西安和平花园业主自治管理实践

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作为一个存在了20多年的老小区，该小区最初是有专门的物业公司管理的。但时间一长，逐渐陷入设施老化、卫生脏乱等问题，由管理落后带来的矛盾频发，一些热心业主便开始酝酿成立业委会。

2018年7月14日，首届业主大会选举产生了业委会。同年10月31日，首届业委会完成备案。随后，他们又商定不再聘请物业公司，实施业主自管。12月25日，业委会在所聘请的专家顾问帮助下，和前期物业公司签订书面协议，进行了平稳移交，开始尝试业主自管。

“业委会的成员不仅必须是小区业主，还得是房产证上登记的名字。”小区业委会王副主任说。当初筹备成立业委会时，为了确定业主身份和投票权数，筹备组成员通过“扫楼”逐户做工作，并以“个人申请信息公开”的形式，向相关部门拿到了小区规划图，以此为依据，确定了小区的户数和面积。

据了解，该小区是西安唯一一家甚至也可能是陕西全省范围第一家与前期物业服务企业通过书面协议进行平稳移交并实行业主自管的小区，因此具有很强的示范意义。

业委会在接手物业管理工作后，依照业主大会决议实行业主自行管理。以7名业委会成员、1名候补委员为核心，数十名热心业主组成志愿者队伍，开始进行业主自管尝试。业委会聘请了专职人员，负责保洁、水电工、监控室值班、停车场管理等，电梯维保是委托专业维保公司。

一年多来，该小区业主自管从青涩到纯熟，运营慢慢走上正轨。业主们对业委会也很支持，物业费交费比例目前达到90%以上。目前的状况，应该说是全体业委会成员和业主共同努力的结果，当然背后离不开政府指导、前期物业公司支持。

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该小区业委会主任扈先生介绍，小区财务实行严格的收支两条线，所有收入一律进公户，严禁坐收坐支。2019年7月，该小区业委会公示了自管半年来的财务情况——结余47.06万元。

最近，该小区公布了2019年全年的财务情况。C座公共走廊的墙上贴着相关公示显示，该公示的时间段为2018年12月25日至2019年12月31日。收入合计为141.08万元。其中，物业费收入合计近90.53万元；广告费和锅炉房收入合计14万元；停车费收入合计33万余元。此外，还有门禁卡收入1.55万元、三楼管理费2万元等。

整个支出合计为57.85万元。其中，人员工资总合计近24.95万元；购买固定资产合计3.43万元，包括打印机、电脑、监控设备、楼道口LED显示屏、液晶电视，安装监控设备、门禁卡安装材料等；更换居民智能卡式电表总合计3.19万元。

最终收支平衡情况为结余近83.23万元。和2019年7月公布的半年财务统计结余47.06万元相比，又增加了36.17万元。

“我们小区已经不再让业主交公摊电费。另外业主买电按0.498元/千瓦时购买，而国家电网价格是0.4983元。此外业委会还承担了3.86万元的水费亏损。2019年春节和中秋，给业主发了粮油、大米、木耳、黄花菜、腐竹、粉条等福利。为推进垃圾分类，给每户业主家发了价值200多元的垃圾桶。还花9.76万元粉刷了公共区域的楼道。”

除了在支出中已经为业主们做的事情，结余的近83.23万元准备用来做什么？

业委会主任扈先生表示，物业管理的本质是服务与经营管理相结合，开源节流，精打细算，用好每一分钱才是精髓。目前小区的消防设施已经瘫痪多年，高低压配电柜、上下水管道也已老化。“我们已经申请把小区纳入老旧小区改造，但政府改造的范围有限，我们就想着自己花钱，把这些老旧设施更换了。把这些事情都解决好，小区就有望重新焕发生机了。”

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目前从事物业管理工作并领取工资的共有21人，但业委会成员没有一人从小区收入中拿过一分钱津贴。

