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2024年第八届克而瑞地新引力峰会商管论坛于6月18日下午在上海宝华万豪酒店举办，本次论坛主题为新型消费——商用不动产提升动能。聚焦消费场景中的新消费，围绕“链接”动能、“转化”动能、“情绪”动能，探讨新消费发展之路上，场域、资本与数据的赋能。
活动三大干货看点速览：
传统线下商业的持续发展动能在减弱：消费行业是中国经济拉动的非常重要的引擎，2023年全社会消费品零售总额超过了47万亿，同比增长7.2，对经济增长的贡献是82.5%，但从去年底至今，消费增速正逐步放缓。作为线下消费场景重要支撑的餐饮业，收入增幅也显著下滑。另一面，网上零售额增幅高于社消增幅，进一步挤压线下实体商业空间。商场客流从疫情后快速复苏慢慢呈现出趋稳回落态势，最核心原因在于线下整体品牌重叠度偏高，缺少情绪的调动场景，易被线上场景替代。消费或成为商业不动产解题方向：在整体发展趋缓的线下场景赛道中看到些许机会点和增长点，如消费支出中，文化、教育、娱乐、医保保健类，一些小确幸细分赛道占比呈高位或增长态势。另一面，虽很多连锁品牌投资拓店减缓，但重点城市仍然保持着较为明显的首店开设势头，成为消费风向标。区别于传统消费和线上零售的竞争格局，未来线下消费的情绪价值溢价将进一步提升，并且重新定义“人·货·场”关系，细分场景将成消费导流的引擎。克而瑞认为“年轻力”“微度假”“休闲旅游”“国际消费”“精致烟火”“艺术人文”六大细分场景或将成为未来解题方向。新消费亦存在发展瓶颈：品牌不稳定性成为挑战，新消费品牌的产品模型有待进一步迭代，需要面临市场L型复苏考验；机构投资规模收缩，趋于谨慎，消费领域投融资额下降。新消费不同于网红经济：需要精准匹配大众消费市场，提高消费信任度，最终形成重复购买，契合现在消费者需求，同时，产品研发技术和供应链技术也要经得起市场的检验。赋能新消费的赛道机遇：经过对消费者需求的匹配，市场发展机遇的匹配，资本市场认可度的匹配，业内同仁的经验分享，克而瑞商管深挖赋能新消费的细分赛道，在众多新消费机会赛道中，找到了第一批六个赛道新消费的场景：微醺酒饮、特色餐饮、宠物经济、运动社交、养生疗愈以及轻医美。新消费赋能产品仍有提升空间：国家着力恢复和扩大内需，《关于恢复和扩大消费的措施》中有众多新消费相关扶持举措。政府资金也愿意投入消费赛道，行业需要给出完整的解决方案，在政府政策导向性下做细则的落实，形成更好的产业链，完成新消费发展的闭环，目前市场中的新消费赋能产品仍有提升空间。新消费发展思考：新消费赛道需要场域资本和数据共同赋能，强化场域与商管公司的合作及经验捆绑，助力走好1-10、10-100的环节，如：朝阳大悦城利用主题街区进行品牌孵化，西溪印象城亲子娱乐主力店的孵化，福州烟台山与本地主理人的共创空间“Y+SPACE”。同时，大数据助力分析、串联、链接，共促消费特色增强。
克而瑞商管也在不断优化提升自己，面对新消费的机遇与挑战，切入六大新商业细分赛道：微醺酒饮、精致餐饮、宠物经济、运动社交、养生疗愈、轻医美，推出商业数智化服务新模式，打造了专业的研究平台瑞商·新消费小程序，联合线上线下，以品牌主理人视角，构建新消费品牌与商业项目的全新链接。助力客户了解行业动态、洞悉市场趋势，为产业链企业发展提供决策支持。预计2024年下半年上线与大家见面。招商商管在打造强产品线包括塑造标杆项目的过程中，始终注重绿色可持续发展、多元化业态组合、本地经济和在地文化融合等课题，将其作为动能提升的破题之道。从可持续发展的角度，集团分三阶段推动碳达峰、碳中和目标实现，积极成为地产行业绿色转型发展的践行者和示范者。