1、业主大会会议作出的决定应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。
2、“同意继续聘用”的票权数和人数未超过半数，“不同意继续聘用”的票权数和人数也未超过半数，即该议题并未产生任何有效决定。如按照“同意票未过半数，推定未通过同意续聘”的逻辑，那么不同意继续未过半数，对涉案议题的投票结果亦可以得出“未产生不同意继续聘用的决定”。
2020年8月8日，深圳市龙岗区德兴花园业主委员会（以下简称“业委会”）提议召集业主大会对“是否续聘深圳市某物业有限公司，并授权业委会与之签订物业服务合同”进行表决。小区业主总人数1,428，总票权数132,675.56。业主大会投票结果为同意票为446票，票权数为43,576.43；不同意票数为930票，票权数为84,471.07；同意票和不同意票均未过半数。当日，业委会公布表决结果为未通过续聘议题，并向深圳市龙岗区布吉街道办事处（以下简称“街道办”）提出重新招标物业服务企业的申请。2020年8月17日小区业主以业委会公告的投票公示内容与投票结果不符，要求街道办查处，街道办收到小区业主投诉后经调查向业委会发出《责令整改通知书》，并要求业委会将该议题的表述修改为未产生有效决定，业委会则修改为“未产生续聘决定”。2020年9月22日，街道办作出《撤销决定书》，决定撤销《2020年德兴花园第一次业主大会会议表决情况公告》第1项表决结果的公示内容。
一、撤销被告深圳市龙岗区布吉街道办事处2020年9月22日作出的《撤销决定书》；二、撤销被告深圳市龙岗区人民政府2020年12月24日作出的深龙府复决[2020]56号《行政复议决定书》。一、撤销广东省深圳市盐田区人民法院（2021）粤0308行初 372号行政判决；
二、驳回被上诉人（原审原告）德兴花园第三届业主委员会的诉讼请求。
法院认为，业委会主张议题1的投票结果为“未产生续聘决定”。但根据该议题设置及投票结果，“同意继续聘用”的票权数和人数未超过半数，“不同意继续聘用”的票权数和人数也未超过半数，即该议题并未产生任何有效决定。按照业委会的逻辑，对涉案议题的投票结果亦可以得出“未产生不同意继续聘用的决定”，显然，业委会对业主大会该项议题的公告结果不客观、不全面、不真实。业委会的诉讼请求缺乏事实根据，依法予以驳回。
本案例涉及业主表决权在实务中的具体应用。我国《民法典》物权编、《物业管理条例》等法规对业主成员权作出了一系列的规定，业主表决权系业主成员权的主要内容之一，然而对于业主表决权应当如何理解，实务中应当如何应用，仍旧存在许多分歧。我国现行法律对业主表决权的规定仍存在明显的不足，在实务中运行时也不乏表决僵局的出现，对相关案例的研判与分析对于明确业主表决权，保障业主表决权在实务中的运行有着深远而重要的意义。![]()
一般意义上的表决权，是指在某一特定团体中的成员，享有对涉及集体利益或特定团体中共同参与管理的事项，以一定形式独立表达自己对待该事项的态度，并以投票方式行使自己意思表示的权利。根据《民法典》第二编物权编第六章业主的建筑物区分所有权第二百七十一条、第二百七十三条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。也即，业主对自己专有部分可以自行处分和行使权利，但专有部分之外的其他共有部分属于全体业主共有和共同管理，因此，应当遵循一定的议事表决规则才能作出有效的管理决定，也是业主保障房产增值和居住环境的重要手段。
在本案例中，主要争议焦点的源头即是业委会在召开业主大会后公示的表决结果。由于业委会设置的议题事项，业主所投的同意票和不同意票均未过半。召集人业主委员会根据议题设置的目的，以续聘的议题未获得业主过半数支持为由推定业主大会作出不续聘的决定，而另一方业主则认定，不应适用推定，应表决结果来确定全体业主的多数意思，无论同意或不同意，投票过半数才能产生法律效力，表决结果才具备可执行性。表决结果的可执行性，要求结果本身应当是明确、清晰的。业主大会决定的可执行性依赖于表决结果的明确性，唯有明确清晰的表决结果，才能消除文字表面上的理解分歧，从而使表决结果具备唯一性，起到消除业主之间分歧，达到小区业主共同管理的目的。