前 言
2024年2月23日，南京市明尚西苑一栋34层的居民楼因架空层停放电动自行车充电起火，造成15人遇难，44人受伤的重大安全事故。该重大安全事故的发生，值得物业行业同仁们认真总结和反思对于小区架空层的管理、电动车安全停放等诸多物业区域内的安全风险识别以及管理问题，举一反三，防微杜渐，避免灾难重复发生。今天，我们从第三方评估企业角度，基于多年来对物业小区的品质检查实践经验，围绕南京“2·23” 事故，重点对架空层的安全使用以及对电动车安全管理谈点建议，供同仁参考。
南京“2·23”火灾事故经调查，其主要原因是架空层停放电动车充电引发的火灾，那为什么会引起如此大的伤亡？经专家鉴定，本次火灾事故主要原因有三点：一是电动车充电起火；二是架空层的采光井的“烟囱效应”加速火势向上蔓延；三是楼层中的管井杂物堆放助推了火势蔓延。其中，也有媒体谈到了物业监控室作业人员无证上岗，夜间巡查不到位等管理问题，具体责任界定还在进一步的调查过程中。
首先，我们来看架空层在建筑规划设计的作用和功效。从建筑规划设计来看，架空层主要的功能和作用是为了隔离地下室内外噪音、保持住宅区内部安静；其次是加强建筑结构的安全性和防震性；第三是起到通风效果保持住宅内部环境质量；第四是为住宅区业主提供多功能活动场地等。然而，在实际生活中，架空层除了普遍成为老百姓举办活动、休闲、娱乐健身等多功能活动场所外，最大的利用价值就是被停放了电动车、自行车，用这个架空层较为闲置、空旷的区域弥补因前期开发建设对电动车充电和停放区域的不足或缺失，这是现实需求决定的，哪怕从设计规范、管理要求等各方面出发，采取强制性措施禁止在架空层停放电动车或充电，但业主们对电动车充电停放的现实需求是摆在面前的难题，在没有解决“疏”的出路时，“堵”是很难堵住的，因此，就会形成管理制度形同虚设，架空层停放电动车成了既定事实。
既然改变不了架空层解决电动车停放的问题，那么，我们结合南京“2·23”火灾，来谈谈从物业管理的角度我们应如何加强对架空层停放电动车的管理。
物业企业应在项目前介和承接查验时，应对架空层消防系统规划设计和配置给予建议。
在项目早期介入时，物业企业应根据本项目的规范设计，充分考虑到架空层后期将会被业主使用的各种功能，如业主的文化娱乐场所、棋牌、健身等，还要考虑，即使物业企业制定架空层的管理规定，业主有可能占用或违规使用架空层，拒绝配合管理由此产生的风险等（如，一些业主堆放自家杂物、停放非机动车等）。因此，物业企业在前介中，从后期的管理出发，应及时对架空层的消防系统设计（如消防喷淋、烟感、广播、联动等）、消防配套设施的装置等提出自己的建议和意见。
在项目承接查验阶段，架空层是一个容易被物业企业忽略的区域，架空层并非一个建筑主体的空框架，其功能的正常使用应与建筑物楼层相同，因此，物业企业在承接查验时也要重点关注架空层的烟感、温感和自动喷淋等消防装置是否齐全、布局是否合理且功能是否正常要进行测试；另外，要检查架空层的采光井是否采取了物理阻隔的防火措施，架空层管井是否封堵，与水井是否相通，管井和水井是否有杂物（施工旧料、保洁工具等）；架空层外部是否有消防登高面；架空层消防系统能否与消防监控中心进行联动，以便清晰地看到架空层现状及消防联动报警及火灾处置等，物业企业要做好承接查验问题整改清单向建设单位反馈。
日常管理中，物业企业要将安全检查制度落到实处，定期开展架空层建筑消防系统、配套设施、环境管理等检查和整改。
第一，安全防患意识要端正。我们在日常项目的品质检查中，经常会遇到的现象是，物业企业安全生产检查制度健全，但却在安全检查执行过程中，最大的两个“敌人”来自自身，一是走过场搞形式，在检查记录表中签个名打个勾，对问题熟视无睹；二是发现问题，借口理由多，无能为力，久拖不决，等于无检。这是物业企业要从思想根子上解决的问题，思想不解决，问题永远会存在。
其次，检查内容、标准要健全。如对架空层要检查首先要检查消防器材是否齐全、能否正常使用，消防联动系统是否正常、消防登高面是否占用；对架空层内的环境方面，定期清理杂物（如纸箱等易燃物、保洁工具、废旧家具、建筑材料等）、架空层设置如有电动车充电点，相应消防灭火器配套数量及使用功能正常，杜绝飞线充电，有条件的建议采用非充电模式，如使用电动车共享电池换电柜，从源头解决电动车充电问题。
第三，消防安全宣传要常抓。积极动员业主响应并参与安全防患工作，让每名业主都成为安全志愿者、践行者，自我约束，自我管理。物业企业的宣传工作不能仅停留在张贴公告、发标语、喊口号，更应结合一个个有血的教训和付出生命的代价，重点对完全不配合和不服从安全管理的极少数业主进行感化、引导，踏踏实实将安全意识灌输到业主的思想中。这需要物业人有耐力、耐心，打持久战。
提升管理人员消防应急处置能力，加强演练和培训，安全管理不停留在喊口号，杜绝麻痹、侥幸心态。
