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案例：A公司于2018年购买的办公用房经改造作为职工宿舍，并象征性的向员工收取了一定的租金。企业有偿收取了租金如何财税处理？
一、增值税处理。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件 1第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。因此，企业将宿舍出租给员工，虽然有偿收取了租金，但不属于经营行为，无须缴纳增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第二十七条规定：“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。企业将房屋出租给员工专门用于个人居住，属于用于集体福利，因此相应的进项税不允许抵扣。在进项税转出上，根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）第六条规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率，不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%。因此，不得抵扣的进项税是按照不动产会计确认的不动产净值相应的进项税予以转出。注意：应当从不动产用途发生改变的当期扣减进项税额。
二、房产税处理。按照房产税规定，房产税采用比例税率、计算方法有从价计征或从租计征，实行从价计征的，税率为1.2%；从租计征的税率为12%。根据《财政部 国家税务总局关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知》(财税〔2013〕94号)的规定，《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)第一条规定，暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房。因此，企业向员工出租没有纳入公有住房或县级以上政府廉租住房管理的自有住房，不能享受免征房产税的优惠。但根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）规定：企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。因此，企业向本单位员工提供住房收取的租金，应当按照4%税率计算缴纳房产税。根据《湖北省房产税实施细则》第七条规定：“企业的职工住宅,暂减半征收房产税。”根据湖北省规定，对于向职工出租住房从租计征房产税是否在减按4%的税率征收房产税的基础上再减半值得商榷。
三、印花税处理。根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（二）项的规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。另据《财政部 税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部税务总局公告2022年第23号）的规定，自2022年7月1日《中华人民共和国印花税法》实施后，财税〔2008〕24号文件第二条第（二）项继续执行。同时根据《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》（财政部税务总局公告2022年第22号）第四条第一款规定，对应税凭证适用印花税减免优惠的，书立该应税凭证的纳税人均可享受印花税减免政策，明确特定纳税人适用印花税减免优惠的除外。因此，印花税法实施后，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，继续执行免征印花税政策，书立租赁合同的双方均免征印花税。
四、企业所得税处理。《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函（2009）3号）规定，职工福利费包括“为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。”职工福利费应具有普惠性质，因此，给员工租房住，原则上可以作为职工福利费进行税前扣除。依据《企业所得税法实施条例》第四十条规定，企业发生的职工福利费，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。
五、个人所得税处理。根据《个人所得税法实施条例》第六条规定：工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。因此，原则上，企业以低于市场价格收取租金，少收取的租金部分也属于个人的所得，应当计算缴纳个人所得税。但【所得税司巡视员卢云】答复：根据个人所得税法的规定原则，对于发给个人的福利，不论是现金还是实物，均应缴纳个人所得税。但目前我们对于集体享受的、不可分割的、非现金方式的福利，原则上不征收个人所得税。
六、住房出租的会计处理。企业向员工提供住房属于“非货币性福利”，计提折旧应当计入职工福利费；收取员工的租金应当冲减职工福利费。具体会计处理如下：
纪玮 经理
律师
厦门大学法律系，美国乔治城大学国际税法硕士。
英语TOEFL-111,日语N2,参加"华政杯"全国法律翻译大赛荣获三等奖。
擅长国际税收、企业重组、税收筹划等，先后办理多起跨国税收代理服务。
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