常言道，“家有万贯，不如商铺一间”。寻常人家，能在县城商业中心买个商铺，平时出租收益，日久还能升值，就算不能一本万利，也能保赚不赔。谁能想到，近年商业中心不景气，物业一时难转手。经济环境所致，扛过风雨，总能见到彩虹。但这也就罢了，更让人想不到的是，人在家中坐，传票天上来，业主竟然摊上了人命官司。
2021年8月14日，是农历七夕节。凌晨时分，20多岁的女孩小庞和朋友唱歌喝酒后，走到某商业中心的二楼楼道，与朋友交谈中后背往护栏上一靠，恰恰这里缺失一块玻璃，导致小庞坠楼，造成重度颅脑损伤后不治身亡。
悲剧发生后，家人将当晚与小庞一起喝酒的人、护送她回家的人、事发地的会所、在过道护栏上挂广告布的培训中心、一家儿童游乐园以及商业中心的87户业主、事发地辖区的街道办事处以及社区居委会，一起告上县人民法院，要求各被告方连带承担90%的责任，赔偿80余万元。
该商业中心建于2000年左右，最初有物业公司管理。后来因商铺空置较多，一些商铺经过多次转手，物业公司收不到物业费，无奈只好撤场。这本来也没问题，《民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。问题是业主自行管理也要投入人力物力，也需要经费，这就需要业主交纳物业费。而之前的物业公司之所以弃管，就是因为收不到物业费。所以，这栋建筑就成了既无物业公司，业主自己也没有实施管理的状态。根据不动产登记资料，该商业中心建筑面积共1.97万平方米，公共部分由全楼分摊。被起诉的87户业主拥有的物业面积共1.81万平方米。
这些业主有苦难言。物业价值下降，维护成本却越来越高，如果租不出去，就是低效资产，再投入现金去维护管理，经济上显然不合算。尤其是业主有八十多家，各家心思不一，难以达成一致意见。只顾眼前的业主可能觉得，能省一点物业费也好啊。
殊不知，一栋旧建筑的商业价值减少的同时，风险却同步增加。倒塌、着火、漏电、坠落等，都可以致人伤亡。根据《民法典》，建筑物致害，“所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”如果商业中心有物业管理，管理人会日常性地维护、更新，况且物业公司通常都会买第三者责任险，万一出现事故，也可以转移风险。但没有物业公司的情况下，业主们也没人检查维修，以致存在安全隐患，这就是业主的过错，只能由全体业主承担侵权责任。这个道理很简单，就算法律没有规定，从情理来讲，利益属于你，责任也是你的，再公平不过。
法院一审认定，小庞死亡系因其大量饮酒造成认知行为能力降低，以及该商业中心公共区域存在安全隐患两个原因造成。商业中心全体业主在没有物业管理人对该建筑物进行管理的情形下，对该建筑物的公共区域具有管理义务，由于全体业主长时期对该建筑物疏于管理，导致建筑物栏杆玻璃缺失，存在明显安全隐患，这是本起事故发生的主要原因。
法院判决，小庞应得的死亡赔偿金共计约95万元。由商业中心全体业主承担60%，合计约57万元。此赔偿金额由各业主按其物业建筑面积分摊，每平方米建筑面积承担29元的赔偿责任。87户业主各承担数百元到上万元不等。
被起诉的业主们认为，他们与小庞的死亡毫无因果关系，而且事发区域属于公共区域，不属于业主的产权范围。他们可能是觉得，只有商铺部分才是自己的，而公共走道不是。这又是一个误解。
在区分所有（即一个建筑中存在多个业主）的建筑物中，业主专有部分以外的共有部分如大堂、过道、楼梯间、电梯厅等属于全体业主共有，业主对此同样享有权利、承担义务。《民法典》第二百七十三条明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。因此，发生在公共走道的事故，就是应当由所有分摊了公共面积的业主承担责任。
因死者小庞大量饮酒在先，自身也有责任，法院判决其承担30%。共同饮酒者对小庞负有安全保障义务，接送小庞的两位朋友在小庞醉酒的状态下同样负有安全保障义务。由于他们均未充分尽到责任，致使其坠楼死亡，具有一定程度的过错，法院确定当晚共同饮酒者以及护送人员分摊小庞损失的10%。
对于另外几位被告的责任认定，法院认为，培训中心悬挂的广告条幅在事发楼道栏杆外，而安全隐患系栏杆玻璃的缺失，与悬挂广告布无关，故培训中心不承担赔偿责任；儿童游乐园作为承租方不承担赔偿责任；辖区街道办以及居委会在事件中不具有任何过错，不承担赔偿责任。
应当说，法院的这个判决，事实清楚，是非分明，说理透彻，依据充分，值得赞赏。但无论如何，一个年轻的生命不幸凋零，这对她的家人亲友都是永久无法抚平的伤痛。
这87户业主中，不可能没人事先发现存在的安全隐患。无非是认为，公共地方，大家都不出钱，我管什么闲事？结果事故发生后，最大的业主分摊了上万元的赔偿金。原先谁都不管的事故部位，也立即加装了不锈钢护栏。有的商家还掏钱加固了自己门前的护栏。如果大家早有这样的风险意识，只须举手之劳，就能防止悲剧发生。
这个案件给我们敲响了一记警钟。我国从上世纪九十年代进入房地产高速发展时期，到今天，大量的建筑已经老旧。虽然主体结构还能支持，但设施设备都已经老化。如果管理良好，有专业的物业公司或者管理人打理，对损坏的栏杆、缺失的玻璃、老化的管线，会及时维护更新，使之保持正常的使用状态；而没有专业物业管理的商业建筑，特别是处在闲置甚至废弃状态的，其存在的各种不安全因素，就值得业主高度警惕。
作为业主要切记：自己名下的房产固然是巨大的利益，但同样也要承担重大的安全责任；越是老旧建筑，风险越大，所以一定不要忽视物业管理和安全检查，发现隐患一定要及时排除，绝不可掉以轻心。
本文作者：颜雪明
原文发表于《现代物业》下旬刊2022年11期/总第581期
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