遵守常识：开会是有成本的，当开会的成本远远大于决策事项的直接成本的时候，意味着该组织没有“竞争力”。低成本运行、高效率决策、有执行力的组织才有“市场”竞争力，才有生命力。在物业服务管理行业或小区治理领域“市场失灵”的一个重要原因是“甲方”缺乏“市场竞争力”与“团队决断力”——业主大会决策成本高、决策效率低、决策效果差。当开会成本远大于开会收益的时候，就没有人愿意开会了。
比如：厦门人均月收入8,000元/月÷20天÷8小时=50元/小时，厦门泉水湾小区开一次业主大会直接成本=2,700户×50元×1小时=135,000元；若所需决策的事情在10万元以内的，投入远远大于产出。业主大会会议成本从投入产出理论讲，是不可持续或频繁为之的。
业主代表大会是业主大会与业委会的衔接者：确保了决策事项的合规性，提高了决策效率，降低了决策成本，提升了决策效能，增加了小区与业委会在市场机制中的博弈能力；当业委会有了决策能力与“胡萝卜加大棒”的奖惩能力，将获得各方的尊重尊敬。
业主代表大会制度从程序上确保了业委会、监委会、选委会权力来源的合法性（推荐/推选表、委托书授权30项事项、扫楼记录表），确保了选举产生业委会、监委会、选委会是容易的、低成本的，罢免也是容易的，这一定程度上打消了相关方“解散业委会”的动力。
小区有了业主代表大会制度，业委会就不能“无法无天”了，就不能“软弱无力”了。
而没有业主代表大会的业委会，容易专权、乱作为，因为业主大会难以召开，谁也制约不了业委会；也易“软弱无力”、“一事无成”，因为不管干啥事都可以以“没有召开业主大会、需要召开业主大会”为由被否；召开业主大会，会开完了，业委会成员与热心业主的热情精力也快消耗完毕了。
■ 厦门市泉水湾小区环境
没有业主代表大会的业委会，小区可以撞大运，“天降奇才”，幸运的出现一个或几个“英明神武”、“战斗力强”、“法治意识强”、善于团结业主、具有民主管理风格的业委会成员，小区“中了大奖”。这样的小区即使没有业主代表大会制度，依旧可以运行得很好。不过，依旧遗憾——这是人治，易“人亡政息”；小区应在这些“能人”在任期间，抓紧时间修补小区制度缺陷，为长治久安打下基础。
疑问：各个行业的佼佼者为什么在小区事务上显得那么无助与无能为力？
为什么能够当好一个独角兽企业的CEO，却当不好业委会主任？为什么亲自参与小区建设就“懵”了、无能为力了？是因为小区事务比企业经营更难吗？如果不是，那是什么原因？为什么“官、商、学、媒、军、社会团体”拥有掌握与可动员大量社会资源的“强者”，在小区治理与物业服务管理领域里面也纷纷败下阵来？
为什么好不容易成立起来的业委会，没有多久就散摊子了？是因为这些前赴后继、满腔热血的业委会能力不行？只有“炒物业”的能力，没有实际的政务能力，还是因为别的？
■ 业主代表候选人在所属选区内挨家挨户走访邻居获得选票与委托书
为什么业主/业委会总是容易被“欺负”？为什么别人爱欺负他们却不欺负其他主体？
为什么行动不起来？为什么一群“大公无私”的人却不受人尊重与待见？
每当业委会对外沟通与诉求时，被人问到却无言以对：“你一个人或几个人怎么能够代表全体业主呢？”“你或你们几个怎么证明你们可以代表全体业主或大部分业主呢？”“你们召开业主大会会议了吗？你们获得授权书了吗？”“这是你们个人诉求还是全体业主诉求？怎么证明这是全体业主的诉求？”“你那几个签字能够代表那几个签字业主，怎么能够代表其他业主呢？”
不是这些小区治理的中坚分子实战能力不行、行动力不强，而是因为决策成本太高了，难以有效集体行动，以致难以产生力量！是因为外部法规不“保护”他们这些“弱者”，内部规则缺失也不对他们“保护”与赋能。
全国小区议事规则制度现状：分级照抄住建部指导规则，缺乏根本性创新
一个小区，有三个制度或文件最为重要：
