核心观点
1、7月房企拿地总金额环比下降14.02%，TOP30环比上升40.8%，同比下降42.3%；保利发展拿地居首位
2、7月房企销售金额环比转降，成交回落，一线城市销售环比降幅近3成；TOP30销售总金额环比下降38.2%，降幅略高于市场整体表现
7月，克而瑞资管监测的214个城市数据显示，房企商品住宅销售面积为1887.5万㎡，环比下降36.7%，同比下降9.82%；销售总金额为3390.4亿元，环比下降36.06%，同比下降7.57%，成交均价微降至17963元/㎡。TOP30房企商品住宅销售面积为663.4万㎡，环比下降38%，同比上升58.7%；销售额为1700.8亿元，环比下降38.2%，同比上升66.1%。保利发展7月商品住宅销售额环比下降34.5%至223亿元，居各典型房企之首。
1-7月房企商品住宅年度累计销售面积为15353万㎡，同比下降34.19%；销售总金额为26305亿元，同比下降33.17%。TOP30房企商品住宅累计销售额为12456.7亿元，同比降幅收窄至34.4%。典型房企商品住宅1-7月累计销售面积为6189.4万㎡，同比下降39.2%；销售额为14487.6亿元，同比下降36.6%，成交规模仍低于去年同期，但降幅持续收窄。整体来看，7月伴随年中销售冲刺期结束，部分城市住宅市场减少营销力度，加之暑期高温天气和一二线重点城市政策效应衰减，成交高位回落。短期来看，市场成交再度放缓，观望情绪再次升温，市场进入冷静期。
3、房地产融资协调机制有序推进，典型房企融资规模达115亿元，较上月下降15%，越秀地产成功发行海外债
7月金融监管总局召开2024年年中工作会议，强调着力防控重点领域金融风险，推动城市房地产融资协调机制更好发挥作用。月内典型房企融资总额为115亿元，环比下降15.1%，同比下降71.2%，其中仅越秀地产发行了一笔16.9亿元的海外债，市场仍处于调整探索期。7月平均发行利率为2.9%，较上月微升，处历史低位。
另一方面，7月房企融资形式相对单一，仅有一般公司债、一般中期票据和海外债三种，其中以一般公司债为主，月内发行72.6亿元，发行规模占比为63.1%，较上月环比增加107.4%。债券到期方面，7月典型房企境内外债券合计到期规模约321.8亿元，规模环比下降35.8%，其中海外债约141.1亿元，占比约43.8%，占比较前月明显减少。与此同时未来三个月典型房企境内外债券合计到期规模约1048亿元，房企融资仍然较为低迷，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。
本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
01）整体情况：当月土地成交总金额环比转降，同比下跌收窄，溢价率微升，一线城市拿地规模降幅最低
7月据克而瑞资管监测的392个城市，房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面积为17910.99万㎡，环比下降7%，同比下降16.17%；总金额为1922.54亿元，环比下降14.02%，同比下降34.81%。与此同时，2024年1-7月房企通过招拍挂获取的所有类型土地累计总建面同比下降19.3%至123901.74万㎡，总金额同比下降21.1%至12692.64亿元。整体来看，7月土地成交规模不及上月及去年同期，同时2024年累计拿地总建面及金额较去年同期呈现下行趋势。
数据来源：CAIC投管云
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从集中供地的22城拿地情况来看，7月有北京、上海、杭州、苏州、合肥等多个城市举行了集中供地，但市场表现热度不均。22城月内房企拿地总建面积为2671.31万㎡，环比下降21.25%，同比下降18.29%；热点城市如北京、成都在7月成交金额超百亿元，其余城市均在百亿以下。为了在控制库存规模的前提下，保证适当的土地市场热度和交易频次，“高频、少量、质优”的供地策略在地方层面愈加普遍，因此22城拿地总金额环比下降19.27%，同比降幅收窄至38.83%，达到827.72亿元。与此同时7月房企在22城拿地总金额在整体市场的占比由6月的46.5%降至41.56%。另一方面，7月有多城进行集中供地，拿地平均成交溢价率较上月提升，达到4.31%。其中杭州以21.73%的溢价率居22城首位，主要是由于临平区成交了一幅溢价率达59.19%的纯住宅用地，将城市溢价率拉升较多。
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从拿地溢价率来看，7月房企整体拿地溢价率为3.84%，较6月上升0.94个百分点。其中典型房企7月平均溢价率达9.39%，远高于所有房企的平均拿地溢价率，同时较上月有明显上升。典型房企中滨江集团、绿城中国和越秀地产7月拿地溢价率都超15%，因此典型房企的整体溢价率处于较高水平。
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02）TOP房企：TOP30拿地总金额环比上升40.8%，同比降幅收窄至42.3%，市场集中度升至86.3%
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03）典型房企：保利发展拿地总金额151.6亿元居首位，央国企和民营房企持续分化
7月典型房企拿地总建面积165.94万㎡，环比下降21.7%，同比下降64.7%；总金额为338.1亿元，环比上升8.5%，同比下降46.9%，其总金额占市场总额的17.6%，较上月大幅上升。就单个企业而言，7月典型房企中保利发展表现最为亮眼，当月拿地总金额达到151.6亿元。本月在典型房企拿地中国企依旧占据主导地位，民营房企中仅有滨江集团和中梁地产积极参与土拍市场，其余民营房企一方面因为供地节奏放缓、缺少优质地块，企业投拓意愿并不高；另一方面也未走出现金流紧张的局面，整体仍处观望态势。
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01）整体情况：7月房企销售回落，总金额环比下降36.06%
