业主自主管理要避开哪些坑

凡是业主大会是物业服务合同甲方的都是业主自治小区。但同样是自治实质却千差万别，自治包括了业主自主管理（简称自管）。想要把小区真正搞好，需要业委会委员们有责任心，有担当，对得起业主们的信任，否则什么制都无济于事。

小区不同物业管理模式之间的差别

目前小区物业服务采用的模式大体上有三种：物业公司包干制、物业公司酬薪制、业主自主酬薪制（自管）。当然还有信托制等，但是还很少运用。

对于业委会来讲，最懒的是包干制，最斗智斗勇的是酬薪制，最舒坦的是业主自管。为什么？目前包干制是业委会把一切甩给物业公司，自己做甩手掌柜，与开发商代表业主时唯一的区别是开发商没有了代表业主的权利。开发商代表业主时就是把一切丢给了物业公司，由物业公司自觉去做，这是前期物业管理时期。很多业委会也学开发商一样，唯一的区别就是业委会有了一些主导权，但是业主的感觉没什么两样。小区当然比前期物业管理时期有一点点进步，表象有一点改变，但是离业主真正当家作主还是有距离的。

有人说，大包干弊端很多，可是我们没有精力、能力搞自管；自管是一个梦想，遥不可及，一点都不现实，看看争取搞酬金制。

其实，能搞好酬金制就更能搞好自管，因为自管也是酬金制的一种。区别是：物业公司的酬金制，是业主大会给物业公司发工资和利润，物业公司给经理和员工发工资。自管是业主大会直接给经理和员工发工资，不需要给人家利润。还有一个区别是前者是和一个集团斗智斗勇，后者只和经理个人斗智斗勇。

实际工作起来也有很大区别，物业公司的酬薪制防不胜防的地方有很多，除了业委会自身扯皮外，比如向物业公司问责、维修、采购等环节，经理甩锅说公司没批准，公司说股东出差了、会计生孩子了、董事长住院了……借口多多，业委会需要花上百倍的精力去和物业公司扯皮。再诚实的物业公司，千户左右的小区每年要拿走的利润最少也有三四十万元，相当于每年丢了一台新电梯。自管则完全没有这些问题，只要业委会自身不扯皮，服务效率高，业主们观感好，一般千户的小区一年能省下一台电梯的钱。

我们隔壁一个小区很小，不到两百户，被开发商的物业公司弃管，政府部门找临时托管的物业公司，物业费单价从1.8元涨到3.2元也没有一家愿意接手。万般无奈之下，房管所要业委会主任来找我学自管。结果自管后，物业费单价还是1.8元，每月还盈余一万多元，一年剩余十五万元。如果找物业公司来酬金制，估计不仅不会剩余十五万元，业主们还得再凑十五万元也不一定够。各项工作做得比以前好很多，业主们很满意，反对派都不反对了。他们小区小，请了一对老年人夫妇，九千元月工资，做了以前很多人的工作，收费、清洁、绿化、维修、管家、经理全搞定，大大节约了人力成本。整个小区物业服务就他两夫妻加上四个保安员，六个人齐活了。这就是自管的优势。

其实只要认真一点点，包干制、薪酬制也能做到不错。做不好的原因很多，业委会不会算账算是最重要的原因：不知道自己的家底；只知道多少钱一平方米的物业费，但又不知道为什么是这个价格，多数是以前就是这个价格，现在就这个价格，甚至傍上大牌的物业公司还涨了价。我认为业委会要学会算账，物业公司所需开支多少？物业公司收入多少？需要配备多少服务人员才能达到业主满意？估计没几个业委会会认真核算。总之，不管什么模式，糊里糊涂一定不会有好结果！

业委会工作的痛点

很多业委会成立前大家爱和物业公司缠斗不休，成立后又与物业公司不清不楚。还有的成立后业委会委员心态变化，辜负了业主们的期望，视曾经支持自己的业主为刁民，觉得自己太委屈。还有的就是以为自己有权有能力了，喜欢对物业公司指手画脚甚至自己赤膊上阵，这是业委会做不好工作的通病。

小区没有搞好，甚至越来越烂的原因很多。很多业委会委员上任前并没有搞好小区的想法，只是心里不爽，拍案而起，很容易心态失衡挂靴而去，小区被这样的人斗得越发憔悴。

不可否认，能结束前期物业管理时期，业委会代表业主们签订了新的物业服务合同，进入业主自治状态，是一个进步。但是很多业委会止步于此。人总是要进步的，物业公司的大包干、酬金制都有很多弊病，相信大家都会有体会。

物业公司永远希望业主们花海鲜的钱吃大白菜，而业主们也不傻，永远希望花大白菜的钱吃丰盛的海鲜大餐。加上互不信任矛盾日益突出。业委会与物业公司的矛盾，业主们与业委会的矛盾，业委会、业主们、物业公司相互责权利范围不清不楚的矛盾，加上不恰当的宣传，业主们误以为业委会无所不能，一点不满意就造成业委会成为多方的攻击目标。特别是业主们对外胆小怕事不敢声张，但是对同为抬头不见低头见的业委会委员们可是毫不留情，越战越勇，直到人心涣散。

