英蓝国际金融中心大厦位于北京市西城区金融街7号，项目占地1.22公顷，建筑面积12.7万平方米，是单一业权持有，自主经营，纯租赁型高档写字楼。建筑外观采用完全对称的手法，临街主立面长120米，宽52米，高83米。地上共19层，地下4层，地下车场是-1到-3层，含一个商业层（B层）。办公环境方面，首层大堂1,500平方米，高15米，大堂东西主出入口有旋转门，直径6.8米，高2.6米，排亚洲前列。
■ 英蓝国际金融中心大厦
大厦2005年开业，2005年-2011年由香港仲量联行全委管理，2011年成立北京英蓝和达物业管理公司，作为英蓝置业全资子公司独立经营管理。2014年公司更名为北京英蓝和达资产管理公司。大厦客户多为金融类企业，为满足金融类企业客户的需求，大厦在设施设备方面进行了一系列更新改造，以保证设施设备的稳定运营，同时达到物业的保值增值。
时任英蓝国际金融中心大厦副总经理白大忠介绍，大厦1层层高5.75米，2层和3层高4.6米，均作为金融业营业厅设计；5层以上为标准层，层高4.025米，满足信息化时代的办公需求，所有弱电采用全智能网络地板无死角铺设，除去天花吊顶之外净高是3米。
除大厅之外，首层主要是银行，中国银行、新加坡星展银行、瑞银集团都在首层，另外有一家连锁咖啡。2层、3层层高比较高，首先是从功能上考虑满足金融类营业厅的需求，金融类营业厅大多在3层以下。设计上，由于2层、3层跟大堂是一体的，大堂15米的层高，从美观设计上考虑2层、3层也不能设计得太低。
■ 英蓝国际巨幅漆壁画
7层是一个能看见天花的挑空大厅，从7层到顶层天花高55米，大厅四周均为办公层相连的通透环廊。漆壁画设置在7层中间北侧，高40米，宽15米，总面积600平方米，在世界范围内都属大型。壁画是一件漆工艺艺术作品，容易受损伤，挑空大厅和环廊的设计确保能够做到高标准的清洁，保证大厦的温湿度，也就保证了大厦漆画的清洁度和温湿度。另外，为了防止紫外线对壁画的日照，在挑空大厅金字塔形的内侧采光顶，安装了自动伸缩的遮阳帘，防止紫外线对漆壁画的损害。清洁维护方面，在22层顶部预留了悬挂吊篮的安装孔，钢丝绳从安装孔把吊篮吊上去，每年年末，由壁画安装单位进行一次专业的清洁保养和修缮。高空作业会有一定的风险性，而且在大楼的正中央，加上是挑空大厅，平时没有特殊情况不会使用。
大厦投入使用10年，环境优化工作包括：大厦外墙柱头、柱壁灯改造，环廊装饰装修，地下车库停车环境翻新。节能降耗工作包括：大厦空调和新风系统、给排水系统、电梯扶梯系统的变频改造；公共区域照明更换LED光源。安全管理工作包括：中控和消防系统升级改造，停车场喷淋加装预作用系统，增设无盲区摄像头，公共区域及客户区域空调主供水管道更换，封闭母线大修。异味治理：小便器立管清洗、污水井、隔油池的改造。智能更新：停车收费系统的闸杆、摄像头更新；大厦公共信息多媒体发布系统改造。舒适度改进：新风机和排风系统改造；控制PM2.5（小于2.5微米的可吸入颗粒物），通讯、网络系统的改造。
由于大厦是独立产权人持有，只租不卖，大厦升级改造的费用主要是由开发商（业主方）出资，升级改造的费用最多时一年一千多万元。（见表4）“这就是单一产权人的特点，大厦是自己的，‘取之于民，用之于民’，把钱全部用在客户身上，为保障一流物业服务标准和服务品质，就要想尽办法把自己的楼给做得尽善尽美，使大厦升值、保值。”白大忠说。对于置业型的房地产公司，升级改造的短期效益是提高服务品质和水平，让客户实实在在享受到满意的物业环境和秩序服务，从而确保租金和管理费收入。大厦10年来保持100%的租金和物业费收入。调整物业费标准从3.5美元（相当于29元人民币）/平方米调升至34元人民币/平方米，也能顺利实施。
■ 表4 英蓝大厦质保期后资金投入和重大升级改造统计
服务于金融类企业日常运营，主要目标是确保电力系统的安全运营：
