东北地区与我国其他地区的气候差异主要在于平均气温低，霜冻及落雪期长。以黑龙江省为例，一般12月～1月冬季气温都在零下20度左右甚至更低，室内供暖季为半年甚至更久，无霜冻期每年平均在100～150天之间。大部分地区初霜冻在9月下旬出现，终霜冻在来年4月下旬至5月上旬结束。东北的寒冷对于物业管理部门来讲，冬季物业管理工作要面临任务重、气温低、难度大等困难。东北地区冬季物业管理工作中常见的难题主要有以下几类：
清雪及小区环境维护问题
东北地区的下雪时间一般从10月底持续到来年3月初，存雪量比较大，雪期持续时间长。清雪工作是每年物业管理部门冬季工作的重中之重，及时清雪能保持道路畅通，居民出行方便，而且有助于防止一些安全事故的发生。但是大雪过后，清雪周期长，清雪任务重，清雪人员严重不足，清雪设备高负荷运转易出故障等等是在清雪工作中面临的常见困难。
为了解决清雪难的问题，物业管理部门可从以下几方面入手：第一，把握好清雪时间，根据“以雪为令”的原则，坚持“雪停即清”的清扫原则，争取达到“小雪一天清，中雪两天清，大雪三天清”的清扫效果。第二，采取人机结合的清扫方式，小区路面不适用融雪剂，所以，清雪工作可采取主路清雪用除雪机机械清扫方式，宅前路和道板路采取人工清扫方式，这样人机结合的方式既能提高清雪效率，又能保证人行道板的使用寿命。第三，经常对除雪机进行维护，除雪机的主要使用时间是在冬季，除雪高峰期一般采取“人休机不休”的工作方式，所以机械过度磨损导致的故障和损坏也比较常见。机械维护单位应该在非清雪时间对除雪机进行维护和保养，保证在除雪的集中时间段里能够顺利工作。第四，针对清雪任务重、人手不足的问题，物业管理部门要建立清雪应急预案，在清雪高峰期，可从维修和行政人员中合理安排调度，保证人员足、效率高地完成清雪任务。
针对小区冬季环境卫生，除了积雪之外，一些杂物垃圾在冬季也面临清扫难题，如果不及时清扫，很容易就被冻在积雪上或地面上。所以在冬季，小区物业管理部门要提示业主，并鼓励业主养成良好的卫生习惯，特别是要提示养宠物的业主要规范自己的行为，防止宠物随处便溺，影响环境。一些允许节假日燃放烟花爆竹的城市在节假日前要告知居民燃放烟花爆竹应该集中在小区的某一处空地上，不能随处燃放，防止安全事故发生，另外也方便环卫人员清扫鞭炮废屑。对于鞭炮和烟花废屑，物业管理人员应做到及时清理，以免影响小区卫生和面貌。此外，为保证小区绿化的效果，物业管理部门冬季不能随意将积雪堆积在绿化带上，而应使用拉运车运至指定空旷区域。一些小区随意将积雪块堆放在绿化带，造成绿化树木折断的现象时有发生，下一年春天来临时，还要重修绿化，得不偿失。
冬季清水管线爆裂问题
由于室内外温差大、室外持续低温，一些管线爆裂的事故经常发生在冬季，冬季管线爆裂不仅维修困难，而且由于气温低，维修现场的后续维护和冰渣清除工作难度大。所以冬季一旦出现管线爆裂，不仅需要及时修理，更意味着后续要有大量的清理维修现场的工作。
为了防止冬季管线爆裂，物业管理部门可从以下几个方面开展工作：一是做好室外清水管线的保温工作，一种常见的方法是室外清水管线要覆盖保温层，另一种常见的方法是将清水管线和供热管线并行设计，并用一道保温层进行共同覆盖，这种双管并行的方式要求在小区管线改造和小区建设时预先进行，能有效防止在严寒季节供水管线因低温爆裂。二是设备老化比较严重的小区在夏季要做好小区设施和管线的全面普查和巡检工作，要根据小区建设和改造时的施工图进行管线的故障排查，做到未雨绸缪，将可能出现的安全隐患问题提前消灭在萌芽状态。三是在日常工作中要经常检查单元门的关闭情况，对于关闭不严或有故障的单元门要及时修理，防止冬季因单元门闭合不严导致楼梯间温度过低而造成的管线破裂。
