2024年7月30日，恒隆地产发布了其2024年度的中期业绩报告。在这份备受瞩目的公告中，我们欣喜看到恒隆地产的总收入实现了17%的同比增长，达到了港币61.14亿元。这一增长主要得益于物业销售收入的显著贡献，而在去年同期这一领域尚未有收入入账。然而，在这份成绩单的背后，我们也注意到了一些挑战。尽管物业租赁业务一直是恒隆地产稳健的收入来源，但在多方面因素的影响下，该部分收入较去年同期下降了7%，降至48.86亿港元。这一变动也对公司的股东应占基本纯利造成了影响，导致其同比下滑了22%至17.35亿港元。尽管如此，恒隆地产依然展现出其在行业中的强大竞争力和市场适应能力。
在一众港资企业中，恒隆地产的内地业务占比远高于香港业务占比，且营收主要来自内地高端商场的租金收入。所以，恒隆地产年报中不仅呈现出的经营数据及相关信息，还能反映当下内地高端消费市场的趋势。
○集团2024年中期业绩收入及营业溢利
一、在营项目
上海恒隆广场，作为集团在内地的旗舰商场，继续在本地市场独占鳌头，出租率为100%，且顶级客户保持稳定；期内收入和租户销售分别下滑8%和23%，主要由于消费力稍逊的客户对奢侈品消费更加谨慎，并倾向于在海外旅游中寻找更优惠商品。
上海港汇恒隆广场，期内收入和租户销售额分别下降4%和14%，期末出租率为97%。而项目在徐家汇商圈，也将迎来另一港资企业新鸿基地产带来的旗舰商场ITC Maison的挑战。
沈阳市府恒隆广场，上半年营收下滑幅度最大的项目，收入和租户销售额分别下降14%和20%，期末出租率为82%。期内，CHANEL精品店在合同到期后，转场至同城的沈阳万象城，这对于商场维持当下的奢品阵容，带来了更大的挑战。
无锡恒隆广场，无锡首屈一指的高端商场，收入和租户销售额维持稳定，随着2023年多家一线高端品牌的加盟，商场在奢侈品市场的龙头地位进一步突出，期末出租率为100%。
大连恒隆广场，转型为高端商场后，号召力持续提升，特别是新入驻的美妆品牌，带动收入和租户销售增长8%和2%，其他业态组合也更加完善，期末出租率同比上升4个百分点至93%。该项目也是近几年内地市场为数不多的成功升级的高端商场。
昆明恒隆广场，期内收入和租户销售额分别下跌1%和6%，商场开业至今踏入第五年，出租率维持于98%的理想水平。
武汉恒隆广场，期内为“恒隆会”会员而设的专属贵宾室The Lounge 正式启幕，也带来了一系列推广活动鼓励消费和带动客流量，收入和租户销售额同比分别减少2%和15%，期末出租率为83%。
天津恒隆广场，商场在上半年引入了珠宝花园和亲子游乐空间等社区营造设施，还采取密集的营销推广攻势，并与地方政府合办多项活动，收入和租户销售额同比上升15%和9%，期末出租率更是耀升14个百分点至94%。
济南恒隆广场，随着商场完成首阶段资产优化计划，多家美妆品牌在此开设独家门店，收入同比微升1%，资产优化计划的剩余阶段预期于2024年底至2025年初达成，以进一步提升商场的吸引力及盈利能力，期末出租率同比升3个百分点至92%。
沈阳皇城恒隆广场，期内收入和租户销售额分别上升3%和2%，期末出租率同比增6个百分点至92%，商场计划翻新美食广场，强化商场的餐饮选择，并持续打造更多元化的品牌组合。
二、整体概况
恒隆地产承认集团期内物业租赁收入下跌明显的主要主要有：内地奢侈品消费疲软、香港零售及商办市场放缓、人民币兑港币贬值等三大因素。
内地零售市场分化，恒隆地产在公告中表示，内地市场经历2023年上半年的强劲反弹之后，动力持续转弱，奢侈品消费市道走弱，在上海尤为明显，集团旗下高端商场的整体收入下挫4%，唯大连恒隆广场的收益增长。相反，旗下次高端商场通过积极的宣传推广攻势及优化租户组合，增强了零售选择及客户体验，次高端商场整体收入同比上升5%，出租率及客流量也维持增长。
香港市场复苏缓慢，受地缘政治及经济环境的不明朗因素影响，集团下调了香港部分主要租户的租金，维持高水平出租率，致使上半年的租金收入及营业溢利分别下跌8%和11%。
商办市场竞争激烈，办公楼组合占集团内地租金收入总额的18%，期内收入同比下跌4%，主要由上海和沈阳商办市场的激烈竞争所致；而无锡项目的办公楼则逆势温和增长，出租率持续上升。
酒店收入温和增长，集团期内的酒店收入上升3%，受惠于地方政府为振兴区内商务及休闲旅游所作出的努力，客房收入增长9%，但部分增幅被餐饮业务收入微跌所抵。这或也从侧面说明了内地CPI的持续上涨，致使酒店运营成本增加。
物业销售依然亏损，集团在上半年售出香港之皓日的114个住宅单位、蓝塘道的1间大宅及武汉恒隆府的4个单位，共进账12.28亿港元。但物业销售业务综合营业亏损1100万港币。集团主推的高端服务式寓所，在内地多个城市的销售表现都远不及预期。
物业重估由盈转亏，至报告期末，集团的投资物业及发展中物业总值为1930.07亿港元，录得6.34亿港元的重估亏损(2023年为2.51亿港元收益)。其中，内地与香港的物业组合，估值分别为1307.65亿港元及622.42亿港元，分别录得3.51亿港元的重估亏损(2023年为2.16亿港元收益)，及2.83亿港元的重估亏损(2023年为3500万港元收益)。
净负债率继续上升，至报告期末，集团的净债项结余为466.56亿港元，环比增加13.04亿港元；净负债率为32.9%，环比增加1个百分点；而在加息环境下，集团的平均有效借贷利息增至4.3%，环比增加0.4个百分点。
纵观内地零售市场，一股疲软的浪潮正自下而上不断扩散，其影响力已触及行业金字塔的顶端——那些高端商场。曾被业界视为坚不可摧的“高端商场抗风险能力”，在当前这个复杂且持久的市场低迷期中，正面临着前所未有的挑战和重新评估。在这场零售业的风暴中，即使是最豪华的购物殿堂也难以独善其身。曾经牢不可破的商业逻辑，在市场的无情洗礼下，不得不接受重新审视和调整。
建设中的杭州恒隆广场，是集团面向未来的新核心旗舰项目，但也由于超预期的招商难度，项目内的高端商场与杭州文华东方酒店的开业时间，也分别延期至2025年与2026年下半年。这般市场行情下，综合恒隆集团一贯秉持的稳健策略及目前现有的项目布局，团副认为：在市场行情发生根本性的转折之前，恒隆地产会优先持续专注于优化在营高端商场，也会更多关注次高端商场。
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