北京市的物业管理与信托制度实践

中国第一个商品房小区是深圳市罗湖区爱国路3001号的“东湖丽苑”，而且通过在香港做推销广告向香港居民销售。中国的物业管理行业也随之开始发展。随着中国市场的开放，与国外房地产开发商进入内地开发房地产一样，早期以“五大行”为代表的境外物业管理企业也加入了中国内地的物业管理领域的竞争，但他们都主要在建设标准相对较高、产权属性特殊、规划指标特殊、只向外籍人士或华侨销售的所谓“外销房”中受托进行物业管理服务工作。随着中国加入WTO，起源于1994年、1995年的商品房双轨供应制（即“内销房”与“外销房”的政策区分）终于完成了历史使命。

本人就是于1998年在北京购置了一个由新加坡背景的“利晖”房地产公司开发的“朝阳园”外销房小区，由“五大行”之一的第一太平戴维斯物业管理公司受托管理。1999年房屋交付，本人便和一些具有外籍或华侨身份的邻居自然而然地开始了“社区建设”活动，其中就房屋质量与物业管理服务水平等问题与开发商、物业管理公司的交涉和维权活动，就成了主要活动内容。经过18个月的努力，我们按照当时北京政府的政策规定，于2001年选举产生了“朝阳园物业管理委员会”（类似后来的业主委员会），以组织的形式展开了小区物业管理监督工作，本人被选为管理委员会主任委员。

从那时起，本人便开始研究和实践业主个体、业主群体、业主组织与物业管理人之间的关系，并希望找到一条与中国国情（小区体量巨大、国民对公共事务参与热情极低、服务供方市场化程度不够充分等）相当的、又能把有限的物业费资金尽可能运用得好的模式或关系，并形成可复制的制度体系。

我生在中国长在中国，在中国完成到大学的全部学历教育。改革开放后才有机会在国外工作和生活，也有在香港买房置业的经历，从而粗浅地了解到一些国外和我国香港地区共有大厦物业管理机制的内容和表面活动。但和很多国内人士一样，喜欢以自身的公益精神驱动为大家做事。由于房地产、物业管理领域的各种纠纷中涉及大量、巨量资金利益，所以也被公益活动中的商业贿赂和人身威胁所困扰。好在本人具有一定的抵抗和防御能力，故在管理委员会主任岗位的三年中，没有发生任何腐败和重大冲突。与物业管理公司的互相配合与互相监督自认为做得还算不错。但是有两件事情的发生，使得我认真反思这个领域的问题，并使得我从普通公益心出发为邻居们服务一段时间，转变成以之为事业，立志余生对其专门研究和实践。

2001年前后，中国人民大学社会学系副教授陈幽泓老师带领一群学生来朝阳园参观中国的城市基层居民自治活动的发育，我沾沾自喜地向来访者介绍“我所倾力打造的朝阳园幸福社区”。陈教授临走时说了一句话振聋发聩，大意是“小区搞得很好，但是舒可心的痕迹太重，不可复制。因为，中国现在还不具备每个社区都出现舒可心这样有能力、有钱、有闲的人士”。这一句“舒可心的痕迹太重”就让我立刻想到“人治”和“法治”的问题以及有定论的后果——人去政息、前功尽弃。从此我就和其他委员们总结我们的工作经验和方法，写成制度流程交给职业秘书（当年我们管委会就雇佣了两名秘书人员，当年她们都还是20多岁的小姑娘）去执行，使得管委会的行政办公体系从公益人自己设立规则自己做事，变成公益人只设计、制订规则而由专业人士去做具体事务，使得我们从具体的行政事务中解放出来，可以把更多的精力用在研究治理、管理制度设计和决议文本的生产。