各项目不断优化能耗管理、加强对新能源的利用，举例而言，上海曹路招商花园城将在屋顶东侧区域安装光伏发电系统，践行集团可持续发展的目标及愿景。此外，招商商管多个项目荣获多项国际级绿色建筑认证，如上海东虹桥中心与北京招商局大厦的国际LEED金奖认证，成都大魔方招商花园城的LEED O+M金级认证，这些荣誉都体现了招商商管在可持续发展和环保方面的承诺。突破“购物”的定位局限，已成为当下在营购物中心的首要任务。作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，招商商管秉承“X+商业”理念，将潮玩、艺术、文旅、游娱、运动、会展、生态等与商业融合，希望未来赋予商业更多的色彩和可能。未来三年，招商商管将迎来28个令人瞩目的项目；今年，9个项目即将盛大开业，包括上海海上世界、长沙观沙岭招商花园城、成都天府招商花园城、深圳太子湾、上海传媒港花园里等。展望未来，招商商管将继续因地制宜，塑造符合中国特色、地域文化和时代特征的特色商业，为城市注入新的生长力。上海真如环宇城MAX是上海红旗村的城市更新项目，普陀区政府跟中海采取了政企合作的模式进行开发，使得真如拥有全球唯一一家公园下的山姆会员店，中海商业的旗舰首座环宇城MAX，及千人观剧的中海剧院。这些不仅创造了就业以及税收、给当地的居民提供了近在咫尺的惬意生活方式，同时也盘活了整个副中心的发展。环宇城MAX在产品力的打造上考虑了在地文化的传承以及自然生态保护，创新探索了POD的商业模式，将购物中心和公园相互融合，打造了承载本地居民共同记忆的百年银杏文化广场、真如夕照等打卡点，最终建设成多层次、多维度、具备人文主义关怀的场景化生态购物公园。在业态品牌规划上，坚持差异化和多元化，共计引入超过300个品牌，充分挖掘了首店新玩法，实现品牌的孵化、共创以及迭代，做强了主力店及中高端的餐饮品牌矩阵，满足了区域家庭亲子需求。在经营活动上，既关注城市级发声，举办了多档特色活动，增强了项目整体的文化艺术属性，带来耳目一新的互动体验。也注重社群营销，深度参与到在地居民的日常生活中，通过“公园接头”活动等，打造区域活力磁石，扩大了商业吸附力。总体来看，新时代的商业项目不仅仅是商品交易的场所，更是文化交流以及生活方式的体验空间。场景化的核心在于产品空间及品牌组合所创造出的独特消费体验；而留客能力的关键在于：通过活动与服务所建立起的情感连接。因此通过精心设计的空间布局、差异化的品牌组合、主题鲜明的活动营造，和针对性的服务，才能让每位顾客能感受到真如环宇城MAX的独特魅力。上海南翔印象城MEGA是国内首批以微度假胜地为定位的跨区域超大购物中心之一，如今开业第4年依然持续火爆，为嘉定区乃至上海市的商业注入新的活力，成为重要的城市消费引力场和文旅商业地标。基于南翔印象城MEGA项目开业后的持续稳定经营，印力上海又打造了在松江大学城的项目--上海松江印象城，结合当地大学城的属性，并与在地文化因素相关联，同样做到了开业即火爆，且到现在开业第3年仍持续创新。印力关注顾客需求，追求前沿产品定位和优质服务。去年开业的龙华会项目探索与寺庙、文旅的结合，以文带商，以商辅文，共创龙华区域新文化商业体验。在上海我们每年开设1-2个项目，未来还有前湾印象城MEGA、森兰印象城、松江印象城MEGA等大型项目入市。印力进入上海10年，管理4座城市超330万平方米商业，我们坚持资管+商管双轮驱动，重视资方、品牌方和消费者，与资方兑现真实业绩、服务好品牌商户，让消费者满意。我们探索领先全国的产品，积攒了超过一万个优质品牌商户，印力上海将不断打造标杆项目，提升经营质量，与盟友携手共进，从商用开发及资产管理公司向市场化的大资管平台转型。上海蟠龙天地是瑞安集团打造的Urban Retreat城市微度假目的地，集商业、住宅、酒店、绿地于一体。