栏目主持
Joanna Yu
三年替身“钉子猫”终被逐出大厦
七旬妇人艾玛莉在多伦多美丽的安大略湖边公寓独居多年，宠物是她的真情陪伴和精神寄托。她所居住的公寓大厦已有30多年历史，是一幢三层高的建筑，阳台是木质材料构造。艾玛莉的单位位于大厦的三楼。
大厦兴建时的宣言章程书（Declaration）列明，大厦禁止饲养任何类别的动物，包括通常意义下的宠物。但百思不得其解的是，大厦的章程书下面两级的规则（Rules）却都允许饲养宠物。2013年，大厦业主董事会本着固本清源的目的，纠正这两个自相矛盾的表述，因为规则必须符合最高级别文件章程书的要求，不可以抵触。
大厦给予各业主一个月的时间，登记单位内当时存在的宠物，同时指明，一旦登记完成，不可以使用任何理由，替换记录在案的宠物。与此同时，新搬入的住户将不可以拥有任何宠物。艾玛莉于2013年登记了一条狗和两只鸟在住宅单位内。
2019年，一名业主投诉他家阳台上方经常有猫上蹿下跳，并且在阳台上撒尿，尿液穿过楼上木质的阳台，漏到他的阳台。这名业主已经十分忍让，尝试用胶条封住阳台木板的缝隙，但猫尿的味道依然蔓延，甚至在公共走廊上也能闻到。而涉嫌肇事的猫，正是来自艾玛莉居住的单位。
大厦律师向艾玛莉发了多次警告信，强调她擅自把单位内登记的狗换成猫，已经违反了大厦规则。更有甚者，这只猫因为疏于照顾，已对其他住户的财产权益造成伤害，艾玛莉必须限日把猫移出大厦，并且需要赔偿楼下住户修理阳台的费用。可惜艾玛莉置若罔闻，拒绝迁走爱猫。
事实是，当艾玛莉的狗儿善终后，她秘密地把一只猫带到住宅内，因为不需要遛猫，神不知鬼不觉，她以为可以瞒天过海。艾玛莉与爱猫相依为命，为了爱猫能看到室外风景，她特地在阳台上放置了一个小笼子。然而猫儿没有与主人作天衣无缝的配合，不时在阳台上撒尿撒欢，让楼下的住户发现了秘密。
艾玛莉无伴侣无后嗣，视爱猫为心肝宝贝，甚至当作自己的唯一亲人。为了爱猫，她与物业管理公司顽强对抗。物管的口头警告、多封警告信、三封律师函，统统被她愤怒地扔进垃圾箱。在她眼里，用爱猫替换之前登记的爱狗，有何不妥？何罪之有？
经过多次协调未果，大厦诉诸安大略省大厦管理法庭（The Condominium Authority Tribunal “CAT”）。由于证据事实明显，法庭迅速判令，艾玛莉必须于14天内把猫搬离大厦，而且强调不能带入任何新宠物。
对于赔偿金额，大厦要求艾玛莉支付所有法律费用近15,000加元，再加修理阳台的费用6,500加元。但是，法庭认为大厦的要求不尽合理。首先大厦的法律费用分两部分，5,700加元发生在法庭诉讼之前，另外近9,000加元是提起诉讼后的费用。法庭经研究判定，大厦处理该事件过程中因人为延误而导致律师费用增加。通常情况下，应该在给予涉事业主艾玛莉大厦管理公司及律师函各一封信后，如果艾玛莉仍然拒绝合作，不遵循大厦的指引，又没有合理的解释回复，就必须立即转介到安省大厦管理法庭。
法庭经过审慎评估后认为，虽然大厦是本案胜诉方，但败诉的艾玛莉仅需支付一半的诉讼费用。同时，阳台的损毁也并非全部因猫尿造成，艾玛莉最终支付约65%的维修费用。
本来是一桩普通的住户违反大厦规例的案件，但因为当事人顽固纠缠，加上物业管理公司和大厦业主董事会的拖沓延迟，竟然用了三年时间才解决。最后的结果仍然是艾玛莉的爱猫被勒令从大厦移走，但双方却付出了沉重代价，不仅是合共近30,000加元的费用，还有身心疲惫带来的巨大伤害。
本案例给物业管理公司和大厦业主董事会的重要启示如下：
1、严禁饲养宠物对于任何大厦都是十分重要的规定，必须在大厦最高级别的文件，即大厦宣言章程（编者注：类似中国的小区《管理规约》）中声明，而不是在普通的大厦日常规则内陈述。
2、必须注意大厦规则内的任何条款，都不可以和宣言章程书相抵触。
3、处理住户明显违反大厦规例的事件时，当通知到位，即确保物管公司和律师信函各一封已经送达，之后如果没有效果，必须尽快移交至安大略省大厦管理法庭，而非像本案一拖就是三年。
4、安大略省大厦管理法庭基于不同案件的性质和实际情况，会勒令一些明知故犯、恶意对抗大厦规程的住户，负责原告一方的部分诉讼费用。
大厦管理法规在保障大厦居民和使用者权益的同时，也确保了建筑物的安全和可持续发展。合理而明确的规制能够有效地管理大厦，维护社区的和谐与秩序。物业管理公司和业主董事会应时时提醒及教育各住户，自动自觉遵守规制，物管积极并及时履行职责，尽量避免或减少纠纷的发生，从而进一步降低涉及的金钱损失。
本文作者：Joanna Yu
原文发表于《现代物业》下旬刊2023年7期/总第604期
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