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根据《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知 》（财税〔2004〕39号）文第二条的规定：对企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。企业办学校“自用”的房产免征房产税、城镇土地使用税如何理解？
首先，免征房产税、城镇土地使用税的前提必须是产权在学校名下。该优惠政策免税的主体是学校，也就是说学校是房产税纳税人，对产权在企业名下，房产税纳税人是企业，虽然是学校使用，但不符合免征房产税、城镇土地使用税政策。
其次，学校名下的房产免征房产税、城镇土地使用税限于用于教学及科研等本身业务用房产和土地免征房产税和土地使用税。对学校举办的校办工厂、商店、招待所等的房产及土地以及出租的房产及用地，均不属于自用房产和土地的范围，应按规定征收房产税、土地使用税。
其三，企业将房产无租提供给学校使用免征城镇土地使用税。企业办的各类学校属于免税单位，根据《国家税务总局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充法规〉的通知》（国税地字〔1989〕 140号）规定，对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税。免税单位无偿使用应税单位房产是否缴纳房产税？国家税务总局规定不明确。
根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。也就是说应由无租使用方按房产余值缴纳房产税。这里面就存在另外一个问题，即如果无租使用方是税法规定的房产税免税单位又该如何缴税呢，至今为止，各种层面的税收法规均无具体规定，实际操作中税务征管部门一般掌握的是免税单位无租使用也应缴纳房产税。
但本人认为企业将房产无租提供给学校使用应当免征房产税。原因有以下三点：一是从税法具体条文上看，上述财税财税〔2009〕128号文中指的是应税单位和个人，未包括免税单位，也就是说非应税单位不适用该条款，即不用缴纳房产税。二是从税法公平原则上看，对于同属免税单位的两家企业，一家用自己的房产进行生产经营，按税法规定免缴房产税，另一家无租使用别人的房产进行生产经营，则需要缴纳房产税，这显然违反了税收公平原则，也背离了国家对此类免税经营行为进行税收优惠的初衷和税法原意。三是从土地使用税上看，根据《国家税务总局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充法规〉的通知》（国税地字〔1989〕 140号）规定，对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税。从该文件也能看出国家的税法原意，对于同样的经济业务，房产税和土地使用税并没有适用不同税收政策的理由，所以，在实际税收征管中，对免税单位无租使用房产行为的房产税应比照土地使用税的上述政策按免税执行。
在实务中，也有的地方明确对免税单位无偿使用纳税单位的房产，免征房产税，如《国家税务总局安徽省税务局关于明确财产和行为税若干税收政策的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2019年第10号）第四条规定，免税单位无租使用其他单位的房产、土地用于自身办公、业务和居住，免征房产税和城镇土地使用税。
赵辉-经理
注册税务师
注册会计师
湖北省会计领军人物
十堰首届“十佳会计”
精通房地产，建安及工业企业财务管理，擅长财税顾问，税收筹划，各类涉税鉴证
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