该小区专门聘请的街办专家顾问何志恒先生介绍指出，业主自行管理是业主自治的高级阶段，对业委会的要求比较高，除了业委会要具备的一般条件之外，还要求业委会成员要具有企业管理经验，合理开源节流，把每一分钱都用到物业日常管理活动中去。另外还要注意的是，“自行管理”并不是业委会的人自己来管理，需要聘请专门的服务团队。一定要避免监督和服务一体化，一定要坚持监管分离的原则。如果是自己负责监督，自己又参与管理并拿工资，就会失去公道，自管就进行不下去了。从和平花园的自管实践来看，业主自行管理小区完全可以做好。

“物业公司是营利性质的，人家肯定要赚钱，像电梯广告收入，说是归全体业主所有，但很少有小区能做到，我们就做到了。”王副主任说，业委会成员必须要有大公无私的奉献精神，“很多事情，都是业委会成员和志愿者自己解决了，比如给小区装监控，人工费就省了不少。而聘用人员这块，很多都是年龄偏大一点的，有些还是退休的，所以人员工资开支也不算很多。”

B座业主杨先生说，业主自管在西安市很少见，我们小区选举出来的这些业委会成员很负责任，因为他们的利益是和全体业主的利益是联系在一起的。他们工作没有任何报酬，完全是义务的，还要尽量挤出时间来为小区服务。“小区人多了，不了解情况乱发牢骚、甚至说难听话的业主也有，业委会成员和工作人员都能坦然接受。所以作为业主，对小区的物业管理感到很有信心。不过从现在的情况来看，业委会主任确实很辛苦。”

C座业主王先生介绍，业主自管一年多来，经过业委会成员和业主的共同努力，小区发生了不少变化，环境卫生改变了，摄像头也装上了，比以前好了很多，特别是财务状况很清楚。目前小区面临的一些问题需要大家来共同努力，把该补缴的维修资金补缴了，把这些问题都解决好，才能让和平花园变得更美好。

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长期从事街道社区物业管理工作的人员认为，“和平花园目前为止运营得非常好，但它只是一个个例，并不适合所有小区推广”。

在小区专家顾问何志恒看来，“没有这个业委会主任，和平花园小区不会取得这样的成功”。该小区业委会扈主任等人本身有着丰富的企业管理经验，能够开源节流，同时又不计较个人得失，这是和平花园小区自管成功的重要原因。而从实践层面看，业主自管失败的案例并不少见。8年前，西安唐园小区就是业主自管的一个失败案例，当时业委会决定实施自治管理，但前期物业公司拒绝移交。而华南城市研究会会长、暨南大学公共管理学院教授胡刚认为，业主自管并不代表未来的主流方向，它可能更适合规模较小的小区，但不宜大范围推广。专家指出，社区管理是相当复杂的，不管是开发商管理，还是业主自管都是少量的，最主流的还是应该由专业的物业公司来管，但前提是必须由业主大会来决定。

据介绍，目前国内主要的管理模式是包干制、酬金制和业主自行管理等形式，绝大多数小区是包干制，酬金制和自行管理比较少。酬金制，即由职业经理人代管小区物业服务团队，业委会负责监管；而自行管理，即如和平花园小区，业委会直接管理物业，自行聘请维修、保洁等专业服务团队。何志恒认为，相对于完全自行管理，酬金制或许是未来值得推广的模式。如深圳阳光花园小区，业委会就在业主支持下筹措了50万元启动资金，组建了80余人的物业服务团队，聘请职业经理人管理小区，极大改善了小区管理状况。

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从国家以及大部分省市物业管理法规中，对于业主不选择物业公司，而实施业主自治管理，并没有给予明确可操作的法律规定。如南京市2016年7月1日施行的《南京市住宅物业管理条例》，是国内第一部通过社会公开招标进行立法前期工作的法规，在许多方面进行了创新，值得给予充分肯定。但是在业主权利的第二十条，即业委会履行的职责中，对小区实施何种管理方式，是业主自治管理，还是物业公司管理，并没有安排相应条款。对业主选择自治管理没有给出原则性规定，不能不说是一个遗憾。建议从国家行业主管部门到各省市政府在今后物业管理立法中对业主自管物业给予考虑，给予小区业主行使权利的基本路径。

