物业维修资金运作改革应当坚持本义

对物业维修资金存在一些认识上的不一致

物业维修资金的内涵应大于房屋维修资金。房屋只是物业资产的物理主体之一，作为物业资产还应包括房屋之外的很多要素，比如小区的大小道路、小桥流水、花草树木、风景园林、公建设施、围墙护栏等大小要素。因此应打开眼界，放大格局，不能只强调房屋需要维修资金维持运行和“养老”，而忽略了小区其他领域的破败问题。就如生孩子容易，养孩子难。应主张从“养房子”理念转变到“养物业”理念，从关注房屋品质到关注物业品质。

物权的界定和区分存在过大弹性

在物业管理的初创阶段，业界有识之士已认识到物业特别是房屋应有全体共有共用、部分共有共用、业主专有专用之区分。业主专有专用部分都是业主自行搞定没有分歧，难点出现在部分共有共用和全体共有共用如何界定上。概念是清晰的，但转变到实际项目的操作上，又不容易下手了。比如重庆某坡地小区，有幢电梯楼中部临街，其他楼栋不临街，其他楼栋的人要上街或外出乘公交等要么走步行坡道，要么借临街楼栋的电梯上街。临街楼栋的电梯等场所和设备就成了事实上的全体共有共用，而售房单位等并未在售房合同和《管理规约》、小区财产清册中明确其物权属性，导致业主矛盾甚至肢体冲突等。类似的还有道路、外墙、架空层、屋顶等权属的明确界定，均会影响物业维修资金如何运作。因此，提前区分物业的部分共有共用和全体共有共用，是解决物业维修资金运作难题的重要环节。

物业维修资金筹集标准难统一

物业维修资金首次归集时较早期是按规定依不同类型房屋售价的百分比计算交纳。后来发现该交法有不合理处，比如同栋同户型同面积而先后买或楼层朝向等不同，其价格就不同，按售价的一定比例交纳的物业维修资金额度就不一样，导致业主不理解。后来，有的地方就改成按每平方米交绝对值多少元了。

而使用的标准更是模糊不清。使用的难度也大，比如“双三分之二”、“双过半”等投票门槛，限制了维修资金使用的灵活性和及时性。

物业维修资金的续筹如何进行也难有统一的答案。有的地方主张花了就续筹，有的则是花了30%就续筹，有的是花了70%续筹，也有主张花完再说的。个别没有建立大修金的老旧小区，有物业经理说他们在物管费之外加一点就慢慢建立起了大修金。法规说“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”应由业主大会决定，而当前业主大会的运行效果欠佳。

对物业维修标准认识不一

业界较统一的看法是物业小修由物管费支付，小修之外的不管是中修、大修、翻修、综合维修等都应由物业维修专项资金支付。现在的难点是很难界定每一类物业的各分类项目的小修标准。比如外墙损坏多少算小修，如果参照过去相关规定的说法，工程造价1%以下的算小修，那么难点又出在计算基数如何界定上，是单幢楼栋还是所有楼栋，界定不清费用就不知何处列支，维修工程就难以上马。人们可见许多楼宇小不修而成大患，至公认可用大修金了才立项，损失应不小，物业运行的品质就没有保障。

更大的问题是《民法典》实施后，过去带强制属性的物业综合服务逐渐向业主点菜单式的专项服务转变。综合服务时还有部分小修能由物管费支付，维修很及时。业主点菜单式服务就取决于业主的专业认识了。比如他们只点保洁和保安，其他服务他们还没有认识到重要性就没点，也就不会开展，小区、大厦的运行品质就难保障了。

政府专门机构主导房屋维修资金的管理和增值运作

以前各地大多是新建商品房首次由开发商按国家相关规定标准代为收取物业维修资金交主管部门指定账户，成立业主组织后可由业主组织管理。如今大多还是保持原有管理模式。业主组织运行情况很不如意，比如重庆某花园业委会好不容易积累了数年的小区公共收益，业委会居然主张按每户300元发掉，后来因不同观点太多，暂未实施。还有不少小区、大厦未成立业主组织。因此，民众希望政府机构出面多做工作才值得信赖。株洲的做法符合民意基础，当然会赢得民心支持。

尊重民主，手段合理先进

株洲市维修资金管理中心利用智能化、数字化手段，让业主享有知情权、话语权、投票权等民主权利，比业主组织和物业公司代做更科学合理。现在的小区一般规模都较大，又遗留了一些如产权不清等运作难题，要办一些急难的共同事项，物业公司和业委会都会感到力不从心。而由政府专业机构运用网络技术、智慧化的手段和先进电子软件等举措，科学地开展物业维修资金权益划分、及时告知、及时投票表决等活动，既顺应时代潮流，又优先选用先进的工具、技术手段，做了业委会和物业公司想做而做不到的事情。业主们感受到尊重，也接受和理解其主张和做法。

从长期的经验来看，政府部门的新主张、新做法只要符合民意，即使目前法规上没说，法不禁止皆可行。如果与现行规定有抵触，也可以通过一定程序进行法规修改，以适应形势发展的需要。何况许多法规很原则，还有不少授权地方或业主组织自行决定。《管理规约》也基本都会约定遵守法规，接受政府领导、指导、监督等。这些为物业维修资金在全国有不同运作模式改革创新提供了空间。

