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与普通地下室不同，防空地下室建设是人防工程建设的主要方面，在健全城市综合防护体系中发挥着重要作用。防空地下室平时一般作为地下停车场、地下仓库等，战时则作为人员掩蔽所、物资储备库等使用。防空地下室建设标准确定为地上总建筑面积的5%至8%。根据《中华人民共和国人民防空法》规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。国家鼓励社会团体、企业事业单位、个人开发利用人民防空工程，人防工程开发利用实行“谁投资、谁受益”的原则，平时可由投资者使用管理，收益归投资者所有。房地产企业依法建造的地下人防设施作为地下停车位，可以出租，也可以转让使用权。房地产企业取得的地下人防收益是否缴纳房产税？
首先，地下人防设施属于房产税的征税范围。人防车位属于地下建筑，并且具备房屋功能，包括可供人们在其中工作、学习、娱乐或储藏物资的场所。《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×〔1-(10%-30%)〕×1.2%。2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×〔1-(10%-30%)〕×1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
其次，地下人防车位房产税纳税人。地下人防车位，根据《人民防空法》的规定，是由开发商建设地下人防工程并改造作停车使用。这类车位的产权属于国家，因此无法出售，但可以出租或转让使用权。人防车位由于其产权属于国家，开发者或经营者实际上只是获得了人防车位的使用管理权，收益归投资者所有。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税由产权所有人缴纳。这一原则适用于所有类型的产权所有人，包括国家、集体和个人。对于产权属于国家所有的情况，其经营管理的单位被视为纳税人，意味着这些单位有责任和义务缴纳相应的房产税。因此，对开发商将地下人防设施用于出租的，无论整体出租还是单个出租均按租金收入计征房产税；地下人防设施自用的，按房产余值计征房产税。
人防设施属于公共配套设施，其发生成本已在“可售面积”中分摊，人防车位的实际成本应当为0，而房产税的计税依据一般为会计所确认房产原值为计税基础，为明确房产税的计税依据，《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186 号）规定：“对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。”因此，地下人防被房地产企业自用的，税务机关可能会依据人防具体情况给出估值，按照估值从价计算缴纳房产税。
注意：房地产企业无产权的地下车位一般采取转让使用权的方式，转让年限与车位所在的土地使用权年限一致。虽然转让地下车位使用权没有发生产权转移，但按照“实质重于形式”的原则，房地产企业转让地下车位永久使用权不属于租赁收入，并且在转让永久使用权后，受让人取得了地下车位的占有、使用、收益、处分的权利，因此，转让人防车位永久使用权后，房地产企业不应该再缴纳房产税，应由购买方缴纳房产税。
另外，《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第一条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
张国永
经理
注册税务师
精通房地产、建筑业及制造类企业全盘账务处理及财务工作流程； 擅长税企关系协调，税收筹划、合理规避税务风险，财税咨询；
先后在《中国注册税务师》、《税收征纳》等多家报刊、杂志上发表文章。
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