较去年同期微升，但较2022年成交额相比腰斩。其中位于一线城市的办公资产成交额达237.8亿元，占比办公业态的82%。今年以来，商业和酒店/公寓资产热度一直维持较高，持续受到投资者追捧，其中酒店/公寓成交规模同比增幅达3.36倍，而工业/物流和综合体资产成交规模则降幅较大，其中工业/物流资产项目更是连续两年大幅下降，主要是工业土地出让整体收缩，产业企业投资扩产意愿较低，加之市场供大于求，部分物流园空置率上升，投资者开始持谨慎观望态度。
数据来源：CAIC商办数据系统
附表：2024年上半年内地大宗成交典型案例
大宗月报 | 4-5月外资持续加码优质物流资产，上海大宗市场韧性显现
2022一季度内地大宗交易市场报告| 克而瑞资管（CAIC）
4月全国大宗成交频率提高，总额下降，上海成交领跑全国 | 2021年4月内地大宗交易市场报告
全国大宗成交总额457亿，北京超过上海领跑全国 | 2021年Q1内地大宗交易市场报告
成交总额大幅下降，上海继续领跑全国 | 1-2月内地大宗交易市场报告