据克而瑞资管监测的214个城市来看，7月房企商品住宅销售面积为1887.5万㎡，环比下降32.7%，同比下降9.82%；销售总金额为3390.4亿元，环比下降36.06%，同比下降7.57%，成交均价微降至17963元/㎡。从2024年1-7月房企累计成交情况来看，商品住宅年度累计销售面积为15353万㎡，同比下降34.19%；销售总金额为26305亿元，同比下降33.17%。整体来看，7月伴随年中销售冲刺期结束，部分城市住宅市场减少营销力度，加之暑期高温天气和一二线重点城市政策效应衰减，成交高位回落。短期来看，市场成交再度放缓，观望情绪再次升温，市场进入冷静期。
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从不同城市能级来看，7月不同能级城市的销售额都有所下降，其中二线城市销售额滑落明显，环比降幅达48.23%，一线城市降幅较小，但也有近3成的降幅，新政边际效应递减。三四线城市销售额降幅也在2成左右，同时四线城市的降幅还进一步扩大。相较于前几年，5月的史诗级救市新政以及一线城市落地政策的实施，虽刺激了6月的市场，但7月的回落显示一系列政策并没有带来房地产市场的明显反弹，整个市场在预期转弱之后展现出明显的“信心不足”状态。
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02）TOP房企：TOP房企销售额环比降幅略高于市场整体表现，TOP30销售额环比下降38.2%，市场集中度占比微降
7月TOP30房企商品住宅销售总面积为663.4万㎡，环比下降38%，同比上升58.7%；销售额为1700.8亿元，环比下降38.2%，同比上升66.1%；TOP50房企商品住宅销售总面积为760万㎡，环比下降37.6%，同比上升55.6%；销售额为1949.5亿元，环比下降37.5%，同比上升65.6%；TOP100房企全口径商品住宅销售面积为880.5万㎡，环比下降37%，同比上升53.6%；销售额为2193.6亿元，环比下降36.7%，同比上升53.4%；其中TOP30房企商品住宅销售额占全部企业销售额的比例由51.9%微降至50.2%，市场集中度有所下降。与拿地相比，7月房企整体销售额环比也呈现下降态势，其中TOP30房企环比下降38.2%，为各类型企业最高。与去年同期相比，基于去年7月的低基数，今年TOP房企同比呈现增长的态势，且增幅基本达到3成。
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从上半年TOP房企累计销售情况来看，TOP30房企1-7月累计销售额为12456.7亿元，同比下降34.4%；TOP50房企1-7月累计销售额为14210.7亿元，同比下降34.9%；TOP100房企1-7月累计销售额为16379.6亿元，同比下降37.3%。TOP房企从5月累计同比降幅开始收窄，主要是基于去年同期市场低基数，从目前市场表现来看，房企的经营困难问题并没有得到解决，危机依然存在，行业发展仍旧承压。
03）典型房企：销售额环比下降37.3%，保利发展商品住宅销售额居首位
7月典型房企商品住宅销售面积789.6万㎡，环比下降36.6%，同比上升53.4%；销售额为1963.2亿元，环比下降37.3%，同比上升57.2%。在一线城市中典型企业的商品住宅销售额环比由正转负，较上月下降24.6%，高于二线城市50.7%的降幅。目前来看，房地产市场仍处于深度调整期，一线城市的政策放松仅满足了刚需消费者，市场回调明显。
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从典型房企累计成交情况来看，截至7月，典型房企商品住宅销售面积6189.4万㎡，同比下降39.2%；销售额为14487.6亿元，同比下降36.6%，成交规模不及去年同期，但降幅持续收窄。
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从销售的城市来看，7月典型房企商品住宅销售金额最多的城市为上海，销售金额为245亿元，环比减少30.6%；广州居次位，销售金额为203亿元，环比减少35.2%，北京也环比下降了27.2%、而南京7月销售额则环比增加了11.6%。此外，成都、苏州和西安等新一线城市7月成交额也环比下跌。单个企业来看，保利发展依旧为7月典型房企普通住宅销售额首位，其商品住宅销售额为223亿元，环比下降34.5%。与此同时，7月所有典型房企中有仅有五位房企商品住宅销售额超百亿，较上月减少5席。
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01）整体情况：7月融资规模环比下降15.1%至115亿元，越秀地产成功发行海外债
7月金融监管总局召开2024年年中工作会议，强调着力防控重点领域金融风险，推动城市房地产融资协调机制更好发挥作用。月内典型房企融资总额为115亿元，环比下降15.1%，同比下降71.2%，其中仅越秀地产发行了一笔16.9亿元的海外债，市场仍处于调整探索期。6月平均发行利率为2.9%，较上月微升，处历史低位。
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从房企发行债券的类型分布来看，7月房企融资形式多较为单一，仅有一般公司债、一般中期票据和海外债三种，其中以一般公司债为主，月内发行72.6亿元，发行规模占比为63.1%，较上月环比增加107.4%，同时较去年同期发行量下降52.3%。其次为一般中期票据，发行总规模为25.5亿元，同比去年同期下降81.5%。本月无资产证券化产品发行。
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7月民营房企中仅有金辉集团成功发行债券，月内发行了一笔5.5亿元的一般中期票据。其余成功发行债券的房企都为央国企，越秀地产发行了两笔20亿元的一般公司债和16.9亿元的海外债，为本月发债规模首位。
02）到期情况:7月房企超300亿债券到期
据克而瑞资管（CAIC）统计，今年7月典型房企境内外债券合计到期规模约321.8亿元，规模环比下降35.8%，其中海外债约141.1亿元，占比约43.8%，占比较前月明显减少。与此同时未来三个月典型房企境内外债券合计到期规模约1048亿元，其中民营房企合计共有595.6亿元债券即到期，占比近6成。本月没有新增房企首次曝出债务违约。整体来看，目前房地产销售端仍处底部，房企融资仍然较为低迷，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。
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