比较新的小区，需要维修的项目不多，公共收益余额会积累越多；老旧小区，以前公共收益被前期物业公司据为己有了，业委会当家后，想恢复设施设备正常运行，公共收益可能入不敷出，日子过得比较艰难。当小区进入破旧时代，物业公司无利可图时一定会撤场，弃管小区越来越多。可见越早成立业委会对小区越好！越早结束前期物业管理时期越好。

有些业委会很满足，洋洋得意我们拿回了70%的公共收益，成绩斐然，其实又落入另一个陷阱。为什么呢？因为物业公司只不过把钱在业委会账上打了一个转，又想办法转回了自己的腰包，有了业委会这个傻傻的挡箭牌，日子过得比以前更潇洒。以前花钱不合法偷偷摸摸，现在是光明正大的。今天给你业委会一百万元，明天收回一百五十万元，你还要给我点赞。这些都是行业内讳莫如深之处。

东莞活力粤港小区的自管之路

我们东莞市活力粤港小区建于2006年，九百来户，收费面积8万多平方米，至2015年业委会成立前十年时间，小区破相败露，消防瘫痪，门禁瘫痪，监控瘫痪，绿化沙漠化，地面垃圾成堆且永远脏兮兮，大门都是东倒西歪的。路灯坏了，物业公司就把灯杆拆了了事，楼层灯坏了也说没钱更换。开发商的物业公司年年说亏损八十多万元。小区二手房价是全东莞最低的，不是之一。业主们卖二手房时都不好意思自卖自夸，都是当着买家的面说烂小区可以低价卖。由于开发商逼着大家买车位等因素而发起成立了业委会。

业委会成立后，委员们自费四处学习，才明白不是成立业委会就可以当家作主，需要终止前期物业服务合同才可以。那就面临着要业主大会通过续聘、选聘物业公司决议，业委会代表业主们做物业服务合同甲方才可以实现。

进而了解了包干制、酬薪制、自管。进行比较后发现，由于小区不大，公共收益也不算多，物业费也不高，如聘请物业公司，就算最诚信的物业公司来服务，小区每年也要奉上几十万元真金白银。加上还没有开业主大会会议表决，有些业主就质疑换物业公司委员们特别是主任有好处，越解释越质疑。后来又接触了业主自管，觉得这个模式不错，搞好了，每年结余的钱可以买两台新电梯。就这样坚定了这条路。于是在业主群里反复和业主们宣传自管的好处，讲前期物业管理时期，业主们凑钱，开发商代表业主们请来物业公司老板，物业公司老板请来职业经理人带领物业服务人员为小区提供服务。做好做坏业主们还无权过问。自管是业主们凑钱，业委会代表业主们请来职业经理人开展工作，职业经理人带领物业服务人员为小区提供服务，业主们自己说了算。唯一的区别是撇开了物业公司老板这个中间环节。这个中间环节不简单，像个无底洞。有人提出，自管最担心的问题是风险问题。我们和大家分析，其实风险在任何模式下都是由业主承担的，物业公司或开发商有什么风险和责任？以前家里被盗，摩托车被偷物业公司赔过钱吗？没有！何况自管后自己有钱可以购买小区财产保险来规避风险，不安全吗？要大家明白小区是业主们的，风险和责任也应该是业主们的道理！统一大部分业主的思想后，到了2017年底我们业主大会顺利通过了自管决议。经过小的挫折，2018年4月1日小区实行了业主自主管理模式，开启了小区欣欣向荣的新篇章。

现在小区自管两年多了，业委会也换成第二届了，业委会没有做出惊天动地的成绩，只是把物业费单价从1.8元降到了1.5元，停车费每月只收120元，业主们得到了实惠。小区焕然一新了，整洁了，干净了，树也绿了。换了高档门禁更安全了，小区没有偷盗了，房屋漏水险情解决了，监控无死角也高清了，财务一月一公示大家明明白白了。小区也有存款了。所有损坏的设施设备逐渐恢复中，消防系统也在恢复中。二手房价也不再是东莞市垫底了，从被别人鄙视的小区变成被别人羡慕的小区，连租客都惊呼，住了这么多的小区，这个小区为什么这么温馨！业主们骄傲地回答，我们小区有一个好的业委会，我们是自管小区！

这就是我们小区的自管之路，一条小区的康庄大道。只要少点私心，少点埋怨，多点坚持，多点行动，自管模式是最有效，最简单，最容易建设好小区的模式。其他的模式问题多多，相互斗得不亦乐乎，小区越来越破，人心越来越涣散。

大家努力吧！小区里没有那么多的理论，不需要那么多的研究，踏踏实实做点让业主们看得到的事，感受得到的事，业主们就会支持，就会团结，连开发商的亲戚都服气，政府部门也服了我们！自管路上我们一起前进！