文 | 克而瑞资管
根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2024年三季度，内地32城大宗物业成交45笔，总金额约205.4亿元，同比下降37.9%，环比下降40.1%；平均单笔成交额由于近年来法拍项目的增多，同比下降17.4%、环比下降24.1%至4.54亿元，整体仍处于近几年的成交低位，更多中小体量的资产进入交易市场。
从区域来看，以上海为核心的长三角城市群以107.6亿元的成交金额居首位，其中上海总成交额约83.3亿元，为单城市最高，同时也占总成交规模的40%。珠三角城市群超越成渝及京津冀位居第二，同时也远低于去年同期成交额。京津冀城市群成交规模约34.9亿元，同比降幅达60.2%。海峡西岸市场热度较低，季内仅厦门和温州两城均有成交；关中平原大宗市场持续冷淡。
三季度商业服务业为大宗市场收购方的主力行业，成交金额达35.5亿元，占总成交规模的17.3%。其次为房地产业，三季度成交金额为32.1亿元，占总成交规模的15.6%。此外，办公/研发资产为三季度主力成交业态，达到103亿元，占总交易规模的50.2%。其次为商业，成交额为71亿元，占比34.6%，酒店/公寓资产季内成交规模仅有2亿元，较前两年同期有不同程度收缩。
本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
整体来看，三季度国内GDP增长4.6%，同时9月在中央政治局重要会议召开后。一系列政策措施迅速出台，不仅提升了市场信心，优化了预期，还增强了市场活力，大宗市场交易活跃度预计在四季度有所提升。
从区域来看，以上海为核心的长三角城市群以107.6亿元的成交金额居首位，其中上海总成交额约83.3亿元，为单城市最高，显示出上海仍旧是内地大宗流动性最好的城市。珠三角城市群超越成渝及京津冀位居第二，同时也远低于去年同期成交额。京津冀城市群成交规模约34.9亿元，同比降幅达60.2%。海峡西岸市场热度较低，季内仅有厦门和温州两城均有成交，关中平原大宗市场持续冷淡。
数据来源：CAIC商办数据系统
从一线城市成交情况来看，2024年三季度除广州外 ，北京、上海和深圳的大宗市场交易活跃度都较去年同期有所下降。其中上海成交83亿元，同比下降15%，同时也远低于2021年同期水平。北京三季度成交33.7亿元，同比降幅超6成。深圳近两年大宗市场都表现较为冷淡，成交额远远不及2022年及之前。广州三季度大宗市场热度有所攀升，优质资产持续受到青睐。此外，苏州、厦门、成都、重庆等城市三季度大宗市场相对活跃，市场表现相对亮眼。
2024年三季度，商业服务业为大宗市场出让方的主力行业，成交金额达35.5亿元，占总成交规模的17.3%。其次为房地产业，三季度成交金额为32.1亿元，较二季度成交规模下降37.9%，占总成交规模的15.6%。其中8月太古地产以21亿元通过资产交易的方式取得广州文化中心项目，为季内成交规模最大项目 。该项目坐落于广州市天河区天河路，总建筑面积为6.08万㎡，该建筑由太古汇项目负责兴建，两者物业直接相通相连。去年，物业使用功能获批从文化、娱乐、体育调整为商业，计划将该项目重新设计翻新为高端零售空间。
从投资业态偏好来看，2024年三季度32城统计口径内大宗交易物业类型以办公/研发为主力业态，总成交额为103亿元，同比上升28.8%，占总成交额的50.2%，但较2022及2021年同期腰斩。其次为商业资产，成交额为71亿元，占比34.6%，较去年同期成交规模持平。酒店/公寓资产季内成交规模仅有2.2亿元，较前两年同期相比成交额断崖式下降，同时较上半年相比成交规模也相差较大。主要是受到保障房大量入市的影响，部分公寓资产的出租率及租金水平持续下行，进而影响资产价值。另一方面，工业/物流资产成交规模也较往期差距明显，9成以上项目都通过法拍完成交易，溢价收购工业/物流项目资产的热潮退去，同时随着工业用地的收缩，相关优质资产也逐渐减少。
数据来源：CAIC商办数据系统
附表：2024年三季度内地大宗成交典型案例
大宗月报 | 4-5月外资持续加码优质物流资产，上海大宗市场韧性显现
2022一季度内地大宗交易市场报告| 克而瑞资管（CAIC）
4月全国大宗成交频率提高，总额下降，上海成交领跑全国 | 2021年4月内地大宗交易市场报告
全国大宗成交总额457亿，北京超过上海领跑全国 | 2021年Q1内地大宗交易市场报告
成交总额大幅下降，上海继续领跑全国 | 1-2月内地大宗交易市场报告