项目占地50万方，包括25万方住宅区、23万方公园绿地和5万方商业，并规划3公里环形步道和近万方户外运动空间，共同打造“公园里的新天地”。瑞安集团在项目前期深入参与城市更新，进行整体规划和统一开发，实现综合管理。蟠龙天地自2023年4月29日开放以来，开业一年接待约2500万人次客流。项目利用其地理位置优势，结合国家会展中心和虹桥交通枢纽，吸引了更广泛的客群。蟠龙天地所在的蟠龙镇是历史风貌保护区之一，项目团队深度挖掘其历史文化，修复了古镇的九龙一凤10座桥，保留了老建筑和十字街区的尺度感，同时在天然水系基础上进行拓宽，融合商业景观。蟠龙天地在内容上也进行了创新，通过文化深度挖掘和自然空间融合，引入了余德耀美术馆等文化体验以及户外运动等品牌，打破传统空间的界限，以一系列特色活动提供丰富的体验。通过市集等方式引入大量小众品牌，丰富了商业品牌。项目将推出“线上蟠龙”特色服务，方便消费者提前进行行程预定、餐厅预约等安排，实现线上线下更为融合的体验提升。圆桌嘉宾：wineapp创始人David He，沃德冰雪创始人、沃野冰雪执行董事王雄，洛合体育董事曹金剑，艾炒酸奶创始人张文雷，跳海酒馆投资拓展负责人木木wineapp通过线上线下融合的方式，充分挖掘酒类产品的情感价值，并通过个性化服务和产品创新，提升消费者体验和品牌忠诚度。David提到，酒不仅仅是一种饮品，更是一种情感的载体，无论是庆祝还是消愁，都能满足人们的情感需求。wineapp通过邀请酒庄庄主与消费者面对面分享种植、酿造过程，与艺术家合作推出具有主题性的产品，成功打造了一种独特的消费体验，这不仅增强了消费者对品牌的黏性，也带来了显著的转化效果。wineapp通过旗下多样化的餐饮品牌，如日料、法餐和粤菜，满足消费者在商务宴请、浪漫约会等不同场合的需求，为消费者提供个性化服务。这种多场景化的战略为消费者提供了丰富的选择，同时也体现了wineapp对市场细分和消费者需求的深刻理解。面对当前消费降级的市场趋势，David分享了wineapp如何通过三个主要策略来获得定价权。首先，通过直接从酒庄到消费者的供应链管理，减少了中间环节，确保消费者能够以更优惠的价格购买到高品质的葡萄酒；其次，利用APP积累的大量用户数据，wineapp与酒庄合作开发符合中国消费者口味的OEM产品，实现了产品的自主定价；最后，wineapp即将推出峨眉山葡萄酒温泉主题酒店，打造全亚洲最大的酒窖，为高净值客户提供多元化的产品和个性化服务，进一步巩固其在高端市场的定位。在用户经营方面，David强调了对前1000名高贡献用户的重视。wineapp通过提供市场上难以购买到的独家产品，以及为每位高端客户提供一对一的定制化服务，成功维护了与这些用户的紧密关系。这种以用户为中心的服务理念，不仅提升了用户的满意度和忠诚度，也为wineapp带来了稳定的收入来源。沃德冰雪注重每个项目的个性化设计，结合当地文化特色和购物中心定位，实现“千店千面”的设计理念。其次，公司提供多元化的冰雪产品和服务，包括娱雪体验、滑雪培训及研学项目，以满足不同消费者的需求。在互动体验方面，沃德冰雪不仅提供企业团建和生日派对服务，还为品牌和企业提供场地进行冰雪展览展示，增强了服务的互动性和多样性。对于会员服务，沃德冰雪通过提供增值服务来增强会员的复购率和黏性。公司在会员生日时，会将会员在冰雪世界中的照片和成长经历制作成手册，作为生日礼物，这种贴心服务不仅让会员感动，也加深了他们对冰雪乐趣的体验。由于冰雪项目相对稀缺，特别是在南方地区，沃德冰雪的室内冰雪乐园为消费者提供了便利的冰雪体验，无需远赴东北或其他室外场所。在定价策略上，沃德冰雪参考室内儿童乐园和健身、马术等项目，为娱雪和滑雪服务设定合理的价格，以吸引初级客群并提供六个月的滑雪时间即可实现中级道滑雪，使他们能够畅快体验滑雪乐趣。