Part.01
配合《民法典》2021年施行，《江苏省物业管理条例》（以下简称“省条”）2020年11月27日进行了修正。本篇讨论两个条款：一是合同届满业主共同决定后期合同的法定程序条款（以下简称“到期程序条款”），对应老“省条”第五十五条，新“省条”第五十六条）；二是业主共同决定解聘条款（以下简称“解聘条款”），对应老“省条”第五十六条，新“省条”第五十五条。
新“省条”第五十五条照抄《民法典》第九百四十六条，比对新老“省条”，发现有如下六个变化：第一，解聘条款提前到了到期程序条款之前，由原“省条”五十六条，变成新“省条”第五十五条；第二，解聘条款明确赋予业主自治主体的“业主共同决定可以解除物业服务合同”这个权利；第三，解聘条款增加了第二款（赔偿物业公司损失）；第四，“续聘”提前到了“选聘”之前（到期程序条款）；第五，到期程序条款中，物业公司自由退场告知时间，由法定改成了约定优先；第六，到期程序条款增加了第三款（原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期），该款吸收了2010年江苏省高院的审判意见第四条。
由六个变化，带出了一个问题：《民法典》第九百四十六条的解聘条款是协议解除权还是任意解除权？解除权应该如何行使？
Part.02
合同的解除，是指合同有效成立后，当解除的条件成就时，因合同一方或双方的意思表示，使合同关系消灭的行为。
合同解除一般分为约定解除与法定解除，约定解除一般是指协议解除，是双方事前或事后意思一致的结果。
法定解除分为一般的法定解除权（指符合《民法典》第五百六十三条第一款前四项规定条件下的解除权）和特殊的法定解除权（指《民法典》合同编之外的法律规定的解除权）。任意解除权就是特殊的法定解除权的一种。
合同的任意解除权，是指权利一方无需以合同相对方违约或重大过错为前提，以单方意思表示，直接作出并生效，权利性质属于形成权。通说（普遍的说法）认为，任意解除权的行使，不以承担违约赔偿为前提。合同相对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
Part.03
《民法典》施行之前，物业服务合同不属于《合同法》分则中的典型合同（有名合同），无专节进行规制。
原《物权法》第七十六条与《物业管理条例》（国条）第十一条，规定了“解聘物业服务企业由业主共同决定”，但该条不足以证明物业服务合同甲方享有任意解除权。
2009年最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第八条规定“业主大会按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业委会请求解除物业服务合同的，法院应予支持”，成为物业服务合同甲方享有任意解除权的法律依据。
《民法典》第九百四十六条以及新“省条”第五十五条规定了“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务合同”，也成为了物业服务合同甲方享有任意解除权的法律依据。
人民法院出版社2020年8月版的《民法典理解与适用》第2623页的作者观点，明确了物业服务合同甲方享有具有任意解除权，但应当承担违约责任，赔偿物业服务人直接损失与可得利益损失。
实务中，对物业服务合同的甲方享有任意解除权这一点，已经成为“通说”，但对于权利方的行使方式，争议极大。
《民法典》第九百四十六条明确“业主共同决定可以解除物业服务合同”之前，几乎没有业主自治组织（业委会）行使任意解除权。理由很简单，原《物权法》第七十六条与《物业管理条例》（国条）第十一条规定非常笼统，而对2009年“司法解释”第八条极少有人关注，行政机关基本上不支持物业服务合同的甲方任意解除权，因为缺乏公平性合理性的任意解除权，对社会稳定带来不利影响。
《民法典》实行之后，包括新“省条”施行后，大家看到了解聘条款明确赋予业主自治主体的“业主共同决定可以解除物业服务合同”这个权利，很快就有激进的业委会行使这个权利。2020年11月，南京市栖霞区某小区业主大会决定提前解除物业服务合同，老物业公司一纸诉状起诉业委会（物业合同纠纷）；另有业主也一纸诉状起诉业委会（业主撤销权纠纷）。次年，新物业公司强行接管小区，形成南京市多年不见的新老物业公司“站双岗”、“双服务”的局面。江苏电视台综艺频道报道了这个事件（不少自媒体也报道了），笔者代理了业主撤销权案子，正在审理中。
Part.04
笔者不赞同《民法典理解与适用》第2623页的作者观点（业主共同决定享有任意解除权），业主大会不应当拥有任意撤销权；退一步讲，即使法律赋予业主大会任意解除权，必须同时规定行使任意解除权的法定程序。
物业服务合同类似于委托合同，但不同于委托合同。第一，2003年国务院《物业管理条例》将物业管理合同命名为“物业服务合同”，从此成为有名合同（而不是无名合同），合同双方的权利义务由国务院《物业管理条例》规定，无需参照其他合同。第二，物业服务合同在本质上与委托合同迥异其趣（要求、目的、报酬、形式、受托主体限制条件、忠实义务均不同），绝对不可以参照委托合同来处理。第三，《民法典》并没有把物业服务合同归入到委托合同中，而是予以单列，可见立法机关并不认为两者相似，两者相差甚远。综上，人民法院出版社《民事裁判标准规范》第269页有结论：一方当事人不得随时解除合同。
物业服务合同的任意解除权是一把双刃剑，行使不当害人害己。任意解除权的行使，痛快的是业主委员会，如果不设置前置（限制）条件，会导致群体性事件，最后损害全体业主的权益。
任意解除权的存在，后果就是使得物业服务合同一直处于一种不确定状态，无论合同期限是五年、三年、一年，实质都变成不定期合同，物业公司就不会制订一个长期的经营管理方针目标，物业公司员工的劳动合同也处于随时可能解除、工作岗位随时变动的状态，同时也使得业主与物业公司的关系变得紧张。
那么，应该如何完善业主任意解除权的行使呢？笔者建议从两个方面去完善：
首先在立法层面，《南京市住宅物业管理条例》（以下简称“市条”），应当细化“省条”第五十五条第二款：第一，明确规定业主的任意解除权，在物业服务合同期限的上半期内不得行使；第二，明确规定任意解除权的先行撤出的损失保证金制度，物业公司有权对任意解除权造成损失的问题，要求甲方提供保证金，然后无条件撤出，损失问题等待司法解决；第三，抬高业主任意解除权的通过门槛；第四，建立事前评估以及表决前披露规则，邀请第三方机构对行使任意解除权可能造成的归结于合同甲方责任的损失予以评估，并在业主共同决定时予以明确，满足业主知情权，凡是隐瞒的由街道办事处撤销业主共同决定。当然，能够通过“国条”、“省条”的修正，在上位法中予以明确，那是最好。
其次就是甲方双方的自律，完善《业主大会议事规则》以及物业服务合同中关于任意解除权的行使方式。
附录：《江苏省物业管理条例》（2020年修订版）相关条款
第五十五条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务企业损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
第五十六条 物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面通知原物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
业主依法共同决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与原物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知另一方当事人；同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
本文作者：顾迪
原文发表于《现代物业》下旬刊2022年10期/总第578期
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