一、《业主大会议事规则》，对象与目标主要是规范小区内“公权力”的行为规范，实现小区内“公权力”的“有规可依”；
二、《管理规约》，对象与目标主要是规范小区内广大业主与物业使用人行为；
三、《物业服务管理合同》，对象与目标主要是规范、明晰小区最大的合作对象“乙方”的行为。
议事规则、管理规约这两个文件，十几年没有什么根本性的创新与变化，都是以住房和城乡建设部2009年12月1日印发的《业主大会业主委员会指导规则》为蓝本的，省里“抄”住建部版，市/区/县里“抄”省版；街道办/居委会“抄”市版。一级“抄”一级，但都没有在范本里面加一句：鼓励各地实事求是，依据属地情况进行《指导规则》的二次转化与制度创新，尽可能确保落地范本具有可操作性、实用性。
最终，“抄”与基层执行实践结果：凡是符合上级《指导规则》的就是正确的，凡是不符合上级《指导规则》的，就可能是不正确的；凡是小区《业主大会议事规则》里面有且经过街道办备案的，法院就认；凡是小区《业主大会议事规则》里面没有或没有经过街道办备案的内容，法院就不认。在如此的实践指导下，各个法院、各个街道办/居委会、各个小区与法务顾问都变“聪明”了：绝对不进行系统性、完整性的制度创新，“抄作业”与“躺平”是“获益”的最佳选择。但是翻阅众多文件与查找网络资料，住建部从来没有说过小区治理、物业服务管理行业禁止制度创新类似的话。这不值得我们思考与警醒吗？
为什么说住建部版指导规则-议事规则是正确的，但“大而无用”？
■ 厦门市泉水湾小区议事规则
国家讲“依法治国”，政府讲“依法行政”，小区该讲什么呢？——“依规治区”或“依规治家”！“依规治区”的前提是“有规可依”！可操作性、有针对性的“规”是关键。
厦门泉水湾小区2014版议事规则是“抄”住建部版的，小区出现的“新情况”无法在2014版议事规则里找到应对的依据或“法条”，不能够对小区事务起到定分止争、有的放矢的作用，实践中也缺乏具体的可操作性。
住建部版指导规则-议事规则需要适用全国60多万个小区，需要“放之四海而皆准”，本身并没有错；内涵与外延要尽可能自洽，其内容必须是宽泛的，不能够是具体的，否则就无法“适用”全国小区。
具体到泉水湾小区，如果还照抄照搬，那就是偷懒，没有创新精神与实事求是精神了，将导致小区议事规则大而无用、无的放矢、难以落地。
这样才有了2018版泉水湾小区议事规则。议事规则是泉水湾2,700户“大家庭”的“宪法”，规定了泉水湾各类组织是谁？从哪里来？将要到哪里去？是小区的“四梁八柱”，是“依规治区”的基石与迈出关键第一步。
泉水湾小区议事规则核心与关键是业主代表大会制度
泉水湾小区业主大会议事规则共109页、103,861字，是在遵循法规的基础上，结合小区实际运行情况进行的小区组织运行规则、制度探索。议事规则的核心与关键是“业主代表大会制度”。
小区治理组织结构│业主代表大会制与分期决策治理模式（议事规则第七条）
本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，依法维护物业管理区域内的全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务；业主是小区的主人。
■ 图 1 泉水湾小区业主治理组织结构图
本物业区域业主共同决定的形式是业主共同表决和业主代表大会决策。业主共同表决是业主共同决定的最高形式，业主代表大会决策是业主共同决定的日常表现形式。
全体业主通过制定本议事规则及其他规章制度授权业主自治机构（包括业主代表大会、业主委员会、监督委员会、选举委员会）及其人员：业主代表、业主委员会委员、监督委员会委员、选举委员会委员及其他授权人员，采用“分工合作、分权制衡”的方式管理本物业区域内一切业主自治事宜。