小区管委会的一切活动，似乎在从“以舒可心为代表的”人治（名义上是管委会，但实际上是个人意志）逐步转向“以舒可心引领的”制度建设和执行的“法治”道路上转型时，遇到了业主委员会换届的这个法律规定的“考验时刻”。我自然信心满满地投入竞选，但其他老委员都不再参选。在与所有新候选人的竞争中，我获得的同意票是最低的，即朝阳园的业主们冷酷地“抛弃”了我。由于在国外生活中所看到，从社区到议会议员再到国家总统、总理的选举，这类情况司空见惯，故我早有心理准备——小区不是我一个人的，是1,500多户业主们的，你们选择谁——尽管未必是正确的决定——但至少是你们的选择。因此，我没有任何情绪波动或沉寂，反而积极将管委会已经完成的制度文本和全部工作以及人力资源情况认真交给了新的管委会委员们，而我则可以腾出更多精力研究北京其他小区的业主组织运转情况。

可惜的是，我们当年设计和运行良好的制度体系，被新上来的管委会委员们束之高阁，一切从零开始，全新的理念、全新的方法，让物业管理公司和业主们既感受到了新鲜，又感受到了混乱。有业主公开表示“不如舒可心做主任的时候好”。很快，这届管委会的一些委员们便因他们的“私人原因”而辞去工作，一些委员或许因不好意思公开辞任，但也不再对这个工作尽心。最终管委会无疾而终，至今！

前有大学教授的警语，后有新管委会委员们作为正常公益者但激情不能持续，喜欢“创新”却不能面对负面评价的人性特征，更让我思考业主中这几个人组成的小机构，到底该赋予它什么样的职权才是合理的？

这段时间，我反思自己为什么与物业管理公司之间从互相猜忌变成互相信任，我们朝阳园小区为什么很少有物业管理纠纷。其根本的原因就是第一太平戴维斯公司按照香港物业管理模式，将小区的所有财务信息和管理计划向我报告和公示（本质上是向业主们报告），使得业主们（通过我和管委会）了解资金的用途和自己的欲望有多大可能实现，以及通过什么样的途径（从参与预算订定开始或推进按制度对预算进行调整开始）得以实现。其实，不是舒可心有什么水平，而是我在这种公开的机制中，偶然地、历史地扮演了一个解释者、背书者和监督者的身份。例如我们楼顶上的泛光灯照明，按标准每天晚上19:00到23:00打开4个小时，全年电费成本和维护成本约30万元，减少1个小时就能节省约1/4的资金，但大厦夜景就少1个小时的美丽。这一切，管理处有明确的计划和财务账目，或直接告诉询问的业主，或通过管委会告知投诉的业主，使得所有关心小区管理服务品质的人，都可以知道钱与服务的关系。

本人从上世纪末到本世纪初所进行的对各个小区物业管理纠纷情况的调查研究发现，“内销房”的物业管理，均与我所购买的“外销房”的物业管理模式不同，采用了另外一种模式——包干制。业主们支付的物业费都被定义为物业管理公司的营业收入，而且，结余归公司。这种制度自然就无法实现业主与物业管理公司之间的信任和理解的效果，业主对物业管理公司的猜忌和物业管理公司对财务与服务过程的掩盖成了双方不信任的根本原因。

这种向“发现新大陆”一样的兴奋，促使我开始在北京乃至全国对中国商品房小区的业主组织的必要性、作用发挥以及只有中国才有的“物业管理纠纷的成因”进行研究、宣讲，并试图推行导入这种“酬金制”^[1]。在对北京的各个小区物业管理模式的调查中了解到，北京市几乎所有的外销房都由“五大行”进行管理，采用的都是这种财务公开、管理计划公开、管理过程公开、来自中国香港（其实是所有西方发达国家）的制度。回想起当年看过的几个小区的物业管理合同，里面都有“受益人”的约定条款。但由于当时不懂得信托制度，并没有认真思考“受益人”的权利设计对合同关系的稳定的作用。