据报道，在这次南京火灾事故中，物业消防监控室值班人员无证上岗，火势蔓延时间长，可能均与员工消防应急处置能力有关。从我们日常对项目检查中发现，住宅小区监控室值班人员高达90%以上均未取得消防员操作证，即使少数有证人员，也是“人证不一”，取证难、操证难这个问题是行业共性问题，其背后原因在此不深究。但从另一个侧面，也暴露出物业项目消防应急预案要么是一纸空文只是应付各部门检查的摆设，要么是预案根本就不实用，起不到预防作用，要么是员工根本也不知道如何运用预案来应急。这说明了，物业企业对于应急预案的认知普遍心存侥幸，麻痹应付，对于让员工熟知预案操作流程，日常加强演练和培训并不彻底或较之于无。员工安全应急处置能力不提高，一旦事故发生，最终就会付出惨痛代价。因此，物业企业经常对外宣称的“专业人做专业事”，要从根本上解决专业的问题。
加强电动车停放安全管理的几点建议
根据国家消防救援局的统计，2023年全国共接报电动自行车火灾2.1万起，相比2022年上升17.4%。另有数据显示，80%的电动车火灾是在充电时发生的，其中超过一半发生在夜间充电过程中，而90%的电动车起火致人伤亡案例则发生在门厅、过道以及楼梯间。起火直接原因多为充电设备出现故障导致燃爆，并因起火速度快、释放有毒气体等，造成的伤亡。
南京火灾事故既然是电动车停放引起的火灾，我们不能只谈对架空层停放电动车的安全管理，也来谈点在物业管理日常工作中，加强对电动车管理的几点建议。
1、加强宣传。在小区楼栋单元出入口、电梯间、电动车集中存放区域等醒目位置张贴消防安全公约及警示宣传海报，引导业主规范电动车的停放行为；
2、定期巡查。重点巡查建筑内的首层门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间等公共部位和场所，严禁占用消防通道停放车辆、存放杂物、大件家具等，楼道内储存易燃、可燃物、易引发火灾物品。严禁电动车及电动车蓄电池进楼入户充电，一旦发现及时跟踪处理。加强对电动车停放场所管理及巡查，发现线路老化及时更换改造，并保证消防器材充足可用。提高对电动车停放充电点夜间安全检查频次，逐一检查每台电动车充电情况，充电完成及时断电。
3、及时劝阻。物业人员在巡查发现有违规充电和违规停放电动车现象时要进行劝离，不听劝告的，集中将电动自行车拖至安全区域停放；对因不听劝阻而发生争执的，物业企业可报警，由民警协助处理。
4、及时上报。对于飞线充电、占用消防通道等现象劝阻和制止无效的，要及时向街道和社区，公安、应急管理等相关职能部门报告。同时，物业人应采取合理的预防措施，如加大宣传，张贴安全提示、向不听劝阻的业主发专函、能够清理的自行清理等措施，尽到履约履职义务。
5、提升能力。物业企业要加强对工作人员消防能力培训，聘用有消防操作员证件的员工从事消防安全管理工作，定期做好消防应急处置演练活动，提升从业人员的消防处置能力和水平。
6、不走过场。物业企业加强安全管理的痕迹，如服务留痕，记录完善，更重要的是，执行有力，不走过场，培养从业人员的责任意识，加强对安全管理工作的层层监管。
7、整合资源。针对小区电动车停放难问题，协助业委会、社区等部门，根据小区实际情况，共同商议来整合小区的公共资源，依法依规合理增设停放点或协助安装充电桩，满足小区业主电动自行车停放充电需求，规范电动自行车管理。
8、技术运用。如停车棚安装监控与消防监控室联动，实时监控现场情况；电动车停放点悬挂式干粉灭火器，一旦有火情自动灭火；电动车棚增设电动车隔离棍，一旦有电动车着火及时分离，防止火势蔓延；电动车棚停车不充电，旁边配置电动车共享电池换电柜，直接更换电池等。
解决电动车充电安全管理
首先要从“疏”的角度从根本上解决“充电”的问题，一是从规划设计中要预留足够电动车停放和充电点位；二是用市场手段来引导居民充电将分散型充电，变集中式、断电式的充电方式，比如当前许多投币式充电桩、共享电池柜等方式，当然要让居民愿意接纳这种方式，一定要比自己飞线充电、电源充电这种方式更便宜、方便、安全而且要有足够充电点或电池更换等；
其次，联合执法要加强。住宅小区内电动车的管理靠一个没有执法权的物业企业单打独斗是不可能解决的，因此，呼吁相关部门联合执法进小区，同时相关行业主管部门、媒体等要为物业企业现场监管行为给予支持，为正能量发声。
第三，在政策方面，一是从房屋开发建设方面，规范设计中要配套非机动车停放设施及消防装置；二是加强对于电动车和电池生产企业要加强产品质量的管理；三是同时也要严查违规改装电动车现象。
南京火灾事故的物业管理的安全责任究竟有多大，如何处置虽还没最终定责，但我们还是希望物业管理同仁们都能引以为戒，规避风险，护佑生命，减少损失，警钟长鸣！
作者单位：武汉博观智库物业服务第三方评估咨询有限公司
来源：《现代物业》
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