除了业主大会未授权业主代表大会的事项外，小区共同事务事项由业主代表大会决策，业主委员会执行，监督委员会监督。各期事务由各期业主大会、业主代表大会、业主委员会、监督委员会决策、执行、监督。目的：实现小区的民主管理与高效决策执行，民主监督、公开透明、决策理性合理高效、执行高效、全程监督、主体责任明确，确保维护业主合法权益，积极高效正向的建设小区。
业主大会是小区的最高权力机构（议事规则第八条）
业主大会是小区最高权力机构。业主大会分会是所属区域最高权力机构：各分期区域（楼栋）的业主大会分会由所属物业管理区域（楼栋）内的全体业主组成，依法维护各期（楼栋）物业管理区域内的全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
不在业主大会授权范围内的事项，业主代表大会仅有提交经过业主代表大会表决通过的议题议案的权利，没有决定权；只有经过业主大会或业主大会分会或专属楼栋业主大会表决通过的议题议案才能够生效。在业主大会授权范围内的事项，业主代表大会表决通过的议题议案即生效，无须再召开业主大会表决。
业主代表大会是小区的次高权力机构与常设决策机构（议事规则第九条）
本业主代表大会代表由物业管理区域内全体业主按照选举区域选举出的业主代表组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障业主物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、和谐、舒适、美丽、文明的环境。
在业主大会休会期间，业主代表大会是小区最高权力机构，负责小区的重大事项的决策（议事规则中业主大会未授权事项除外）。在业主大会休会期间，业主代表大会分会是所属区域最高权力机构，负责所属区域的重大事项的决策（不包括须由业主大会分会决策的内容）。
业主代表接受选区业主的委托，接受业主、监督委员会的监督、考核、问责与罢免。
在业主大会授权范围内事项，业主代表大会表决通过的议题议案即生效，无须再召开业主大会表决。不在业主大会授权范围内事项，业主代表大会仅有提交经过业主代表大会表决通过的议题议案的权利，没有决定权；只有经过业主大会或业主大会分会或专属楼栋业主大会表决通过的议题议案才能够生效。
业主委员会是业主大会与业主代表大会的常设执行机构（议事规则第十条）
业主委员会是小区业主大会与业主代表大会的日常事务的重要执行机构，由业主大会与业主代表大会依法选举产生（经法定数量的业主/业主代表同意产生），履行业主大会与业主代表大会赋予的职责，执行业主大会与业主代表大会决定的事项，接受全体业主、业主代表、监督委员会的监督、考核、问责与罢免。业主委员会分会是各区域业主大会分会与业主代表大会分会的日常事务的重要执行机构，执行业主大会分会与业主代表大会分会决定的事项，接受分会所属全体业主、业主代表、监督委员会的监督、考核、问责与罢免。
业主委员会（分会）、业主代表大会（分会）、业主大会（分会）、监督委员会（分会）的决定，对业主具有约束力。上述各组织应当依法依规履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及小区管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。根据物业服务合同或小区物业管理条例，监督物业服务企业或其他组织履行义务，规范物业服务行为，并对违反合同或未达标准的事项进行扣罚。
监督委员会是业主大会与业主代表大会的常设监督机构（议事规则第十一条）
监督委员会（分会）是小区业主大会（分会）与业主代表大会（分会）的日常事务的重要监督机构，是（各区域）业主、业主代表大会、业主委员会共同决定执行工作和业主共同决定产生程序的监督机构，由业主大会与业主代表大会依法选举产生（经法定数量的业主代表同意产生），履行业主大会与业主代表大会赋予的职责，监督业主大会、业主代表大会与业主委员会决定事项的执行，接受全体业主、业主代表的监督、考核、问责与罢免。