但对一些外销房小区冲突的调查和研究让我发现，冲突在业主与管委会或者业主与管委会-物业管理公司决策体之间产生。仔细研究发现，虽然物业管理公司愿意向管委会公开，但管委会委员们在决策时或者习惯性地保密或者干脆故意保密——后者更多与物业管理公司的利益输送有关！而我自己在朝阳园做管委会主任时，则从来没有思考过要向业主保密的操作，反而当业主有投诉的时候，向物业管理公司尽可能索要与投诉事件有关的图纸、账册、管理过程记录、计划等文本作为证据，这种证据要么证明业主投诉不合理，要么证明物业管理公司应该或可以改善工作。这就让我发现所谓“酬金制”的问题所在——把国外先进制度中最重要的一环，即透明，给阉割掉了！这一方面是我国人的习惯问题，另外一方面也是发改委定义“酬金制”的文件中，没有强调每个业主的知情权的保护问题。

随着2003年国务院《物业管理条例》的出台，北京市各小区的“物业管理委员会”寿终正寝，改为按《物业管理条例》的规定成立业主大会选举业主委员会的制度模式。

2004年，一次偶然的机会，北京仁和律师事务所的孟宪生律师交给我一份《中华人民共和国信托法》让我看看。该法律对“受益人”的界定和其具有委托人（业主大会）的权利的制度设计令我茅塞顿开！使我联想到看到的外销房物业管理合同中有关“本小区每个业主均为受益人”的约定。我便做出了一个基本判断：外销房的物业管理模式用中文的话语体系说“都是‘酬金制’”，而其本质或内核都是基于一般的民事信托关系设立的！这既是制度的优势，又让我在中国找到了可以操作的法律依据！《信托法》其实在2001年就开始实施，早于2003年的《物业管理条例》，更早于2007年的《物权法》！

在外销房小区用好“五大行”管理的既定物业管理合同，在内销房小区导入基于信托制的物业管理合同，就成为减少业主与物业管理公司之间冲突的工作路径！

2005年，北京Naga上院的开发商找到我和孟宪生律师，请我们帮助其设计机制，能否从源头上解决业主们买房但不愿意支付物业费的问题。经过沟通，该项目开发商同意了我们提出的“信托制度架构”方案。随后，我们便设立让所有业主成为本小区物业管理公司股东的股权信托董事会机制和全体业主筹集物业维护基金（物业费）的完整信托架构的物业管理机制，即每个业主既是委托人又是受益人，每个业主通过股权信托由几个自然人作为名义股东设立的公司为受托人，履行物业管理职责和义务。

2007年的一个偶然机会，北京朗琴园小区业委会委托我和孟宪生律师帮他们完成更换物业管理公司的法律文件和业主大会会议流程操作，我便和孟宪生律师一起，找到了几份外销房的物业管理合同和新加坡的中文合同文本，起草了一份概念性、有模板作用的“物业管理信托契约”文本。随着朗琴园更换物业管理公司的成功，该文本导入了朗琴园。此事在当时也算轰动一时，中央电视台和各大平面媒体争相报道，引起政府和社会关注。但当时北京市建委的主要领导个人不理解或吃不准这种模式的优势——因为它并不能解决物业管理服务水平提高的问题。他们认为社会冲突问题应该是民政部门的工作。他们没有把物业管理纠纷和双方法律关系不平衡联系到一起，而一味地把物业管理公司服务不到位当成解决问题的抓手。加之我个人常常“语出惊人”，写出的文章都不招领导们的喜欢，所以据说在政府内部官员私人之间就有打压舒可心行动的共识。甚至我在北京望京地区的嘉润花园做业委会顾问并导入信托模式时，业委会主任被时任朝阳区建委的负责人告知，只要你们不用舒可心提供的信托模式合同文本，政府出资解决你们小区的地下车库维修问题。最终，该小区业委会委员们被政府的导向和经济利益诱惑而放弃了信托模式。