洛克公园自2006年成立以来，一直致力于打造一体化自营的体育场馆品牌，涵盖设计、运营、工程建设和线上线下服务。在提供会员福利方面，洛克公园采取了两个主要方向：一是举办自营IP和与政府合作的体育比赛，如Jump10世界街球大奖赛和Magic3上海市青少年3对3超级篮球赛，这些赛事不仅免费参与，还为会员提供了丰富的体育体验；二是为会员提供免费接触明星的机会，如邀请世界街球高手进行互动，增强会员的归属感和忠诚度。曹总还提到了颜值经济对体育场馆的影响，体育场馆不仅要提供良好的场地和服务，还要满足消费者拍照分享的需求。为此，洛克公园打造了一些具有颜值和主题特色的标杆项目，如中环的火烈鸟体育公园和铜川路的体育公园，这些项目不仅提供了传统体育项目，还融入了新兴运动和露营等元素，成为网红打卡地。在运营模式上，洛克公园采用了按个人计时收费的方式，提高了场地利用率，虽然收费相对较高，但提供了更好的情绪价值和服务。此外，洛克公园还积极探索体育与娱乐的融合，如与法国普德赋合作的SSR体育娱乐综合体，采用年卡会员制，提供一站式的体育娱乐体验。艾炒酸奶通过五种感官体验的集合来增强顾客满意度。首先，听觉体验在消费过程中常被忽视，但服务员的问候和态度直接影响顾客的第一印象；视觉体验方面，艾炒酸奶针对18-35岁的年轻女性，通过研究目标顾客群体的喜好，采用极简主义和国潮风格，以吸引顾客并满足其拍照打卡的需求；在味觉体验上，艾炒酸奶通过定制化的产品开发，满足了现代消费者对低糖、低卡、低脂的需求，同时保持产品的优良口感和形态；触觉体验方面，艾炒酸奶创新地引入了特制镊子和夹子，以提升顾客食用时的体验。顾客的最终感受是一个综合的感官体验，他们可能不会深入研究产品的具体成分，而是根据整体体验决定是否复购。艾炒酸奶通过精准定位和满足目标顾客群体的需求，实现了品牌与顾客之间的情感连接。在产品定价和市场策略上，张总分享了艾炒酸奶如何应对消费降级的挑战。他提到，尽管面临经济压力，艾炒酸奶并未降低现有产品的价格，而是通过推出新产品线来吸引顾客，如定价15元的酸奶冰激凌，旨在提供高性价比的体验，同时保持品牌形象。艾炒酸奶通过对顾客感官体验的全面关注和对市场需求的敏锐洞察，通过不断创新和优化产品，以满足18-35岁年轻女性的核心需求，实现了品牌的健康化和市场差异化。木木在演讲中分享了跳海酒馆如何围绕情绪价值展开运营策略，以增强社群粘性和消费者体验。首先，跳海酒馆首创兼职打酒师制度，这一制度吸引了来自不同职业背景的兼职员工，他们不仅在晚上体验酒馆老板的角色，还积极参与到酒馆的展览和分享活动中，为社群贡献创造力和个人生活故事。这一策略不仅丰富了酒馆的社交氛围，也让消费者感受到被社群看见和重视的价值。其次，跳海的一千零一夜这一线上社群维护物料，它以日历形式记录并分享前一天在各家酒馆发生的趣事，增强了社群成员之间的互动和归属感。在定价策略上，木木强调跳海酒馆提供的是非标准化的产品，其定价符合市场公允价格，并通过深耕社群黏性，创造附加价值，使消费者在同等价格上获得更丰富的体验。跳海酒馆通过稀缺性场景的拓展、品牌联名和线下活动，为消费者提供新鲜的体验和更高的性价比。跳海酒馆作为社群定位的酒馆,通过不断的创新和差异化策略，为消费者提供独特而丰富的体验，从而维护核心客群并吸引他们频繁回访。本届地新引力商管论坛现场隆重颁发【2024中国不动产商管·领域标杆项目(企业)奖】【2024中国不动产商管·综合实力TOP50】【2024 中国不动产商管·商办特色项目奖】。依托克而瑞商管自身扎实的行业洞察和数据底层基础，为商管企业、商办项目展开客观、精准测评，发现标杆企业、标杆项目，展现中国不动产商管领域的最高水准，助力打造繁荣和创新的商业生态系统，推动行业稳健有序发展。
