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联南社区位于宁波城西，属中心城区海曙区白云街道管辖，建造于上世纪90年代初，是全国住宅建设试点小区之一，1994年年底交付，曾被浙江省建设厅的领导誉为“浙东第一村”。全社区共有住宅楼64幢，建筑面积16万平方米以上，居民和商户2,275户，在宁波市属于比较大的住宅小区。社区1,600平方米左右的物业经营用房租金和约800辆汽车的停车费，是联南社区业主共有部分收益的主要来源。
■ 时任联南社区业委会主任杨国彦（左二）在发放分红现场宁波联南社区业委会用共有收益给业主“发红包”的事情，多家媒体和网络不仅充分报道，《宁波日报》还称之为“联南现象”。在网络讨论中，一个问题成为争议焦点：业主自治后取得一定的共有收益时，是否应该给业主“发红包”。
细节1：“红包”来自被争取回来的小区共有部分收益。细节3：联南社区西门外有一排200多平方米共计9间的店面房，因为其所有权归属和出租经营问题，业委会“与物业（管理公司）对簿公堂”。细节5：给业主“发红包”的决定“获得业主代表大会全票通过”。细节6：联南社区实行的是物业服务额定包干制。当前的物业费收取标准为每平方米每月0.25元，近20万平方米的小区全年物业费有50多万元。从账单上看，2009年至2011年综合服务费收入均在37万元上下，也就是说，物业费的收缴率在75%左右。细节7：业委会在2012年曾为全体业主交付了物业费近60万元。细节8：在发放过程中，曾有来自小区“居民”的质疑声音。细节9：82岁的杨国彦老人是小区第四届业委会主任，2007年获选第三届业委会委员。曾为弄清汽车停放数量，带着业委会委员和业主数车。毫无疑问，细节1、2、3和6、7，是密切相关且最为关键的。纵观联南社区的业主维权历史，可以说没有“对簿公堂”，就没有这次被广为报道的“联南现象”。通过诉讼，联南社区业委会为全体业主争取回来了200多平方米共9间店面房的所有权和经营自主权。2010年，联南社区第四届业委会和宁波新东方物业管理有限公司（下文简称“新东方物业”）签订了2014年12月31日到期的新一轮合同。但业委会随后发现社区西门外9间店面房所占土地均为小区的公共绿地。针对业委会的说法，新东方物业则表示，这些店面房的建造得到规划部门的行政许可，不属于非法搭建；对于店面房是否在小区用地红线范围内还存在争议。同时，物管公司还称，这些房子的出租收益用于补贴小区物业管理的亏损。在此后业委会的深入调查中还发现，新东方物业在把小区一处经营用房出租给三江超市时在合同租金上造假：实际租金是39.2万元，而交给业委会的合同复印件上显示的租金却只有30.2万元；同时还私自伪造了业委会的公章。粗算下来，3年来物管获利27万元。业委会对这家物管公司彻底失望了，向全体业主发布了《真假租赁合同公示》和《告联南社区全体业主书》，细述物管公司的违规违约的不当行为。2010年9月5日，联南社区召开了业主代表大会，全票通过决定提前解除与新东方物业签订的委托合同。但联南社区业委会在与物管公司沟通店面房和提前解除物业服务合同两个事项上均受到挫折，被迫提起诉讼——其一，要求法院判令拆除这9间店铺，排除妨碍，恢复原状，赔偿经济损失64万余元；其二，要求法院确认提前与新东方物业解约的业主大会决定有效，要求其撤出小区。诉讼过程异常艰难，而政府、法院等组织业委会和物管公司进行了五次调解。最终，双方达成协议，新东方物业承认在租给三江超市的合同上造假，并向业主道歉；物管公司伪造营业用房出租合同的三年间的不当得利27万元，经协商，被用于改善联南社区的监控设备和楼道照明。而在2011年，经过业委会努力，三江超市租用小区的经营用房每年的租金从39.2万元提高到了80万元。此前，业主与物管公司签订的物业服务合同约定，2011年至2014年物管公司每年从小区共有部位的经营收益中拿出20万元给业委会用于小区内的支出。在关于社区西门外9间店面房的所有权和经营收益的谅解协议中，2011年物管公司除了支付合同中约定的20万元之外，三江超市新增的租金部分，在税费共担的情况下，双方五五分成；自2012年起，物管公司每年将从小区共有部位的收益中拿出60万元（税后）给业委会用于小区内部的支出。在谅解协议的基础上，联南社区的物业仍旧由新东方物业负责管理，联南社区业委会撤销对新东方物业的起诉。