全联房地产商会创会会长、精瑞人居发展基金会主席聂梅生教授，于2024年10月16日出席全联房地产商会2024年会，25日出席中国能源研究会主办的“2024国际绿色金融与建筑低碳智慧用能论坛”，发表题为“逆周期中房地产业的调整和发展”的演讲，现将聂梅生教授10月两次演讲的核心智慧摘录、整理、分享。
一、先说未来
聂梅生教授提到，未来的房地产市场需要适应人口和城镇化的变化，新房改将实现保障性住房和商品房市场的协调发展。产业链的重组和新质生产力将成为行业的重要驱动力，涉及绿色、低碳、智能等领域。好房子将成为市场的核心竞争力，房地产开发将更加注重节能减排，提升资源利用效率。
人口老龄化与城镇化。人口老龄化已成为我国社会的一个突出问题，这将直接影响房地产市场需求。随着老年人口占比的提高，房地产市场需求结构将发生变化。第三，城镇化率达到65%以后一直在下降，2022年以来城镇化率急剧下降。如果大城市不能够把农村人口虹吸到城市里来的话，盖那么多房子给谁住？在新的市场环境下，房地产行业需要调整发展策略，以适应人口和城镇化的变化。
新房改与住房保障。新房改是深化改革开放的重要组成部分，其核心是保障归保障，市场归市场。在新的住房体系下，保障性住房和商品房市场将实现协调发展。这对房地产行业来说，既是机遇也是挑战。
产业链重组与新质生产力。面对市场变化，房地产行业产业链将面临重组。传统的“地根、银根、销售”模式将逐步被淘汰，新的产业链模式将更加注重科技含量和服务质量。新质生产力将成为行业的重要驱动力，涉及绿色、低碳、智能等领域。商会会员应积极拥抱新产业链，实现跨行业、跨领域的发展。
好房子与绿色低碳智慧用能。好房子将成为房地产市场的核心竞争力，好房子应具备绿色、低碳、智能等特点，满足消费者对居住品质的需求。绿色低碳智慧用能将成为房地产发展的重要方向，房地产开发将更加注重节能减排，提升资源利用效率。
二、逆周期调控的背景与影响
逆周期调控，紧密关联着GDP的波动。核心在于应对产能过剩与需求不足的双重挑战，通过实施宽松的金融货币和财政政策来应对。在全球经济风云变幻、国内经济结构转型的大背景下，中国经济正面临增速放缓与下行压力加剧的双重考验。为了稳住经济增长的步伐，政府必须采取果断的逆周期调控措施。特别是在今年国庆节前夕的政策调整中，我们可以看到金融货币政策和财政政策均展现出了前所未有的宽松姿态，为经济注入了新的活力。
聂梅生教授讲房地产，之所以要先讲GDP周期，是因为它和房地产的周期是密切相关的。在过去几十年里，中国房地产行业经历了快速发展，但也积累了大量泡沫。房价过快上涨、地王频现、金融风险累积等问题突出。从2007年到现在，整个房地产行业的销售面积和销售价格，往下是调控，往上是拉动，也是与经济周期变动趋势高度一致。
近期的房地产市场调控政策始于2020年8月，当时央行和原银保监会等机构对房地产企业提出了“三道红线”指标：剔除预收款项后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。这一政策已经实施了一年多。随后在2020年12月，政府出台了房地产贷款集中度管理办法，对银行向房地产企业的贷款额度进行了限制。到了2021年2月，又推出了集中发布住宅用地出让公告和集中组织住宅用地出让的“两集中”政策，以稳定土地市场预期。
调控政策导致房地产企业流动性短缺，引发企业暴雷、地方融资平台商票逾期、信托公司停止兑付、商业银行坏账和个人抵押贷款断供等一系列问题。
为避免系统性金融风险，政府从2024年国庆节前开始密集出台房地产刺激政策，包括降低个人房贷首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率、支持政府收购闲置存量住宅用地、提供保障性住房再贷款等。旨在控制房地产金融风险，维护金融安全。
三、防范系统性金融风险
房地产与金融，这两个产业紧密相连。在中美两国，金融业对GDP的贡献率均高达7%至8%。然而，中国的房地产市场尤为突出，其金融资源余额高达68万亿元，占银行信贷存量的26%。在房地产金融领域，银行信贷的占比竟高达78%。这一数据不仅凸显了房地产在中国经济中的重要地位，也反映出金融资源在房地产市场中的集中度之高。
为避免发生系统性金融风险，金融支持经济向质量型发展转型。
金融风暴的序幕悄然拉开，首当其冲的是企业界的惊雷。以恒大为例，短短数月间，这个曾经的巨头便轰然倒塌，触发了一系列连锁反应。紧接着，受此影响，地方融资平台的商票开始逾期，信托公司暂停兑付，商业银行的坏账激增。最终，这场危机波及到个人层面，抵押贷款断供现象频发。如今，银行拍卖房产屡见不鲜。这背后的原因正是个人抵押贷款的断供——房屋被收回后被迫拍卖。这一幕与当年美国次贷危机爆发时房地美和房利美的债务困境颇为相似。
回过看来看2015年开启了棚改拆迁模式，效果非常非常明显，房地产带动经济大涨持续了三年，到2018年停止。本次经济刺激政策用100万套城中村改造这一举措拉动经济、拉动房价，和当时的棚户区改造货币化安置政策想要的效果是一样的。