本案中，业委会对第一项议题设置的投票方式分别为“同意票、不同意票、弃权票、废票”四类，并依照投票情况公示最终的表决结果为“不通过”。这一表述系业委会基于“同意票未过半即视为业主大会作出了不续聘的决定”的逻辑而产生的，但这一逻辑反推的结果实则也能表述为“不同意票未过半即视为业主大会作出了续聘的决定”，可见业委会对于表决结果的表述并不明确。在本案中，争议焦点涉及的核心法规当属原《物权法》第七十六条第一款第（四）项及第二款关于“双过半”规则的规定。只有正确理解适用这一规则，才能准确界定本案业委会作出表决结果的合法性，从而确定布吉街道办作出撤销的决定是否合法。因此，如何理解与适用“双过半”规则，是分析本案过程中不可避免的一环。
从文义解释的角度分析《物权法》中对“双过半”规则的规定
原《物权法》第七十六条第二款规定：“……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”这里的前款其他事项，即指除第一款第（五）项，“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”、第（六）项“改建、重建建筑物及其附属设施”外的其余五项事项，本案中即为第（四）项，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。本款所谓“双过半”，即“专有部分占建筑物总面积过半数”且“占总人数过半数”。
笔者认为，原《物权法》第七十六条第二款所谓“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，该法意所谓之“同意”应当既指投同意票过半，也包括投不同意票过半，即只要任何一个选项的投票达到业主投票人数和投票权数过半，均系“过半数”业主的同意；反之，只要任何一个选项的投票未能超过业主投票人数和投票权数的半数，即为业主大会未作出有效决定，其表决结果不产生法律拘束力和法律效果。通俗地理解，即在本案中，业主投票同意续聘是同意，而业主投票不同意续聘，也是另一种“同意”，即“同意不续聘”。在这一基础上，业委会显然不能以同意票未达到法定的比例，即当然推定大多数业主不同意续聘，并作出不续聘决定。
从目的解释的角度分析“双过半”规则的实质意义
根据原《物权法》第七十条、现《民法典》第二百七十一条规定的“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，可知业主的成员权是建筑物区分所有权中的一大重要因素。换言之，法律保障业主通过合法的方式参与社区管理，以实现其对共有部分的共同管理。原《物权法》第七十六条第二款“双过半”规则正是体现了这一点，以尽可能确保最终的表决结果能够准确反映大多数业主的态度，维护其共同利益。
具体到本案，由于选聘物业服务企业、签订物业服务合同，属于建筑物区分所有权人成员权中的重要事项，深切影响到业主的个人权益与公共利益，故而要求业委会无论公示业主大会作出续聘或不续聘物业公司的决定，皆需体现出业主真实的共同意志。而“双过半”规则正是大多数人的意志在民主集中制原则下，转化为全体业主的共同意志的概括阐释。
在本案中，法院认为的争议焦点主要是街道办事处作出的涉案撤销决定、区人民政府作出的涉案行政复议决定是否合法。然而，对于行政诉讼，判断当事人是否适格，是否具有诉权也是重中之重。有权利必有救济，无利益者无诉权。若本案中业委会并不具备构成诉权的必备要件，法院便没有必要以诉讼的方式保护其权益。于本案中，对于诉权的思考，首要问题便是诉的利益。所有法律的产生，皆是由于某一或某些特定的利益需要受到保护，譬如刑法中常谈及的法益，故而诉的利益又被称为权利保护必要。其意即为当事人的利益若受到不利的影响、损害时，司法予以救济的必要性。诉的利益主要有广义与狭义之区分，广义上的诉的利益包括主观性诉的利益和客观性诉的利益两个部分。在诉讼的原被告作为案件的利害关系人具有促进案件解决的权能资格（亦即当事人适格）时，就具有了主观性诉的利益；在具有权利保护的资格和权利保护的必要性时，就具有了客观性诉的利益。狭义诉的利益涉及的是针对有关请求内容自身作出本案判决的必要性和实效性问题，换言之，若法院认为原告诉求不具有赋予司法救济的必要性与实效性，那么即视为原告不具有诉的利益，从而导致不予受理或驳回起诉等结果。