选举委员会是业主大会与业主代表大会的常设选举机构（议事规则第十二条）
选举委员会是小区业主大会与业主代表大会的常设选举事务执行机构。业主代表的选举、业主委员会的选举、监督委员会的选举（包括换届选举与补选代表业主委员会委员、监督委员会委员），由选举委员会主持；选举委员会根据业主代表大会、业主大会的授权履行相应职责，在街道与居委会监督与指导下开展小区的各项选举工作。
选举委员会委员由业主大会与业主代表大会依法依规选举产生（经法定数量的业主代表同意产生），履行业主大会与业主代表大会赋予的职责，接受全体业主、业主代表的监督、考核、问责与罢免。
选区划分：各选区业主代表所代表区域的户数与面积
业主代表大会：65个选区投票权面积与户数相加等于业主大会的投票权面积与户数之和。泉水湾被划分为65个选区，其中一期25个选区，二期23个选区，三期17个选区。选区划分既要考虑楼栋自然属性特点便于单个选区独自决策，又要考虑单个选区代表的户数、面积差别不宜太大。第二届业主代表大会由65名业主代表组成，65名代表所代表的户数、面积相加等于小区业主大会的户数与面积权数。业主代表的任期与业主委员会的任期相同。
财务审批权限流程
业委会权限在2万元以内，业主代表大会权限在20万元以内。
“人随事走，事随钱走，钱随规走”。抓住《泉水湾小区治理财务审批权限与流程表》的“牛鼻子”，既实现了小区权力分层与决策事项分层，降低决策风险，又实现了着力于行贿端的反腐思路——提高行贿者行贿成本或减少行贿动力，还实现了尽可能的简化管理——避免小区组织运行机构过度复杂。
泉水湾小区议事规则实践情况总结
■ 公共收益给业主发福利
泉水湾议事规则尚存很多的不足，但从整体运行情况看，实践效果是较好的：
第二届业委会任期四年，三年内已更换四任主任，马上第五任，但小区照常运转。
业主组织队伍“屡打不散”，随时补充新鲜血液。
财务指标：业委会账户资金按照每年近100万元增加，至今累计资金1,000万元。
反腐情况：至今尚未有一例关于委员、代表贪腐的属实证据。
民主集中制与少数服从多数基本落实到位，没有明显的专权情况。
公开透明：每季度张贴财务报表（比法规规定频次高1倍），公开透明度高。
业委会、监委会队伍队形还在，优秀委员层出不穷，以老带新……
业主代表队伍大部分还在，相当部分代表具备了成为优秀委员的条件。
成功选聘物业公司，业委会、监委会委员与业主代表抗压能力强，实战水平较高。
规则意识加强，通过被起诉、被投诉，各个人员规则意识、程序意识得以提高，这是小区未来全面实现“有规可依、有规必依”的先决条件。
小区是“人治”还是“规治”？当然是“规治”。小区业主大会议事规则一定程度上实现了“客观大于主观”的效果——议事规则在实际运行中所起到的作用效果远远超出了预期。
期盼各地小区议事规则 “百花齐放”
徒法不足以自行，徒善不足以为政。一个国家如此，一个物业小区也一样。我们不能够凡事都靠中央、靠国家来解决，小区维持不下去、物业资产贬值，就“向政府哭穷”，这“会把国家吃穷的”。全国各地小区的建设者是为了自身利益——居住舒适开心、房产保值增值而行动，背后更有中国人“温良”的秉性，更有“为国为民侠之大者，为邻为友侠之小者”的家国情怀与故乡情结！只有各界勇于走出利益的“藩篱”，直面问题，遵从规律，攻坚破难，才能彻底改变小区治理现状。全面来鼓励小区制度创新与实践吧！
本文作者：高锦华
原文发表于《现代物业》下旬刊2022年9期/总第575期
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