下水管道冻堵问题
冬季下水管道尤其是污水管道很容易因为气温低发生冻堵现象，后果就是居民家中下水不畅、室外管道排污不畅，污水溢出马葫芦，不仅影响环境而且影响居民生活。尤其是传统节假日期间，居民家中用水量骤升，加上室外气温低，更容易发生下水管线及管线入口——马葫芦冻堵现象，给物业管理工作带来难题。
为了防止此类问题的发生，物业管理部门可采取几大举措，一是为马葫芦“盖棉被”，这种做法不是直接在马葫芦上盖上防护层，那样不仅不美观，而且防护效果不稳定。可以采取在马葫芦入口处设置类似过滤茶叶的铁丝网，上面放置保暖棉垫，这样既美观，又安全。二是在小区单元门公告处或每户居民家门口张贴用水注意事项，防止居民随意丢弃物品入下水道，导致管道堵塞。三是做好应对措施，万一出现冬季下水道冻堵现象，一定要马上组织专业维修队伍进行处理，并采取文明施工，在施工现场铺设防护布，防止污水二次污染地面，给清洁环卫工作带来麻烦。
因低温导致伤害事件的防范问题
东北的冬季，由于低温，很容易出现居民室外摔倒或冰溜折断伤人事件、或者居民家中户外放置的物品坠落伤人事件。如果是因为物业管理工作不到位导致的人身伤害事件，物业管理部门是要承担相应的责任的，所以，为了避免出现类似情况，物业管理部门要进行“精细化管理”。一是在单元门外面和单元门里侧铺设防滑垫，防止居民出门或进门时摔倒。二是小区道板要有防滑功能，如果有的区域因为美观需要，在一些特殊区域铺设了非防滑地砖，一定要做出明显警示。三是对主干道、宅前路等区域进行及时清雪清冰，防止居民走路时不小心摔倒。四是要在日常巡查工作中检查住宅楼顶有无积雪部分融化导致的冰碴或冰溜、冰块，发现后应及时消除，防止坠落伤人。五是提醒业主冬季不要在室外窗台放置可能坠落的物品，并将伤人需要承担责任的后果用告知书的形式对业主广而告之。高空坠物的风险一年四季都要防护，但在东北地区，冬季室外温度低，很多居民将窗台防护栏作为储物的地方，甚至违规安装吊框来放置冷冻产品，出现高空坠物的风险和概率比其他季节要更高，物业管理部门一定要在日常工作中告诉住户此类行为的风险所在。只有提示风险，规范行为，细节服务，才能减少一些因疏忽或管理不到位导致的人身伤害事件。
室外工作人员安全防护问题
冬季物业管理工作不仅任务重，而且任务特殊，还要面临气温低的一大困难，很多抢修任务在春夏季节，4～5个小时可能不算什么难事，如果在冬季，就显得十分艰难，零下20～30度的室外连续待上一个小时，就会感觉刺骨寒冷。所以，在冬季，物业管理部门除了为小区业主提供完善的服务之外，还需要做好室外工作人员的安全防护问题，一方面，物业管理部门要为室外清扫人员和环卫部门配备保暖衣物、靴子、手套，还要保证室外工作人员日常工作环境的安全性和舒适性。另一方面，在安排户外抢修工作任务时，要充分考虑员工的年龄和身体状况，合理调度，统筹安排，轮流作业，防止因长时间户外作业导致的人身伤害和事故。
东北地区冬季气温低，气候恶劣，严寒地区特有的问题比较多。在物业管理工作中，必须根据工作实际采取创新式的方法，采取人性化的管理，在保证物业管理工作顺利高效率完成的同时，既能让业主满意，又能让员工满意。以上是在物业管理工作实践中对东北地区冬季物业管理工作中遇到的难题和应对措施的一点思考，文中所提的应对策略在实际的物业管理工作中已经付诸实践，取得了良好的效果，期望本文能对类似地区的物业管理工作提供参考。
本文作者：闫朝阳、左春林、薛红燕
原文发表于《现代物业·新业主》2015年第1期/总第313期
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