巧创巧核配置增值收益

株洲市最值得肯定的做法之一是分别建立统筹账户、个人账户，合理核定增值收益。采取物业维修资金集中存储管理，会产生额外的规模效应，取得了基准利率之外的“增值收益”。株洲市维修资金管理中心将其存入专项统筹账户，账户以幢为单位，用于应急维修和购买电梯维修保险。在百姓看来，这部分钱是政府帮助创来的，作为应急维修再好不过，符合取之于民用之于民的治理精神，使用时可跳过也能跳过繁琐的业主表决过程直接动用，事后作出公示，让大家知情即可。这就解决了维修缺乏及时性的难题。反观没有这个做法的重庆，某小区有部分电梯坏了，通过走流程申请使用大修资金，数周都未能走完业主签字同意的流程，导致电梯停运半月以上，使一些老弱病残人士苦不堪言。株洲市的创意改革值得肯定和学习。

由此可推而广之，建议今后鼓励将小区、大厦的公益创收等尽量纳入物业维修资金，优先充实统筹账户，增强物业应急维修能力，保障社区运行品质。

电子投票系统与方法值得肯定与推广

物业维修资金归集、管理与使用对策研究，曾作为重庆主管部门的立项课题，其重要性、作用、价值等在此不多叙述。物业维修资金如何续筹等事项需按法规精神由业主共同决定，最好的办法就是在广泛征求意见的基础上形成方案让业主投票决定。如果采用诸如现场投票表决的方式，所需人力成本高，时间长，易计算错误。而推行电子投票方法和电子投票系统，可节约时间，降低人力成本，提高运算准确率，还有可追溯性，不易造假，有利于决策的及时性和科学性。

重大虎溪花园在决定是否选聘新物业公司或续聘老物业公司时采用的就是现场人工投票方式，业委会请数人在小区中心地带设点服务数天，总共5,000左右业主，结果仅收到600多户有效投票，相当于业委会组织的投票活动失败，物业服务暂维持原状。而如果采用电子投票系统，肯定会提高投票率，帮助得出决策结果，还会节省成本。如果都到现场参与，每人花10元交通和误餐费就预计有5万元的成本，值得反思改进。

科学区分物权，化解权责不明

新项目的开发商和前期物业服务商等应牵头在明确划分物权上下大力气，使物业权责利明晰。建立区分全体业主共有共用、部分共有共用、专有专用的物权清单手册，为物业维修资金的归集、管理与使用的正常化、科学化奠定坚实的基础。《民法典》第二百八十三条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。由于物业产权的多元化，物业权属区分变得较复杂。为了让物业品质更好，提高房价，地产商对公建配套和风景园林等下足了功夫，有些还采用了骑楼、一楼架空等共用部分，还配置了不少设施设备以及小区广场、运动场等共有共用场所。如不先明确区分物权，做到先说断、后不乱，这些共有共用资产就会失主、失修、失养，很快失去应有的功能和价值。从源头上明确产权属性，以便做到全体业主共有共用则全体担责，部分业主共有共用则该部分业主担责，业主专有专用部分则自行担责。

要充分运用如有约定从其约定的法律精神

常见的《管理规约》中一般都会约定在物业维修资金相关事项按照国家规定执行。交纳物业维修资金易按规定办理，而续筹和使用又是授权给业主大会，让业主共同决定。国家的相关规定也在完善。国家的相关规定为了适用性一般比较原则，一些细节则又需要按程序细化和约定。早期的《管理规约》示范文本均有导入原则性说法，成立业主组织后可以进一步完善。由于物业区城划分也时常不科学，许多业主组织势单力薄，相关修改职责也难以履行。让业主们科学约定物业维修资金归集、管理和使用的具体细节也较困难。因此，可以授权地产商首次约定时更加详细，将来再补充修改。未来也可主张学习株洲模式，减轻业主决策负担。

向业委会提供培训机会，提高业委会决策能力

业主组织建设尚很欠缺，成立难、运作难。高素质的业主参加业委会工作的积极性不强，热心公益服务的人也不足，有部分是觉得利益受损需要维权才争取进入业委会，使班子搭建不科学。有的动机不纯，在其位不谋其事。政府相关部门特别是社区建设相关机构，应组织材料和编辑相关法规、文件、案例等，积极开展对业委会成员的培训工作，提高对物业维修资金的认识，优化物业维修资金的各项方案，增强业委会的影响力、号召力和决策能力，使业主共同决定事项能顺利通过，有关物业维修的专项问题及时得到解决。

鼓励物业公司等专业机构为业主组织咨询代拟方案

在物业维修资金运作领域，高水平的方案才是指导行动科学化的关键。但做科学的物业维修资金运作专题方案也是需要专业人才支撑的。业主组织自身有局限性，人数少，又是兼做公益活动，津贴也不多，即使聘请了执行秘书，让他们做详细的方案也是较难的。不如大胆对外委托做方案。物业公司相对人才多，经验丰富，业委会可优先委托物业公司代拟物业维修资金运作的详细方案，也可委托其他专业机构提供服务。可邀请相关专业人士进行把关评价，使方案容易获得通过，按程序得以实施。

政府相关专业机构的指导、监督、引导也应强化

物业维修资金管理中心、街道社区相关部门等应对物业维修方案、资金预算、项目实施方案等进行监督和提供专业咨询服务，防止物业维修资金的套用、乱用；也要避免业委会不作为，防范听任物业运行困难、小区环境贬值等不良现象发生。

“以小区养小区”主张又有了意义

小区、大厦等物业区域有不少的公共资产和公共资源，不应让它们沉睡，而应鼓励物业服务商提高资产运营能力，创造更多的公共收益补充专项维修资金。如果创收能力够强，公共收益足够多，是不是就可以少续筹或不续筹大修资金了呢？当然，有些小区、大厦创造了一些收益，明明应该补充大修资金，却要为收买人心而决定发放物品、购物券、现金等给业主，这应是不符合法规精神的一种短视行为。