配电系统一备一用：（1）为确保大厦客户办公，市政供电由白塔寺和复兴门两个变电站为大厦配电室提供10kV双路供电，且大客户也能保障其区域内双路供电，客户可以精确检测到电力波动；（2）变压器互为备用：正常情况下6台变压器同时运行，紧急情况下或检修时，3台变压器仍可提供大厦办公用电；（3）配备两台应急发电机，一旦市政断电，为确保正常供电不影响客户业务，一台应急发电机即刻投入使用，如果一台应急发电机故障不能启动，立刻切换到另一台，做到两台应急发电机互为备用；另外客户还配UPS不间断电源保证机房供电，大客户区域内供电母排也是双路。
空调系统一备一用：（1）大厦配置共4组4台650RT（冷吨）离心式冷水机组及其配套设备，4台美国ITT90kW冷却泵、4台75kW冷冻泵，夏季高峰用空调时期两组机组运行，另外两组即为配用，确保设备维保、大修期间不影响空调供给；（2）弱电、电话、网络系统、生活水泵及配电变频均为一备一用。
新鲜、舒适的空气质量要求：（1）严格控制PM2.5达到ppm（体积浓度）的最优状态，大厦外PM2.5在300ppm左右时，大厦内PM2.5可控制在20ppm内；二氧化碳国家标准是≤1,100ppm，英蓝大厦一般为≤650ppm；（2）温湿度的标准均在承诺客户的租约中有明确约定，温度长年保证24℃±2℃，湿度夏季保证55%±5%rh，冬季35%±5%rh。
节能方面的主要改造：1、2015年将全楼8,000多只光源（灯管、射灯等）全部更换成LED灯，耗电功率减少65%，光亮度提高约100Lux；2、空调系统的主机、泵、塔均进行了变频改造；3、扶梯进行变频改造；4、所有公共区域照明均进行LED灯改造；5、地下车库安装4个地感式快速电动卷帘门，使车场内冬季温度提高3℃。这些措施的应用根本上是减少碳排量，相应做到了节省资源和环保。
大厦公共区域、公共的设备机房，由大厦物管统一管理。对于大厦的物业管理，职责是管好公共区域，管好大物业的安保工作。比如：为了保安、消防对现场安全报警监控的需要，方便统一管理，对中控室及配套设施设备进行合并改造，增加技防准确性和人防的机动性，提高工作效率；消防报警系统更加灵敏准确；监控图像摄像采用数字系统，人物识别清晰，可跟踪性强，没有死角；物流快递集中场所管理，严格控制非工作人员进入楼内；大厦与客户经常进行消防演习、电梯困人演习、防暴力防冲撞演习、医疗救护演习、跑水演习等。
■ 英蓝国际一楼大堂
大厦内大客户及银行均有自己的保安人员及独立监控报警系统，采取区域自管。大厦物管只需加强沟通联系，一般不介入涉及客户内部问题，特殊情况下协助客户处置和协商解决发生的安全问题，构建“你中有我，我中有你”的关系。
2005年6月，英蓝国际第一家客户——建信基金进驻办公，随后高盛、摩根、瑞银（UBS）、苏格兰皇家银行、加拿大皇家银行等近百家国内外著名投资银行和金融机构逐步进驻。因为都属于金融业，不同国度的公司需求差异并不大，但跨行业间的需求会有所不同。每年进入11月份前，物管公司会将第二年对租户有影响的工作计划统一发送给租户，给租户对来年工作计划时做参考，比如年度停电维保测试、消防联动测试都可以参考大厦工作计划时间同步开展。
针对整租层的大客户，在不影响大厦整体的安全运营的前提下，从安全考虑尽可能满足大厦在功能上的使用要求，如：空调四管制改造、增强电力系统安全保障的改造和增项、专属电梯（瑞银、高盛、摩根要求有直达本区域的专梯）等。还有上面提到的防止漆壁画受日照损伤的遮阳帘安装，遮阳帘不是原设计，开业以后在55米高的地方重新安装一个大空间的遮阳装置，难度非常大。安装过程中，为了防止高空坠物，在挑空大厅里面，21层环廊四周，做了钢碗网、护网、加密护网，以及聚氨酯高密度纤维布等防护。在金字塔形内侧的采光顶，钢结构主梁上安装钢丝滑轮，运送人员和材料、设备，引导安全作业。当时客户已经办公，施工绝对不能影响到客户，事先的沟通协调非常重要。要提前做好沟通，让客户感受到安全、舒适、干净和受到尊重的环境。
案例启示：
好的地产项目会随着地价的升值，也应让原有的设备设施在功能上与时俱进，只有不断地升级改造，始终保持一流物业服务标准才能使物业真正做到保值增值。必须投入，投入才能有产出。
本文节选自《现代物业》2016年10期，《白大忠：要将更新改造视作挽留客户的“投资”手段》
记者：益清
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