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物业管理行业不是纯粹市场经济，无论是物业企业管理，还是业主自治管理，政府应提供相应法律支撑和执法保障。需要指出的是，西安和平花园小区顺利实施业主的自我管理、自我服务，行业主管部门、街道基层政府和前期物业公司肯定给予了支持和配合。这是媒体记者没有报道出来的一面，实际上这不是理所应当的。业主大会、业主委员会的成立及运作现状还是不容乐观的，导致了不少社会矛盾纠纷乃至恶性群体事件的发生，行业主管部门及街道基层颇为头疼。原因是多方面的，但其中一个不容回避因素，就是行业主管部门和街道社区对小区实施物业管理指导不力。这里面有法律法规及操作流程的细化规定问题，也有基层管理人员对物业法律法规的掌握及执行能力问题，也有阻止物业公司因自身利益与业主之间的非法博弈不力的问题。因此，提高政府物业管理基层执法人员的有效执法、公正执法的整体水平，是当务之急。要采取有效措施，确保业主按照法定流程投票行使小区管理权利；尤其是要禁止物业公司因自身利益原因，阻扰成立业委会，无理干涉业主权利的行使。

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和平花园之所以能够顺利实施业主自我管理、自我服务，重要的一点是聘请了专业的物业管理顾问。如果没有专业第三方进行指导、服务，要解决成立业委会、实施自我管理的环节多、矛盾多、耗时长等难题几乎是不可能的。目前北京、南京在各自城市的物业管理立法中，对物业第三方服务进行了明文规定。北京物业第三方机构现50多家，服务内容、运作流程及取费机制都已建立，所提供的第三方市场服务取得了一定社会影响。同时还成立物业第三方评估服务行业协会，重视行业自我约束、自我管理。深圳一些第三方服务机构在物业企业服务质量评估中，其明显成效得到业内专家、社会各界的认可。但需要指出的是，作为市场主体的重要双方，无论是物业企业，还是小区业主，对物业第三方的专业服务还没有给予应有重视，物业第三方没有发挥出应有的社会成效。在物业管理市场上，应借鉴北京市的一些做法，在一些环节强制性建立第三方服务机制，如维修资金的事前查勘现场、投票申请、使用监管和事后审计，都应引入物业第三方机构来参与。目前各地基本上是物业公司自己申请维修资金使用，存在极大弊端。政府由于人员力量不足、制订工程维修预算专业能力缺乏等因素，监管职责也很难履行到位。这个问题可以通过引入第三方服务机制得到较好解决，具体机制这里就不展开赘述。

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不管是实施常规物业公司管理，还是勇于尝试业主自治管理，业委会的有效运行都至关重要。目前作为小区业主大会的执行机构，大部分业委会的人员组成、素质能力堪忧，加上法律法规可操作不强，基层政府相应指导不到位，很难发挥应有作用，而且经常成为小区矛盾纠纷爆发的一个常见领域。业委会是小区业主的自治机构，其成熟运行需要政府给予极大耐心进行培育。应建立业委会成员上岗培训考核合格机制，将一批愿意热心公益、素质优良、能力较强的业主选入自治机构，杜绝一些希望混进业委会实现个人意图的侥幸分子进入。对业委会成员不履行职责、损公肥私的，应建立警告、训诫乃至黑名单制度；建议规定街道管理人员、公安片警各出一人作为成员，参加业委会的活动。关于政府基层管理人员介入业委会管理，业内可能有不同看法，但这里要指出的是，小区（这里小区指拥有一定数量业主、具有较大空间的物业，不包含单一或少数业主的物业）自治不是完全意义的私人物权，它涉及到一定范围的公共秩序、公共利益，是准公共管理行业，政府介入在法理上、现实需要上并无不当。