本案中，业委会作出的表决结果因不符合原《物权法》第七十六条之规定而不能产生法律效力，对业主不具有拘束的效力。那么，街道办对一项本就不具有效力的表决结果责令整改乃至撤销，其实质上都不会影响到业主的权益。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一条第十项之规定，本案应当系不属于人民法院行政诉讼的受案范围。那么业委会基于不具有法律效力的表决结果提起本案行政诉讼，便不具有诉的利益，法院亦不应对其基于不具有法律效力的行为提出的诉求进行审理并予以支持。争议的解决机制有多种途径，合理选择最优的解决方式是当事人的权利，也可以是一种法律责任，行政诉讼司法审查机制虽不排斥当事人提起符合受理范围的诉讼，但最优救济原则对法院应适用何种强度的审查标准仍是不可忽视的重要因素。本案中小区业主大会召开时间为2020年6月30日，业主大会投票结束公告的时间为2020年8月8日，由此可知业主大会召开期间大致用时两个月即完成召开与表决。当业委会在收到街道办的责令改正函以及撤销决定后，业委会通过重新召开业主大会进行表决即能有效达成目标。此情况下，业委会通过行政复议或诉讼机制来救济显然并非是最优的救济渠道。显然这里存在业委会自我救济机制和司法最后救济机制的选择问题。从司法审判的角度，当案件的争议仅涉及法律的适用和理解或案件的争议事项集中于程序的正确性时，即应当考虑涉案的诉讼是否属于司法必须及时介入并给予其保护的问题，同时还应考虑最优救济原则的问题，这对正确引导当事人选择最优的救济渠道具有重要的作用，对减轻当事人的诉累以及节省司法资源和诉讼成本也有具重要的导向作用。另外，作为代表全体业主的业委会，当有多种方式可以达成全体业主的利益时，其有义务选择对全体业主更为经济便利的方式保障业主利益的实现。以此而论，相较业委会能够自行组织重新召开业主大会对第一项议题进行再次表决即可解决时，司法救济作为最后的救济手段就并非是全体业主的最佳选择。况且本案当中，业委会也不能证明街道办的行政行为存在明显的违法，这种情形之下，无疑降低了行政审判对行政行为合法性的审查密度。因此，如果一项行政争议事项，法律已赋予当事人其他最优的解决方式后，仍旧寻求司法救济和保障，法院就应当审慎审查对其权利保护的必要性与实效性。除非涉诉行政行为存在明显不当或与法律明文规定有着显然的冲突，司法机关才会考虑撤销的必要。
本案中，涉诉小区在业委会公布业主大会结果后，因对表述的内容存在理解上的分歧而引起业主集体上访投诉，这说明如果欠缺业主大会的多数人意见作为有效表决的依据，等于破坏了小区的业主自治规则，引起小区业主的不满，从而影响小区居民正常生活的安定秩序。另一方面，因业主大会决定缺乏有效明确的多数意见，也导致任何一方都可以根据自己的立场偏差曲解或片面解释业主大会的表决结果，从而形成不同业主之间的对立和分歧，这种情形任其扩大极可能引起小区群体事件。
对于履行物业管理指导和监督的街道办来说，业主大会作出明确有效的表决结果，是协调业主矛盾和化解群体纠纷以及依法行政的主要依据，更是支持业主委员会履职和开展工作的重要依据，甚至在小区发生新旧物管暴力交接时，作为判断业主、业委会以及物业服务方法律责任的重要依据。
本案涉及的案件争议是业主所投的同意票或不同意票均未过半，这说明很多业主放弃对第一项议题的投票。这种现象既不能推定业主大会作出同意的表示，也不能推定业主大会作出不同意的意思表示，因为就表决规则而言，这种表决结果是结果未定状态，完全能够形成议题设置之外的第三种意见，即维持现状。所以业主的沉默，不代表没有其他意见。相反，根据现行法律规定，业主大会作出的决定应当达到半数以上，才能代表全体业主的意见，这才是关键。
案件索引：
一审：广东省深圳市盐田区人民法院（2021）粤0308行初372号（2021年6月7日）
二审：广东省深圳市中级人民法院（2021）粤03行终883号（2021年11月2日）
本文作者：梅春来
原文发表于《现代物业》下旬刊2022年2-3期/总第555期
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