四、金融财政组合拳
金融问题引起了地方财政的问题。地方的融资平台和地方的财政收入由于土地的问题，土地财政持续下行，影响了社会安定，以及地方政府的正常运行。所以，这次政策组合拳，是住房城乡建设部、央行和财政部联合，财政政策一并出台，促进房地产“止跌回稳”。
从2020年8月三道红线开始控制流动性，到2022年11月推出金融十六条，这一轮房地产市场表现的实质是流动性博弈；从房企的流动性泛滥到流动性短缺。2021年7月恒大出现危机开始，延续至2024年，持续三年的房地产企业大规模暴雷，债务规模估计数万亿。房地产产业链上下游企业受累发生次生式暴雷，相关就业率和居民收入下滑，波及社会层面。这就是这一轮政策出台前期的情况。
从今年5月17日到10月17日，国家密集出台房地产刺激政策。“5·17新政“组合拳包括：央行决定降低个人房贷首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率，刺激个人购房需求；自然资源部决定支持政府以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地；央行提供3000亿保障性住房再贷款，激励21家全国性银行向地方国企发放贷款，支持地方政府收购部分已建成未出售商品房用作配售型和配租型保障性住房；住房城乡建设部和金融监管总局联合完善房地产融资协调机制，推动符合条件的项目进入融资白名单，打好“保交房”攻坚战。
10月8日国家发展改革委发布一系列止跌回稳措施：商品房建设严控增量、优化存量、提高质量；加大“白名单”项目贷款投放力度；运用专项债券等支持盘活存量闲置土地；调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房；降低存量房贷利率；抓紧完善土地、财税、金融等政策；加快构建房地产发展新模式。
现在来看，虽然房企销售额还是在下降，但是当前已呈现筑底态势，止跌回稳是政策着力点。大家认为，到年底房企的销售额达到9-10万亿元，争取到10万亿元的规模。从2025年以后，从10万亿元的销售额缓慢上升——我认为房企销售额在触底以后会缓慢回升。如果GDP能到5%的话，这就叫止跌回稳，“稳”非常重要，并不是要止跌回涨、止跌增长。
10月12日国新办发布会财政组合拳发力：地方政府使用专项债券回收闲置存量土地，按需用于新增土地储备项目；专项债券收购存量商品房用作保障房；研究明确取消普通住宅与非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，进一步研究加大支持力度。
10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会。住房城乡建设部部长倪虹介绍，近期各地抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”。这套“组合拳”概括起来就是“4+4+2”，也就是四个取消、四个降低、两个增加。四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，就是降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低了住房贷款首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房税费负担。两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。第二个增加是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
政府期望通过实施一系列房地产调控政策，房地产市场能实现平稳健康发展。同时政府也将加大对保障性住房建设的支持力度，住房保障体系将更加完善。很明确，希望房地产产业链向绿色、低碳、智能方向发展，进行转型升级。
五、止跌回稳避免硬着陆，软着陆后开启新模式
今年1到9月份全国新建商品房销售面积及销售额稳步增长，并没有直接下降。但是，我并不认为房价能够大涨特涨。原因在于明年甚至今后三五年GDP年均增速和人口年均增速的变化上。
聂梅生教授认为，房地产调控政策取得了积极成效，避免了房地产硬着陆，实现了软着陆。未来，房地产市场将进入一个新的发展阶段，以保障性住房和商品房市场协调发展为核心，以绿色、低碳、智能为发展方向，以新质生产力为驱动，实现高质量发展。
926政治局会议提出房地产市场止跌回稳，可以稳定市场预期，增强市场信心，促进房地产市场平稳健康发展，同时聂梅生教授认为，止跌回稳为房地产新模式创造条件，推动房地产市场转型升级，实现高质量发展。
聂梅生教授的观点为房地产未来发展指明了方向，房地产市场将进入一个新的发展阶段，以保障性住房和商品房市场协调发展为核心，以绿色、低碳、智能为发展方向，以新质生产力为驱动，实现高质量发展。