我便将信托制包装成各种不带“信托”二字的合同版本或宣传文章，主要强调合同要约定物业管理资金、管理事务、管理过程记录对每一个业主都透明的这一基本理念，用“分布式权利系统”来宣传个体对整体权利保护的重要作用，或者用在委托合同文本中增加《信托法》中赋予受益人的那些法定权利条款，特别是对物业管理事务处理过程中相关资料档案的“查阅、抄录、复制”的权利规定^[2]。甚至在2009年参与《北京市物业管理办法》起草和征求意见中，成功地将这几个词写进《北京市物业管理办法》的重要配套文件《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发〔2010〕739 号）之中^[3][4]！表明政府也认识到物业管理过程中公开透明的重要性。

尽管我到处宣讲信托制的优势，但推广效果非常差，究其原因是我错误地以向业主精英们宣传为主的策略。尽管很多业主领袖邀请甚至聘请我来做他们的顾问，但他们普遍不接受信托制的观点。业主精英们成为业委会成员并维权（准确地说是“夺权”）成功后，都有“我来管理”（其实是“我来做皇帝”）的文化烙印，让他们还权于民（给每个业主受益人的权利，甚至直接要监督到精英们自己）太难了！以至于这些年在北京的成果非常有限。而且其他小区都是采用“委托合同模式夹带信托条款”的方式操作，这种模式的缺点是无法实现单个业主对管理人的诉权，因为诉权不能约定产生。但也有法官告诉我，如果真的出现了问题，其实可以试试，毕竟北京也有类似的成功案例：法院以公平正义为原则，判决产生过单个业主因全体业主利益诉讼物业管理公司，胜诉的结果对全体业主有效的判决^[5]。

这些年在北京市推行信托制，遇到了很大的阻力，早期来自政府，中后期来自业主委员会，凡是成功的都与物业管理公司的配合离不开！大致有：

●朗琴园-物业管理权信托契约-嘉浩物业管理公司（2007年）

●丽嘉花园-物业管理委托合同-第一太平戴维斯物业管理公司（2010年）

●纳帕溪谷-物业管理委托合同-纳帕物业管理公司（半成品，2015年）

●世茂奥临花园（原委托合同文本并未更新，但在操作中实现信托级别的公开）-长城物业管理公司（2015年）

●西山美墅馆-物业管理委托合同-盛世物业管理公司（2015年）

●格纳斯大厦-物业管理委托合同-阳光助业物业管理公司（2016年）

●东新开胡同甲31号院-物业管理委托合同（原教委宿舍，三供一业转型）-雅城物业管理公司（2017年）

●赢海庄园-物业管理委托合同-金地物业管理公司（2020年）

中国物业管理业界都公认100多年前英国的奥科塔维亚希尔女士（1838年12月3日-1912年8月13日）是近代“物业管理”的创始人，而她在英国的历史定位是英国社会改革家。但大家都不知道（或有意回避），她在1893年创立了“国民信托”机构，乃是今天英国最大的公益信托机构。她的努力，促成了英国国会在1907年通过了第一部《国家信托法》^[6]。而我们国家几乎所有的物业管理公司使用的“包干制”都从根本上背离了《物权法》规定的受托管理资产的信义义务，即违背了“受人之托、忠人之事”（而不是“好人之事、美人之事”）的信托义务，并造成了中国特色的“物业管理纠纷”这种社会现象。

梅特兰（Frederic William Maitland，英国法学家，1850-1906）在其著作《衡平法》中提到：“如果有人要问，英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，那就是历经数百年发展起来的信托理念，我相信再没有比这更好的答案了。这不是因为信托体现了基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种具有极大弹性和普遍性的制度。”

路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。这个时代我们要做的，就是把历史上伟大哲学家和实践者们的思考和行动，转换成与中国文化相当的、有中国特色的制度体系，让制度优势产生治理效能！

在此特别感谢支持我、督促我、鼓励我的朋友们！