联南社区建立业主自治制度，应该源于2001年，那时候业主们选出来的自治常设机构还不叫业主委员会，而是“业主住用人管委会”。2007年，小区选出了新一届业主委员会，主任是杨仁志，杨国彦获选业委会委员。当时业主们对小区的安全防护措施不太满意，业委会听取意见后，决定在所有楼道安装防盗门并增添照明设施。但是，小区共有单元门203个，这项巨额改造资金从何而来？此时恰好《物权法》出台，业委会请教律师的同时，核查出小区有400多个车位，停车费收益有没有余额？是否可以用来改善安防措施？经与物管公司反复协商，清查了十几年来的停车收费和经营用房出租收入台账，随后在物业服务相关合同中约定，停车费和经营用房租金收入全部归物管公司，但物管公司每年收取的这些经营收益须交由全体业主共同所有和支配，其中包括2007年到2009年，汽车停车费和经营用房租金收入全部归物管公司，物管公司每年上交15万元给业委会。这就是联南社区“额定包干制”物业服务合同的由来。2009年6月，提取3年盈余款共45万元，安装电子防盗门共149个楼道，使整个社区的楼道都安装上了电子防盗门，对50余个楼道自费安装电子防盗门的住户，小区业委会对每户发放物业费抵消券120元。2010年，这笔钱涨到18万元，2011年是20万元。这既是业主委员会为全体业主“清产核资”和“清查家底”，也是就小区业主共有的配套设施设备确立所有权及其收益的开始。2011年的诉讼，则将联南社区业主共有资产的清产核资和所有权确认问题，得到最大限度的解决，业主也由此获得了在当时条件下相对最大化的权益保障。必须说明的是，业主自治的制度红利，不仅体现在资产确权和收益保障上，还体现在对小区物业管理的动态监督上。比如，尽管已经通过物业服务合同确认了停车费收益归属于业主，并有每年固定的留存提取，但为了搞清楚小区每年到底能收多少停车费，业委会成员经常在小区巡逻，查看小区汽车拥有量，以便随时掌握小区停车费的收入情况。多次勘察后，业委会发现在2010年后小区停放车辆大约800辆，按照每车一年1,000元的租金算，停车费收入在80万元左右。而在前期物业管理阶段，这种对小区共有收益的知情权的行使，和对小区业主共有部位的经营管理权一样，是只存在于纸面而悬置于现实的空中的。
联南社区业主所享受到的业委会发放的“红包”，本质上就是居住小区业主建立业主大会后，从制度上确保的业主资产确权和收益保障的回报。业主自治的红利，不仅体现在“现金返利”和“权利实现”上，也包括用于在制度约束下的物业服务企业对小区居住环境的“设施改善”上。如联南社区业委会对小区各楼道加装电子防盗门和照明设备，以及后来的增加监控设备的举措，均是如此。但是，在2009年一篇报道中提及小区的物业费缴费率是70%，这次“联南现象”的报道中显示缴费率是75%。也就是说，缴纳物业费基础上的免交物业费并未能激发起充分的缴费意识和行动。在这种背景下，联南社区业委会给业主发红包，毫无疑问是一种谋求业主对业委会支持和对业主自治的认同和参与的“参与激励”，是重建社区治理秩序背景下的业主集体行动的动员机制。换个角度思考一下：同样作为“现金回报”，“免交物业费”与“发红包”之间有没有关联？如果“发红包”这样以经济手段刺激业主对业主自治行动的参与动力和对业主自治共同体的认同情感，能持续多久？甚或，是否会有反向作用？一个常见的现象，就是在居住小区中业主开始发起筹备业主大会时，很多小区的业主都提出了“降低物业费”并将其作为动员业主参与维权行动的“口号”。无论是有意为之，还是下意识的诉求，这种将权利诉求与经济回报相联系的维权行动，其内在原因是什么？其效果在短期和长期之间，又分别会是什么？仔细分析之后可以得出一个答案：作为业主自治的制度红利，免交物业费与发红包在本质上是一样的，都属于权利在经济利益上的体现，同为“现金回报”。或者说，将发红包改为免交次年的物业费，其经济实质是一样的。但如前面所分析，二者之间在心理体验和情感获取上是有天壤之别的。不能不承认，心理刺激的强度在同样情形反复发生情况下，会呈现递减趋势，因而以经济手段刺激业主对自治行动参与和对业主团体认同的效用，也必然呈现边际效应的衰减。更为可怕的是，如果刺激不能持续，或许还会发生反向作用。本文节选自《现代物业》2013年2-3期《“联南现象”：自治的红利与制度更替的成本支付》声明：
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